Los fondos inmobiliarios pierden dinero por primera vez desde la gran crisis financiera

Un año para olvidar. Así podría resumirse el sentir en los responsables de los grandes fondos inmobiliarios internacionales, que por primera vez desde la crisis gran financiera han visto cómo los retornos de estos vehículos han sido negativos. Dicho con otras palabras, han perdido dinero, algo desconocido desde 2009.

Quien ha puesto negro sobre blanco este dato ha sido la consultora McKinsey, que su último informe Global de Mercados Privados (McKinsey Global Private Markets Review 2024: Private markets in a slower era) pone el acento en dos significativos indicadores que permiten medir la temperatura real del mercado inmobiliario.

Por una parte, destaca que la recaudación global de los fondos cerrados, lo que se conoce en la jerga del sector como fundraising, cayó un 34% el pasado ejercicio. Por otro, que los retornos hasta septiembre de 2023 registraron una caída del 4%, algo no visto desde el estallido de la burbuja inmobiliaria.

"La incertidumbre de la demanda, la desaceleración del crecimiento de los alquileres y los elevados costes financieros elevaron las tasas de capitalización y presionaron los precios, todo lo cual afectó tanto al volumen de transacciones, como a la recaudación de fondos y al desempeño de las inversiones", señalan los expertos de McKinsey en su informe.

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El giro al rojo del rendimiento de estos vehículos es la última evidencia del cambio de ciclo al que se enfrenta el mercado. La era de dinero barato y tipos cero que siguió a la crisis financiera benefició especialmente al sector de la inversión inmobiliaria, ya que los inversores institucionales aumentaron su exposición a este tipo de activos ante la falta de rentabilidad de otros productos.

A esto se unió la propia recuperación del mercado, que, tras tocar suelo entre 2010 y 2013, en función de los países (con España a la cola), se sumó al crecimiento económico que sigue a toda crisis, lo que alimentó todavía más el peso de este tipo de activos en las carteras de los grandes vehículos de inversión internacionales.

Sin embargo, todo este esquema se vino abajo con el giro de las políticas de tipos de interés de los bancos centrales. Primero la Fed (Reserva Federal estadounidense), en la primavera de 2022, y después el BCE (Banco Central Europeo), a las puertas del verano, iniciaron una histórica espiral de subidas, con un nivel de intensidad y celeridad nunca visto, que rompió la cintura de los grandes inversores.

Las primeras alertas saltaron a finales de 2022. Fue entonces cuando el fondo Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) se vio obligado a limitar las retiradas de fondos de sus clientes, tras recibir solicitudes de reembolso que excedieron su límite. Después llegaron los casos de SREIT (Starwood Real Estate Income Trust) y KREST (KKR Real Estate Select Trust).

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Como recuerda CVC en su informe de salida a bolsa, "a medida que los precios del sector se ajustan a la nueva normalidad macroeconómica, el volumen de transacciones, la recaudación de fondos y el rendimiento de las inversiones se han visto significativamente afectados".

Este cambio de marchas beneficia a las estrategias oportunistas frente a las conservadoras (core y core plus), ya que los inversores tienen otras clases de activos donde pueden obtener mejores rendimientos o similares, con mucho menor riesgo, como la deuda pública. Por tanto, para atraer dinero a la inversión inmobiliario, se requiere poner el foco "en la apreciación del capital por encima de la generación de ingresos", como recuerda McKinsey en su informe.

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Aunque el caso de los fondos inmobiliarios sea especialmente destacable, por haber arrojado pérdidas por primera vez desde la gran crisis, la realidad es que "el rendimiento de la inversión en todas las clases de activos del mercado privado no alcanzó los promedios históricos", destaca la prestigiosa consultora estratégica en su estudio.

Los fondos de capital riesgo cerraron en positivo, pero con el rendimiento anual más bajo de los últimos 15 años, excluyendo 2022, mientras que en los fondos de infraestructura fue menos de la mitad de su promedio a largo plazo e inferior a los rendimientos de dos dígitos generados en 2021 y 2022. Sólo la deuda privada consiguió salvar la cara, "lo que ilustra el atractivo anticíclico de esta clase de activos".