"El préstamo promotor ha sido el activo tóxico en el sistema financiero español"

En 2012, cuando la economía española estaba, literalmente, al borde abismo, Walter de Luna fue el hombre elegido por el Gobierno de Mariano Rajoy para llevar las riendas de Sareb, el banco malo al que se trasladaron todos los préstamos inmobiliarios fallidos y los cientos de miles de viviendas , suelos y promociones a medio construir que se quedaron los bancos. Ya entonces, el directivo vio que el futuro del sistema pasaba por la financiación alternativa, el maná al que muchos promotores se encomiendan ahora ante la progresiva desbancarización del sector.

Sus diferencias con la entonces presidenta, Belén Romana, y falta de intereses políticos le convencieron de abandonar la entidad al año y tres meses, cuando ficho como consejero delegado de Acciona Inmobiliaria. En 2017, cuando la recuperación del mercado era ya una realidad incontestable, decidió poner en marcha esa oportunidad de negocio que había visto en los peores momentos de la crisis y, junto a su mano derecha en Sareb, Luis Moreno, puso en marcha Ibero Capital Management, una plataforma de financiación alternativa que nació con 400 millones del fondo Oak Hill. Siete años después, tiene detrás a tres fondos más y llevan comprometidos más de 250 millones. Y eso que la partida apenas acaba de empezar.

PREGUNTA: Íbero Capital es decano de la financiación alternativa en España. ¿Cuál es la radiografía actual?

RESPUESTA: Nosotros iniciamos nuestra nuestra actividad en 2018, pero desde principios de 2017 empezamos con presentaciones a inversores argumentando cuál era la oportunidad de inversión. La idea de entonces es casi exactamente la misma: una situación de desbancarización progresiva de la financiación inmobiliaria. El exceso de producto financiero vinculado al inmobiliario fue una de las áreas claramente problemáticas en la crisis financiera. En España, en concreto, fue el préstamo promotor, y una parte muy importante fue trasladado a Sareb para recapitalizar los bancos. Con lo cual, ya se veía a partir de ese momento que la banca se iba a retraer.

P: ¿A partir de 2007 o a partir de que año?

R: Sareb es de 2012, pues desde esos años ya se veía claro que que la banca iba a tener muy difícil volver a un producto que había generado la crisis. Hubiera sido como tropezar de nuevo con la misma piedra. Además, provocó un endurecimiento de las exigencias regulatorias y de los estándares de crédito para financiar al sector inmobiliario. Para nosotros era clarísimo que iba a haber una desbancarización y que con ello se creaba un campo de juego para el capital privado. Ahí es donde estamos en este en este momento.

P: Rompiendo cascarón

R: Rompiendo el cascarón y en una situación en la que la banca ya ha reducido muchísimo su exposición al sector. Para que os hagáis una idea: en los años de mayor euforia, el saldo de crédito de actividades constructoras e inmobiliarias llegó a ser como el 40% del PIB y ahora mismo, según datos del Banco de España, estamos en el 6,5%. Se ha reducido de una manera absolutamente dramática, y responde a que el préstamo promotor ha sido el activo tóxico en el sistema financiero español, que provocó la gran crisis del 2008, y los reguladores han endurecido mucho la regulación de este producto para evitar que pueda volver a ocurrir

"Desde 2012, con la llegada de Sareb, se vio que la banca iba a retirarse del inmobiliario. Lo contrario sería tropezar con la misma piedra"

P: ¿Qué ha querido decir al calificar al préstamo promotor de activo tóxico?

R: Pues que a partir del estallido de la burbuja se dieron elevadísimas cifras de impagados de esos préstamos, hasta el punto que llegó a cuestionar la viabilidad de las cajas, que luego tuvieron que recapitalización estatal. ¿Por qué? Porque los estándares de concesión del préstamo promotor en aquella época era mucho más laxo de lo que es hoy. El regulador pretende que eso no vuelva a ocurrir y eso ha llevado a que la banca se vaya retirando progresivamente. No solo retirando, además es mucho más exigente en los condicionantes para conceder ese crédito a la promoción.

P: ¿Qué requisitos destacaría?

R: Que se tengan más preventas, que haya mucha más inversión por parte del promotor, que la inversión del promotor sea anterior a la concesión del préstamo, algunos exigen tener licencia, no se financia el suelo con planeamiento pendiente… Un larguísimo etcétera de cosas que antes se hacían con mucha soltura y que ahora no hace prácticamente nadie.

"La financiación al sector se ha reducido de una manera absolutamente dramática desde el estallido de la burbuja inmobiliaria"

P: Se dice que el préstamo promotor es un producto típicamente español. ¿Es cierto o matizable?

R: No es exclusivamente español, lo que pasa es que la forma en la que se hacía sí que era muy singular y el volumen que había, por las enormes cifras que había de vivienda iniciada en aquellos años, es lo que lo que formó esa burbuja.

P: ¿Debemos replantearnos el préstamo promotor?

R: No es que lo tengamos que replantear, es que se está replanteando toda la estructura económica de la financiación de las actividades inmobiliarias. Para la construcción industrializada estoy convencido que saldrá financiación especializada en ese tipo de negocio; para el préstamo promotor tradicional, hay financiación especializada. Vamos hacia una especialización clarísima. Ya no es viable una especie de mostrador único en el que se financie de todo: un coche, un proyecto de construcción industrializada o la rehabilitación de un edificio histórico. Ya hay especialistas por tipología de activo, de producto, ubicaciones, tamaño de operación... Préstamo promotor hay y habrá, pero vendrá en mucha mayor medida de la financiación privada y especializada. Lo que sí que habrá mucho menos es préstamo promotor tradicional bancario.

"Se está replanteando toda la estructura económica de la financiación de las actividades inmobiliarias y vamos a una especialización"

P: ¿Los bancos van a quedar sólo para dar hipotecas?

R: La mayor parte de su cartera son hipotecas a particulares. Esto ha sido históricamente así y debe ser así. También para la financiación de la gran empresa, para la financiación del consumo, financiación de pymes, etcétera, etcétera. Negocios que tienen otro perfil de riesgo, porque el banco, al final, debe proteger su balance. Los bancos se financian con depósitos de particulares y de familias, y utilizan ese dinero para invertir en sus actividades. Entonces el sistema en su conjunto, debe tener mucho cuidado en que no se incurra en excesivos riesgos, que ponga en peligro esos ahorros de los particulares y de las familias. Por eso puede que no tenga sentido que la banca esté financiando las actividades de más riesgo de la economía. Ahí es donde aparece el capital privado.

P: ¿Teme a la competencia? Porque fue pionero, pero poco a poco van saliendo más y más competidores.

R: No solo no lo temo, sino que creo que es muy bueno que ocurra. Es la única manera de normalizar este tipo de financiación y hacerla accesible a todo tipo de proyectos. Esto es un mercado que está muy segmentado. Hay distintas tipologías de activos, están los centros comerciales, la promoción de viviendas en costa, la promoción de viviendas en grandes capitales, edificios de oficinas... Aparecen especialistas en cada tipo de activos. Hay capital privado que prefiere los hoteles, o logístico, o residencial. ¿Por qué? Porque cada una de esas firmas entiende muy en profundidad cada tipología de activo. Lo que no podemos pretender es que una firma sea especialista en cualquier clase de activo, que es lo que ocurría antes con la financiación bancaria.

P: Aún así, cada operación es un mundo. Es diferente que tenga licencia o no, por ejemplo.

R: Precisamente, para ver dónde están los límites, los riesgos, necesitas especialistas., no alguien que viene de financiar energías renovables. Así es mucho más difícil que proyectos malos, en el sentido de que no son viables, se financien, y mucho más difícil que el sistema en su conjunto esté financiando burbujas. ¿Por qué? Porque no se produce una barra libre. Es decir, los proyectos, para ser financiados, deben tener méritos. Es como las personas cuando van a pedir una hipoteca a un banco, tienen que demostrar una serie de méritos: tengo estos ingresos, llevo tanto tiempo trabajando, la declaración de IRPF. Con los proyectos empresariales pasa exactamente lo mismo.

P: ¿Ésta diciendo que con la financiación alternativa es más difícil que se produzcan burbujas?

R: Sí, exactamente.

P: Dependerá de que ustedes no asuman excesivos riesgos

R: Digo que es más difícil, no imposible. Siendo especialistas en un sector es mucho más difícil que alguien se dedique a financiar proyectos poco rentables o en mitad de la nada. Cosas de estas pasan menos. No digo que no puedan pasar, siempre hay alguno que es más atrevido, que tiene prisa por hacer crecer su cartera o lo que sea. Pero es más difícil. Por eso he dicho como sistema, porque todo el mundo tiene más conocimiento y todo el mundo está mucho más especializado.

"El banco debe proteger su balance porque, al final, se financia con depósitos de particulares y de familias"

P: También influira que sea un mercado más incipiente, en el que se juega sus cuartos más que en una gran entidad.

R: Cuando digo especializada, también es eso. Y por eso digo que es mucho más difícil que un sistema que se ha constituido así, financie una burbuja. Lo estamos viendo en España. Ha habido una recuperación clara de precios del residencial desde el año 2014 o 2015. Pero fijaos en las cifras de viviendas iniciadas. Tuvimos un máximo en que se llegaron a iniciar setecientas y pico mil viviendas y ahora estamos en el orden de 100.000 viviendas, que es la mitad de los hogares que se están creando. Eso es, en parte, porque los bancos se han estado retirando de ese negocio y la financiación alternativa es súper selectiva, porque jugándonos nuestros cuartos, te quieres asegurar de que el proyecto sea viable y rentable. Solo se van a financiar aquellos proyectos que tienen méritos para ser financiados.

P: La financiación alternativa ha sido la tabla de salvación para las pequeñas promotoras.

R: Para las pequeñas promotoras que tienen proyectos viables y rentables. No para cualquier cosa

P: ¿Dónde se quiere especializar Ibero?

R: En los últimos años, donde más profundidad hemos alcanzado, es en vivienda, porque es el sector más grande y donde había más escasez de capital. Nos hemos centrado, lógicamente, en proyectos de aquellas zonas que son viables y rentables. Entonces, más que especializarnos en algo, que también, es que hemos encontrado oportunidades, básicamente, en Costa del Sol, Levante, Mallorca y algunas cosas que hemos estado mirando en Madrid, que finalmente no hicimos.

"La financiación alternativa es súper selectiva, porque jugándote tus cuartos, te quieres asegurar de que el proyecto sea viable"

P: ¿Dónde se siente más cómodo, financiando el suelo o el vuelo (edificios)?

R: Hemos sido pioneros en una financiación que es de principio a fin. Ha habido gestoras y fondos que financiaban a través de préstamos puente una parte del suelo, tenían un plazo de vencimiento de 12 o 24 meses, y luego se esperaba que entrara la financiación bancaria. A Nosotros nos daba la impresión de que había un riesgo de que la banca luego no entrara en el proyecto y hubiera dificultades de refinanciar ese préstamo puente.La propuesta que hemos hecho desde el principio es una financiación end to end, de principio a fin, en el que acompañamos desde la compra del suelo y nos quedamos hasta la entrega de las viviendas y el repago del préstamo. Este modelo es mucho más exigente. Nosotros pensamos que era la mejor solución para muchísimas de las promociones porque o bien la banca no entraría o entraría muy tarde, más tarde del vencimiento del típico préstamo puente. Y nos hemos consolidado como referentes.

P: ¿Como ve la coinversión? Urbanitae ya está haciendo operaciones con Neinor

P: Te decía que es un mercado muy segmentado, que tiene muchos modelos de negocio diferentes. La plataforma nuestra ha hecho tanto operaciones de financiación como de capital propio. Y en esas operaciones de capital propio se da este fenómeno de la conversión. Aproximadamente la mitad de las operaciones que hemos hecho son con capital propio, donde hemos tenido coinversores en pequeñas cantidades que nos han acompañado en el proyecto. La otra mitad es financiación pura, donde hay un señor que ha puesto un dinero o que tiene un suelo y que nosotros le ayudamos a desarrollar todo lo demás porque no tienes dinero suficiente. La coinversión para nosotros es una oportunidad de negocio, porque entra dentro de lo que consideramos operaciones de capital propio.

"Financiamos desde la compra del suelo y nos quedamos hasta la entrega de las viviendas y el repago de la totalidad del préstamo"

P: ¿Cuánto llevan invertido desde 2018?

R: Desde mediados de 2018, con la primera operación, hemos comprometido del orden de 250 millones de euros, la mitad aproximadamente son operaciones de capital propio y la otra mitad son operaciones de deuda.

P: ¿Con cuántos fondos y entre cuántas operaciones?

R: De momento, cuatro fondos. Lo que espero es que sean muchos más. El compromiso medio son como unos 25 millones y unas diez operaciones.

P: ¿Ha notado un aumento de las oportunidades?

R: Sí, sí. En el último año, como consecuencia de esa desbancarización, han empezado a aparecer operaciones que hace años no aparecían. Por ejemplo, rehabilitaciones en el centro de Madrid. Esto era algo que se financiaba desde los bancos sin ningún problema hace cuatro años y que ahora, en determinadas circunstancias, no han encontrado financiación bancaria porque a lo mejor el que tiene la operación no tiene suficiente dinero para acompañar al banco. Imagínate: hay que invertir 15 millones, tienes la operación atada, pero solo puedes poner dos millones y el banco no va a poner 13 millones. Nosotros, a lo mejor, encontramos un fondo que ponga otros cinco y otro que ponga 15 de deuda.

P: ¿Los fondos de deuda privada ven con desconfianza el mercado español?

R: Ese punto de desconfianza se genera con el vaivén normativo que hemos tenido, en especial con la Ley de Vivienda. Las operaciones de vivienda para alquiler tienen muchísima más incertidumbre y menos rentabilidad. Nadie sabe lo que puedes tardar en liberar una vivienda que tiene un inquilino que no paga. Eso, junto con la subida de tipos de interés, ha frenado bastante el impulso que tenía la inversión en vivienda para alquilar. La Ley de Vivienda ha conseguido justo lo contrario de lo que pretendía. Si es que suponemos que pretendía ayudar a ampliar el parque de viviendas.

P: ¿Cómo afecta a Íbero la subida de tipos?

R: Afecta, pero afecta un poco menos porque como ya teníamos unos tipos más altos, que el tipo base suba no afecta tanto. No hemos detectado que nuestros fondos tengan una exigencia de rentabilidad mucho mayor por ese efecto. Un poquito, sí, pero menos de lo que afecta a la financiación tradicional bancaria.

"La subida de tipos no afecta, pero menos de que a la financiación tradicional bancaria"

P: ¿En qué márgenes se mueven tras la subida de tipos y qué proyectos son más rentables para Íbero?

R: El coste de la financiación tiene una relación directa con el riesgo que tenga cada proyecto. Básicamente tienes tres riesgos: el legal, el de la construcción y el comercial. El coste depende de cuántos de estos riesgos tienes y con qué intensidad. La financiación alternativa o privada se está moviendo entre el 8% y el 15%, porque la horquilla de riesgos es muy amplia. Si alguien me pide dinero, ya tiene la obra iniciada y de las 50 unidades tiene reservadas 25, ya no tengo problemas de licencia y sí una buena estructura comercia. En este caso la financiación es más barata. Pero si me dice: Mira, tengo un suelo y nada más. ¡A ver qué hacemos! Por eso uno se ha financiado al 8% y al otro le han pedido el 18%.

P: Con esa horquilla, ¿hay lugar para la deuda privada en el mundo de la vivienda asequible?.

R: Yo creo que sí. Hay que tener cuidado con mezclar el lenguaje de la política con el lenguaje en los negocios. Cuando un político habla de vivienda asequible, seguramente quiere hablar de algo diferente de lo que un promotor considera vivienda asequible. Pero mi opinión es que sí. ¿Cómo hacemos eso? Tiene que haber una colaboración del sector público. Si medimos los costes que tiene una obra y los costes que tiene una promoción, ya sabemos cuál es el coste mínimo de la vivienda.

"Creo que sí hay hueco para la financiación alternativa en vivienda asequible, todo depende de los riesgos del proyecto"

P: ¿Y cuál es?

R: 1.500 euros metro cuadrado más gastos varios. Por debajo de eso resulta muy complicado construir. Entonces dices: quiero que personas con determinados ingresos puedan comprar esas viviendas. ¡Pues tendrás que apoyarlos! Esto es mucho más sencillo de lo que parece. Vivienda social implica que tiene un apoyo social al comprador. ¿Qué hacemos con las becas de estudio? ¿Qué hacemos con otras muchísimas cosas? El sistema sanitario es prácticamente gratuito. ¿Cuánto cuesta la universidad? Muy poco, porque estás ayudando desde el sector público a que todo el mundo tenga acceso. Tan sencillo como esto. Pero se ponen a hablar de vivienda asequible, nos tiramos una hora hablando de vivienda asequible y ya no sé qué significa. Vamos a poner característica a qué es vivienda asequible.

P: Pero vivienda social estamos todos de acuerdo en qué significa. ¿La deuda privada tiene cabida ahí?

R: Podría tener cabida si conseguimos que esos proyectos de desarrollo de vivienda sean de riesgo bajo, tendrás una deuda privada de un coste más reducido y junto con el apoyo del sector público, podrías desarrollar esto.

P: ¿Qué riesgos deberían desaparecer?

R: Habría que ver cómo se plantea esa vivienda

"La universidad cuesta muy poco, porque ayudas desde el sector público a que todo el mundo acceda. En vivienda sería igual"

P: Cojamos el ejemplo de lo que ya hay. Todas las administraciones están sacando suelo públicos, ya no hay riesgo de suelo. En Madrid, en el VIVE, sí hemos visto el riesgo de alcaldes que no concedían licencias por ser de signo político contrario, pero ha sido un riesgo acotado.

R: Pues mira, ya tenemos menos riesgos. ¿Esa vivienda que va a ser para alquilar o vender?

P: Todos estos planes son para alquiler

R: Habría que ver quién se queda con esa vivienda. ¿No me dejan elegir al inquilino? Pues me tendrás que cubrir de las pérdidas. ¡Que no me parece mal! Pero tengamos el sistema claro. Si yo me tengo que quedar en la vivienda como promotor o como inversor durante X años, y tú vas a poner el inquilino que tú decides porque está entre las personas menos favorecidas, y eso me genera a mí unas pérdidas, tendremos que hablarlo, lógicamente. Porque si tú decides cuánto tiempo me quedo la vivienda y el inquilino, apoya eso de alguna manera. ¿No estás avalando a determinadas franjas de población para que den la entrada para la compra? Pues avala a esos inquilinos para que me paguen.

P: ¿Cuántos de esos inquilinos tenía Sareb en sus viviendas cuando estuvo al frente?

R: El caso de Sareb era muy singular en aquella época, porque, en realidad, nosotros teníamos muchísimo menos de lo que se decía. Nosotros solo recibimos préstamo promotor, con sus colaterales y muchas de las viviendas que habían recuperado los bancos, en su inmensísima mayoría, estaban vacías. Claro que teníamos casos de okupación con k, pero tampoco era una situación generalizada. Te acordarás que se montó el Fondo Social de Vivienda.

P: Sí, y todavía estamos esperando que se consuman las 6.000 viviendas que se movilizaron. ¿Dónde está la trampa? Porque yo llevo diez años intentando entenderlo y no puedo

R: Piensa que la gente no quiere una vivienda en cualquier sitio. Todos queremos estar cerquita de no sé qué y a mano de no sé cuánto. Estas cosas pasan, que yo las he visto de primera mano, pasa y constantemente. Ahí tenemos esa disyuntiva y un concepto claro de qué es lo que se quiere apoyar, a quién se quiere apoyar y hasta dónde se quiere apoyar. ¿Quién tiene definido esto? Nadie, si no sabemos ni de qué se está hablando.

P: El otro extremo, vivienda de lujo

R: Tenemos una promoción en Mallorca que es de bastante nivel. Hemos hecho cosas en la Costa del Sol de bastante nivel. Es un cliente muchísimo más exigente, que muchas veces no necesita la financiación bancaria. Son viviendas que puedes tardar un poco más en vender, pero es un proceso más parsimonioso. También digo una cosa, en vivienda de lujo no te equivoques, que no vendes una. Es más exigente desde ese punto de vista. Es verdad que en ocasiones también tiene mayor margen que la vivienda más estándar, pero es menos tolerante a los errores de diseño, de concepto, ubicaciones o a servicios que da. Tienes un cliente mucho más exigente. Y en costa, además, que tiene cliente de todo el mundo, imagínate la de situaciones que se producen ahí.

"En vivienda de lujo no te equivoques, que no vendes una. Tiene mayor margen, pero es menos tolerante a los errores"

P: ¿Cómo ve los cambios de uso?

R: Cualquier medida que implique flexibilidad me parece positiva. Inmuebles cuyo uso característico ya no sirve a la sociedad como solía, es bueno darle otro mucho más útil a la comunidad. Que a una oficina se le pueda cambiar el uso y transformarlo en viviendas, me parece de cajón. Como concepto, el de cambio de uso debería ser debería ser fácil, que no lo es, y ayudar a corregir las situaciones de déficit de vivienda.

P: En el caso de los nuevos modelos del living a la banca le resulta muy difícil entrar porque se mueven en un terreno muy gris.

R: Eso que llaman living, que en realidad es un terciario al que se le está dando uso residencial, son las figuras del apartamento turístico, el coliving y un residencial cuasi hotelero. En Estados Unidos, en los años 20 del siglo pasado, había muchísima gente viviendo en hoteles, era una forma de vivir con servicios. Y ahora lo que llamamos coliving cada vez se parece más a un apartahotel. Son formas habitacionales, modernas. La sociedad va hacia eso, a tener el trabajo doméstico resuelto

"Que a una oficina se le pueda cambiar el uso y transformarlo en viviendas, me parece de cajón"

P: ¿El cambio de uso puro y duro es más fácil entrar para ustedes o para la banca?

R: No es el terreno predilecto de un banco, seguro que no, porque hay incertidumbres varias de cuánto tiempo vamos a tardar, si me van a dar el cambio de uso, cuál es el problema constructivo, su comercialización etcétera. Lo veo como situaciones especiales que seguramente serán más propias del capital privado.

P: Se esperan muchaz refinanciaciones. ¿Usted lo está notando?

R: Eso está ocurriendo ya en el resto de Europa. La banca en el resto de Europa tiene mucho más peso de activos comerciales, oficinas, hoteles, centros comerciales, etcétera.Por la caída de valoraciones se han producido incumplimientos de cláusulas de protección de los acuerdos de financiación y eso provoca refinanciaciones. Eso ha ocurrido mucho más en esos mercados que en el nuestro. Nosotros hemos visto más refinanciaciones por vencimientos.

P: ¿Teme el día que los bancos decidan hacerles la competencia con sus propios fondos de deuda privada?

R: Eso ha llegado ya. Es un mercado que está creciendo de una manera importantísima, que tiene un montón de de segmentos y es muy bueno que haya muchos actores, porque eso va a normalizar ese tipo de ese tipo de financiación. Vas al Reino Unido y el promotor directamente acude a una gestora de financiación de promotores, prácticamente no se le ocurre ir al banco, porque está normalizado.