Luz verde a los pisos de alquiler de los Entrecanales junto a la sede del PP

La familia Entrecanales tiene luz verde para levantar pisos de alquiler junto a la sede el Partido Popular de Madrid en la calle Génova. La comisión de desarrollo urbano y de obras y equipamientos del Ayuntamiento de Madrid ha dado su visto bueno a la aprobación definitiva, este miércoles, del Plan Especial presentado por Copenav, una sociedad de la familia Entrecanales y propietaria del inmueble, para rehabilitar el inmueble y ampliar un 10% su edificabilidad.

El pasado mes de abril, el consistorio dio su visto bueno a este plan, que será aprobado definitivamente en el próximo pleno tras pasar por la comisión de urbanismo.

Rehabilitarán el edificio y levantarán siete viviendas en alquiler tras invertir 1,5 millones

La familia Entrecanales tiene previsto transformar en viviendas en alquiler un antiguo edificio adquirido a principios de 2018 a Mabel Real Estate, el vehículo de inversión de Manuel Campos, Abel Matutes y el tenista Rafa Nadal.

Copenav es una sociedad propiedad de Juan Ignacio Entrecanales Franco, vicepresidente ejecutivo del Grupo Acciona y primo de Juan Manuel Entrecanales Domecq, actual presidente de la constructora. En dicha sociedad, también figuran como consejeros sus hijos, Juan Bosco, Lucía e Isabel, y como exadministradora su mujer, Gemma Archaga Martín y se dedica, fundamentalmente, a la inversión inmobiliaria destinada al arrendamiento.

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Según consta en dicho Plan Especial, al que ha tenido acceso El Confidencial, Copenav tiene previsto rehabilitar el edificio y levantar siete viviendas que destinará al alquiler. Y, tal y como explica al ayuntamiento la compañía cuenta "con solvencia para acometer una operación de esta dimensión calculada en 1,5 millones de euros, aproximadamente".

En dicho documento, los Entrecanales aseguran, asimismo, no necesitar de financiación externa ni ayudas públicas para acometer el proyecto de rehabilitación y esperan que una vez concedida la licencia de obras, estas arranquen de manera inmediata y duren, aproximadamente, 12 meses.

Muy cerca del paseo de la Castellana

El edificio en cuestión se encuentra a escasos metros del paseo de la Castellana y de la plaza de Colón, así como del cuartel general del Partido Popular en la calle Génova 13. Se trata de un pequeño palacete que fue construido a principios del siglo XX y que perteneció a Leónides García San Miguel, primera marquesa de Onteiro.

Consta de una superficie de casi 650 metros distribuidos en tres plantas, si bien no estaría agotada toda la edificabilidad de la parcela —712 metros—, de ahí la tramitación de un Plan Especial para agotar dicha edificabilidad —hasta un máximo del 10%— y poder construir un sótano para trasteros. Esta rehabilitación permitiría a los Entrecanales ganar una planta al edificio, además de instalar un núcleo de ascensores fuera del mismo, que garantice su accesibilidad, y maximizar la eficiencia energética del inmueble.

Consta de una superficie de casi 650 metros distribuidos en tres plantas, si bien no estaría agotada toda la edificabilidad de la parcela

Una vez ganada una planta al edificio, la propuesta contempla la construcción de un total de siete viviendas, dos por planta, y otra en la primera planta junto a un local comercial, lo que permitirá recuperar el uso residencial del edificio, que en el pasado se destinó a oficinas, si bien en los últimos años se encontraba cerrado, con todas sus plantas vacías, "pero no en un estado de abandono. La actividad y el uso de oficinas que se implantó anteriormente en el edificio alteraron y deterioraron los elementos compositivos interiores del edificio", destaca Copenav en la memoria del proyecto.

Las futuras viviendas en alquiler se encuentran en pleno barrio de Almagro, en el distrito de Chamberí, muy de moda en los últimos años entre la demanda con un elevado poder adquisitivo. Según un estudio reciente de la agencia de lujo Engel & Völkers, es un distrito que destaca por sus muchos palacetes, ya que fue un lugar popular de residencia para la aristocracia en los siglos XIX y XX.

En la actualidad, según la agencia de lujo, hay un gran interés en propiedad residencial entre familias españolas y compradores internacionales que se mudan a Madrid por motivos profesionales o que están buscando una oportunidad de inversión.

Los precios más altos por metro cuadrado que se alcanzan por propiedades en este codiciado barrio pueden llegar hasta los 12.800 euros el metro cuadrado, si bien en Monte Esquinza, donde se ubica el inmueble, estaríamos hablando de unos 6.900 euros por metro cuadrado. Respecto a los alquileres, según el portal idealista, algunas propiedades, especialmente las de gran tamaño, superan los 5.000 euros al mes.

Un proyecto rentable, según Copenav

Según el estudio financiero del proyecto, Copenav otorga a su inversión en este edificio un coste de repercusión de 2.500 euros el metro cuadrado —1,6 millones por los 650 metros del inmueble— y estima un coste de rehabilitación de otros 1.200 euros por metro cuadrado —casi un millón de euros por los 712 metros cuadrados futuros del edificio— y unos gastos derivados de honorarios técnicos y licencias del orden de los 180 euros el metro cuadrado. En total, 3.880 euros el metro cuadrado o 2,6 millones de euros.

Una inversión que prevé otorgar un valor comercial al producto terminado de unos 5.000 euros —unos 3,6 millones de euros—. "Como puede comprobarse, la diferencia entre la inversión realizada y el valor del producto terminado hace perfectamente viable la operación. Es un proyecto viable económicamente, ya que los ingresos son capaces de cubrir los costes necesarios para llevar a cabo el proyecto y se obtiene un beneficio que es el excedente", asegura Copenav en la memoria financiera del proyecto.

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Alcalá Galiano 1 es un edificio con historia. De hecho, es una de las escasas edificaciones con más de un siglo de historia que aún se mantienen en pie en el barrio de Almagro. Incluso donde ahora se levanta la sede del PP, en la calle Génova 13, en el pasado se alzó el palacete de los marqueses de Bermad.

Y, aunque no existe documentación gráfica de la construcción original, Copenav ha podido constatar que la propiedad ya se encontraba edificada en el año 1900, una edificación aislada con espacios libres en el interior de la parcela. La primera propietaria fue la primera marquesa de Onteiro y durante la Guerra Civil el inmueble fue incautado y, aunque se desconoce el uso que tuvo en los tres años de la contienda, el edificio sí fue sometido a una reforma radical.

La propiedad, asimismo, estuvo rodeada de hoteles que fueron demolidos como consecuencia de la guerra para dar lugar a la construcción de viviendas colectivas con mayor número de plantas.

¿A qué se dedica Copenav?

Copenav contaba con un patrimonio neto y un pasivo de cerca de 400 millones de euros a cierre de 2020, ejercicio que despidió con una cifra de negocio de 15,8 millones de euros, correspondientes a ingresos resultantes del arrendamiento de inmuebles y dividendos repartidos por las filiales, según consta en sus últimas cuentas presentadas en el registro. Además, la sociedad obtuvo ingresos por importe de 2,8 millones "procedentes de rentas a favor de la empresa devengadas en el ejercicio, proveniente de participaciones en instrumentos de patrimonio e importes de los intereses de préstamo y otros créditos devengados en el ejercicio".

Copenav fue creada en 2005 y, entre otras actividades como la compra de embarcaciones para navegación de recreo o actividades cinegéticas, realiza inversiones inmobiliarias destinadas, fundamentalmente, al alquiler. De hecho, la sociedad tiene alquilados diversos inmuebles para uso comercial, uso doméstico, así como plazas de garaje. Activos con unas proyecciones de rentas de uno a cinco años y a partir de cinco años, de unos 3,3 millones de euros.

Al igual que ha sucedido con otras compañías dedicadas al arrendamiento de bienes inmuebles, Copenav vio cómo sus ingresos se resintieron por culpa de la pandemia. Según reconoce en sus cuentas anuales de 2020, desde el 14 de marzo de 2020 a 31 de julio de 2020, "hemos condonado o reducido las cuotas de abril, mayo, junio y julio de 2020 a las viviendas o establecimientos afectados por esta crisis económica, ya que nos han solicitado ayuda por no poder afrontar los pagos. Estos meses, en consecuencia, se han reducido nuestros ingresos por alquiler un 65%, 53%, 28% y 21% respectivamente en comparación con el volumen de ingresos medios por alquiler obtenidos en el primer trimestre de 2020".

Alcalá Galiano 1 no es el único edificio de Copenav en Madrid. La sociedad adquirió otro en el centro de la capital, en Juan de Austria 11, mientras que está pendiente de licencia de la Junta de Castilla y León para un proyecto en la Finca Montecillo.