¿Se avecinan curvas? Bankinter prevé mayores caídas en los precios de la vivienda

"Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, el recorte de precios podría ser más acusado en zonas 'prime' de grandes ciudades, superando el 10% acumulado entre 2020 y 2021".

Ésta es una de las conclusiones del último informe inmobiliario elaborado por Bankinter que, por primera vez se desmarca de lo que viene sosteniendo buena parte del sector inmobiliario, que desde que estalló la pandemia mantiene que las grandes ciudades y las zonas más céntricas serían capaces de aguantar mejor el golpe de la crisis. Sostiene Bankinter que el covid 19 "favorecerá el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia".

Ante un empeoramiento de las previsiones económicas, la entidad naranja se ha visto obligada a rebajar sus estimaciones respecto a la evolución a corto plazo del precio de la vivienda. "Los rebrotes del coronavirus y su mayor impacto sobre el turismo, unido a la insuficiencia de los estímulos fiscales, nos han llevado a rebajar nuestras previsiones macroeconómicas para España. Por ello, rebajamos nuestras previsiones de precios de vivienda".

Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, el recorte de precios podría ser más acusado en zonas 'prime' de grandes ciudades

En su anterior previsión, Bankinter estimaba una caída entre 2020 y 2021 del 6%. Ahora, considera que el coronavirus tendrá un impacto acumulado superior al 9% (-4% en 2020 y -5% en 2021). Y aunque prevé que la caída será más acusada en vivienda de segunda mano, a diferencia de lo que venían sosteniendo los expertos hasta ahora, el segmento 'prime' en las grandes ciudades sí podría sufrir un mayor revés del previsto, con caídas que podrían superar el 10%.

Bankinter empeora sus previsiones en torno al mercado inmobiliario una vez revisadas a la baja sus estimaciones respecto a la evolución de la economía y del empleo en España. En concreto, estima una contracción del PIB de entre 12,2% y 14,0% en 2020 (vs. -7,1% anterior) y una recuperación de entre 9,6% y 4,4% en 2021 (vs. 2,3% anterior). Además, esto podría tener un mayor coste en términos de empleo, al menos a corto plazo, llevando a tasas de paro de entre el 22,4%/24,0% en 2020 y 15,3%/20,0% en 2021 (vs. 20,1% y 19,1% anterior).

¿Anticipa el alquiler la caída de la vivienda?

Por otro lado, el informe inmobiliario de Bankinter destaca cómo el precio del alquiler podría estar anticipando la caída de los precios de vivienda. Y recuerda que según datos de idealista, los alquileres cayeron un 1,2% en el tercer trimestre de 2020 en las capitales españolas. "En Madrid y Barcelona caen un 3,7% y un 4,5% respectivamente. Además del impacto del virus en el empleo y, por tanto, en la demanda, el alquiler acusa un importante incremento de oferta", ya que la caída del turismo ha producido un trasvase de vuelta desde el alquiler turístico al tradicional.

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Además, por lo que se refiere al precio del suelo finalista, Bankinter considera que podría sufrir retrocesos superiores al 20% y asegura que "el entorno de tipos de interés bajos evitará mayores caídas", ya que "permitirá a los precios de vivienda mantenerse próximo a niveles medios históricos con respecto a los ingresos familiares evitando caer por debajo de esos niveles".

Esto se explica, según Bankinter, por tres factores:

1.- Reducido coste de financiación. La tasa de esfuerzo o porcentaje de los ingresos familiares que se destina al pago de la hipoteca, se sitúa actualmente en el 30%, niveles mínimos desde 2003 y por debajo de su media histórica (35,0%). "Esto gracias a un euríbor, que continuará en negativo durante los próximos años", según Bankinter.

2.- Atractiva rentabilidad por alquiler en un entorno de tipos bajos. La rentabilidad bruta de la vivienda es del 3,8% de media en España, muy por encima de la de otros activos considerados de bajo riesgo, como el bono español a 10 años (0,24%).

En 2022 volveremos a las 500.000 ventas al año

Por lo que se refiere a la actividad inmobiliaria, a pesar de que los datos de julio y agosto invitaban al optimismo, con transacciones por encima de los niveles de 2019, lo cierto es que Bankinter considera que habrá que esperar hasta 2022 para recuperar los niveles previos al virus y alerta de una recta final de año muy baja.

"Prevemos un nivel de actividad inmobiliaria muy bajo en la segunda mitad del año, por lo que mantenemos nuestra estimación de una caída del 35% en las transacciones de vivienda para 2020", en torno a las 326.000 compraventas, previsión, en este caso, que se mantiene intacta y una cifra que supone volver a niveles mínimos del periodo 2012 a 2014.

"Tras caer un 25% en la primera mitad del año y un 40% desde que comenzará el virus en marzo, el número de operaciones seguirá siendo bajo en los próximos trimestres por un entorno todavía de elevada incertidumbre económica y la ampliación de la horquilla entre precios de venta y de compra".

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No obstante, de cara a 2021, considera que "debería recuperarse un 30%, aunque sin alcanzar los niveles previos al virus. Habrá que esperar hasta 2022 para volver a ver las 500.000 transacciones al año".

Según Bankinter, a pesar de las bajadas de precios previstos, estas caídas no están siendo ni tan acusadas ni, de hecho, se están produciendo aún de manera generalizada. De hecho, la entidad considera que los precios se mantuvieron prácticamente estables en el segundo trimestre de 2020, debido "al bajo volumen de transacciones, que distorsiona las referencias de precios, y la todavía escasa urgencia por parte de los vendedores".

Y es que Bankinter considera que "el vendedor todavía no se ha visto forzado a rebajar precios debido a varios factores. La todavía corta duración de la crisis, la esperanza de una rápida recuperación, y las ayudas ofrecidas por los bancos para el pago de las hipotecas. Por su parte, el comprador está a la espera de descuentos suculentos".

Respecto a la compra de vivienda por parte de extranjeros, el banco considera que los rebrotes del virus y las limitaciones de los turistas europeos para viajar a España, mantendrán las transacciones en niveles mínimos. "Estas representan más de un 12% del total nacional, han caído en torno al 50% en el segundo trimestre de 2020 y estimamos que se agudizarán las caídas en la segunda mitad del año".

Malas previsiones para las promotoras cotizadas

Por lo que se refiere al sector promotor, especialmente las compañías cotizadas, las previsiones de Bankinter no son nada halagüeñas.

Para empezar, la entidad recomienda "evitar el sector de promotoras inmobiliarias (Aedas Homes, Metrovacesa y Neinor Homes)", ya que asegura que las compañías del sector "tendrán que revisar a la baja sus planes de negocio". Es decir, prevé 'profit warning' a la vista, como ya hicieron en el pasado tanto Neinor como Metrovacesa.

Y es que, según Bankinter, "aunque gran parte de las viviendas a entregar en 2021 se encuentran ya prevendidas y parcialmente desembolsadas, hay que empezar a construir las entregas de 2022, y para ello es necesario tener un 30% de preventas y obtener financiación".

Asimismo, Bankinter prevé importantes rebajas en las valoraciones de activos, "que podrían ser del 20% en el caso suelo finalista".

Por lo que se refiere al valor neto de los activos (NAV) de Aedas Homes y Neinor Homes, "deberían tender a aproximarse a su valor en libros, mientras que en el de Metrovacesa no descartamos importantes provisiones por su mayor exposición a suelo no finalista y terciario".

No todo son malas noticias. "La parte positiva, es que el endeudamiento del sector es bajo, por lo que no prevemos excesivos problemas para superar la crisis".

Respecto a las socimis, Bankinter extrema la prudencia sobre estas sociedades, si bien, "Merlin Properties es la única inmobiliaria con recomendación de 'comprar', dado que ofrece un binomio rentabilidad/riesgo más atractivo. A pesar del recorte estimado de dividendos, ofrece una
rentabilidad próxima al 5% en 2020". Respecto a Inmobiliaria Colonial y Lar España, mantiene la recomendación de 'neutral'.