El precio del suelo se hunde (-15%) y anticipa una caída de la vivienda

Las consecuencias de la pandemia económica afectan a todos los sectores productivos y, como no podía ser de otra manera, también al sector inmobiliario, muy sensible a los ciclos económicos. Y lo que anticipan los datos más recientes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana es que los precios de la vivienda sufrirán un severo ajuste en los próximos trimestres.

Esto es así porque el precio del suelo, que es un indicador adelantado de actividad, y además el que más pesa en el valor de la venta final, refleja ya una fuerte caída del 15,1% en términos anuales. O del 14,9% si se compara el segundo trimestre del año con el primero de 2020.

En concreto, el precio medio del metro cuadrado de suelo urbano se ha situado en 139,6 euros. Se trata del valor más bajo de las dos últimas décadas, y es, incluso, inferior al que se registró durante la anterior crisis económica tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria.

Durante el primer trimestre de 2014, alcanzó un mínimo de 141,5 euros el metro cuadrado, pero, a partir de ese momento, inició una rápida recuperación que lo llevó a 167,5 euros tres años más tarde. Lo que posteriormente sucedió fue que tras tocar techo ese año, el precio del suelo inició un suave descenso, que ha sido extraordinariamente intenso en el segundo trimestre de este año.

El precio del suelo, como se sabe, es un indicador adelantado de la actividad inmobiliaria. Algunos estudios estiman una correlación del 92%. Es decir, que si baja el valor de mercado del suelo —o se incrementa por razones cíclicas— alrededor de un año después la vivienda cae, o sube, a un ritmo muy parecido al que lo haga el suelo. El desfase entre ambas operaciones, es decir, el tiempo que va entre la evolución del suelo y el precio de los pisos es de alrededor de un año. Por lo tanto, las actuales caídas tendrían un efecto más relevante a lo largo de 2021.

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Ahora bien, no hay que olvidar la enorme heterogeneidad por regiones, ya que el mercado de la vivienda está enormemente fragmentado. Mientras que el precio del suelo en Baleares se sitúa en 263,2 euros, cerca del doble respecto de la media nacional, en Ourense apenas alcanza los 44 euros, es decir, seis veces menos.

Suelo urbano

El tamaño de los municipios, igualmente, explica la enorme dispersión en precios. Esto se pone de manifiesto en el hecho de que el valor del suelo urbano en las ciudades con más de 50.000 habitantes apenas ha caído un 6,8% en el segundo trimestre frente al mismo periodo del año anterior. O un -4,1% si se compara con lo que ha sucedido en los últimos 12 meses. Es decir, ocho veces menos que en el conjunto del país.

La literatura económica ha evidenciado que el aumento del precio de la vivienda, y en coherencia con la evolución del precio del suelo, históricamente ha tendido a ser más elevado en las grandes ciudades, donde la oferta de viviendas suele ser más inelástica a la coyuntura económica, ya sea porque hay menos suelo disponible o por las regulaciones municipales y autonómicas. También, por las migraciones interiores desde los pequeños núcleos urbanos a las grandes urbes.

El valor del suelo urbano en las ciudades con más de 50.000 habitantes apenas ha caído un 6,8% en el segundo trimestre

La heterogeneidad del mercado inmobiliario se ha manifestado con especial virulencia en este segundo trimestre de 2020, que, como se sabe, ha supuesto un periodo de confinamiento. Algo que explica que mientras en La Rioja el precio del suelo ha caído nada menos que un 47,5%, con diferencia la región que más ha sufrido el desplome, en Castilla y León ha crecido un 18%, aunque hay que hay que tener en cuenta que parte de unos precios muy bajos (83,5 euros metro cuadrado).

En Extremadura y Asturias, donde los precios son también más bajos que la media, el suelo se ha encarecido un 12% y un 5,5% respectivamente con el mismo contexto económico. Aunque si la comparación es anual y no trimestral, resulta que en Asturias el precio del suelo ha crecido un increíble 43,9%.

Agotamiento de la recuperación

El caso de la Comunidad de Madrid es especialmente significativo, porque ha aguantado bien el segundo trimestre —caída del 5,5% en términos trimestrales—, pero si se hace la comparación respecto de hace un año, el descenso es del 16,4%, por encima de la media, lo que parece reflejar el agotamiento de la recuperación iniciada en 2014. Algo que confirma la evolución del precio de la vivienda a nivel nacional que, según el Instituto Nacional de Estadística, creció en el segundo trimestre de este año un 2,1%, lo que significa el registro más bajo desde el primer trimestre de 2015.

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En realidad, como sostienen los economistas de Bankia Research, el impacto de la crisis sanitaria “no ha hecho más que intensificar la tendencia de caídas que ya se observaba desde el año pasado, cuando el valor de las transacciones de suelo cerró con una caída del 16%”.

El descenso de los precios, lógicamente, hay que vincularlo al fuerte descenso en el número de compraventas. Y lo que muestran los datos del Ministerio de Transportes es que las transacciones de suelo urbanizable cerraron el segundo trimestre con el valor más bajo de la serie histórica, hasta los 295,1 millones de euros, lejos de los 450,1 millones del primer trimestre del año, lo que representa una caída del 35% trimestral y un desplome del 50% en términos interanuales.