Parón de operaciones y fin a la subida de precios: la salud de la vivienda en gráficos

El mercado residencial español afronta la recta final de año más complicada desde que estalló la burbuja inmobiliaria. Los precios, las transacciones, las hipotecas, los visados... todas las variables vinculadas a este sector se han visto afectadas en mayor o menor medida y, aunque durante los próximos meses las estadísticas irán poniendo negro sobre blanco el impacto real de la crisis sobre el ladrillo, lo cierto es que los primeros datos apuntan a que la vivienda retoma la tendencia a la baja o hacia la estabilización iniciada hace un año, como ya anticipaban hace unos meses algunos expertos..

Los siguientes gráficos muestran en qué punto se encuentra el mercado, que sufrió un descalabro inicial de transacciones debido al estado de alarma y ha seguido suavizando los incrementos de precios. El primero de ellos refleja, como ya avanzó Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, cómo los precios de la vivienda —tanto en obra nueva como en segunda mano— han retomado la senda de la moderación iniciada en 2019.

El Índice de Precios de la Vivienda no registra aún caídas, pero sí refleja unos incrementos menos intensos que los de hace unos años

Como se puede apreciar en el primero de los gráficos, el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) no registra aún caídas de precios, pero sí refleja unos incrementos menos intensos que los de hace unos años. "Tras el golpe inicial, el sector inmobiliario retomará la tendencia de precios y transacciones previa al estallido de la crisis. Es decir, si dicha tendencia era a la baja, es previsible que se mantenga, pero no que se acelere", aseguraba Fernández-Aceytuno hace varios meses en base a lo sucedido en Hong Kong con el SARS en 2003 y la recuperación del mercado de la vivienda en China una vez levantado el confinamiento, varios meses antes que en España.

De hecho, según el IPV correspondiente al segundo trimestre de 2020, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el último año, la vivienda se encareció un 2,1%, el porcentaje más bajo desde el primer trimestre de 2015, mientras que a nivel intertrimestral, el incremento fue de apenas el 0,1%. Con ese incremento, son ya 25 trimestres de crecimientos interanuales en el precio de la vivienda, si bien el porcentaje de las subidas se ha ido desinflando desde 2019.

Las bajadas de precios, al menos desde el punto de vista de las estadísticas, aún no se habrían producido. "Estos datos nos indican que, de momento, la situación del coronavirus no está afectando directamente a los precios, aunque es posible que en los próximos meses empecemos a ver las primeras caídas de precios", explica Anaïs López, directora de comunicación de Fotocasa.

De hecho, varios expertos consultados por El Confidencial apuntaban en agosto hacia la segunda mano y la obra nueva, si bien, esta última —coinciden en señalar—, aguantará mejor el golpe debido a una menor oferta. "Estimamos una caída de los precios de la vivienda nueva de entre el 2% y el 4%, mientras que la segunda mano se reajustará de forma más pronunciada, en torno al 6-7%, como consecuencia del deterioro del mercado laboral, la necesidad de venta por parte de los propietarios y la mayor oferta existente", apuntaba Samuel Población, director de nacional y suelo de CBRE.

Por lo que se refiere a las transacciones, al igual que ha sucedido con los precios, en 2019 se produjo un punto de inflexión con un estancamiento de las ventas, como muestra el gráfico superior. De hecho, el ejercicio pasado, la venta de casas registraba la primera caída anual en cinco años. El gráfico, que muestra datos históricos de las transacciones acumuladas durante los seis primeros meses del año desde 2007, también reflejan ese estancamiento de las ventas durante el primer semestre de 2019 y el parón sufrido este año debido a la crisis del coronavirus.

Golpe a la venta de viviendas

Los expertos confiaban, en pleno estado de alarma, en que durante la recta final del año se recuperara la media de unas 40.000 transacciones al mes de los dos últimos años y medio —ver gráfico inferior—, algo que, sin embargo, ahora descartan. De hecho, Población calcula un desplome de las transacciones en torno a un 20% o 25% en 2020, por lo que el total de viviendas vendidas rondarían las 425.000-450.000 unidades, mientras que Carlos Zamora, socio y director del área residencial de Knight Frank, se mostraba hace unas semanas algo más pesimista, ya que considera que no se alcanzarán las 400.000 unidades vendidas, lo que supondría volver a niveles de 2015.

Por el momento, el impacto en las estadísticas se ha dejado sentir en la vivienda de segunda mano, que actualmente concentra casi el 80% de las transacciones y que en este primer semestre muestra una importante caída respecto a las cifras de los seis primeros meses de 2019, ejercicio en el que también se vendieron menos viviendas de segunda mano que en 2018. En concreto, se ha pasado de inscribir 216.870 transacciones de enero a junio, a 162.704, lo que supone un descenso del 25%.

Por lo que se refiere a la obra nueva, el gráfico superior muestra una mayor estabilidad de las transacciones que, desde 2015, muestra cifras muy similares durante los seis primeros meses. En 2020 también se aprecia una caída, pero más suave que en segunda mano debido, en gran medida, a que se trata de compras que se realizaron hace dos o tres años pero que es ahora cuando se han escriturado ante notario e inscrito en el Registro de la Propiedad.

Es decir, después de los problemas iniciales en notaría y registro para firmar e inscribir las operaciones —especialmente en marzo y abril tras la declaración del estado de alarma—, los datos empiezan a mostrar cómo la demanda de vivienda de segunda mano sí podría estar viéndose afectada por la crisis y la incertidumbre generada por la pandemia, mientras que aparentemente la obra nueva resistiría, y no porque los promotores estén registrando ventas mejor de lo esperado, sino simplemente porque las operaciones que se están firmando ante notario, y posteriormente en el registro, no son compraventas actuales sino transacciones firmadas hace unos años.

Estimamos una caída de los precios de obra nueva entre el 2% y el 4%, mientras que la segunda mano se reajustará en torno al 6-7%

De hecho, los expertos coinciden en señalar que el impacto de la crisis sobre el mercado de obra nueva no aparecerá reflejado en las estadísticas hasta dentro de un par de años, aproximadamente.

"Estas cifras no reflejan la realidad del conjunto del mercado residencial, ya que muestran las entregas de viviendas adquiridas en los últimos tres años y que se terminan y entregan en 2020", explicaba recientemente a El Confidencial Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International. "Las compraventas que se cierran ahora ante notario y llegan al registro son compras realizadas sobre plano hace dos años, de tal manera que habrá que esperar ese tiempo para que el efecto de la crisis comience a reflejarse en las estadísticas oficiales".

Desplome en la construcción de casas

A más corto plazo, el impacto sobre la obra nueva se dejará sentir en el número de visados. Es decir, en el número de viviendas que se construyen. Los últimos datos del Ministerio de Fomento corresponden a marzo de este año, mes en el que se declaró el estado de alarma. Aquel mes se concedieron 5.956 visados para obra nueva de uso residencial, una cifra que mostraba un desplome del 36,7% en comparación con el año anterior, cuando se visaron 9.405 unidades.

El inesperado cisne negro llamado coronavirus, ha hecho saltar por los aires las aspiraciones del sector promotor de poder alcanzar una velocidad de crucero en torno a los 150.000 visados anuales, en línea con sus previsiones de formación de nuevos hogares. Una cifra aún muy lejana, puesto que tanto en 2018 como en 2019, los dos mejores años para la construcción de viviendas desde que explotó la burbuja, apenas se superaron las 100.00 unidades visadas debido a varios factores, entre ellos, la falta de financiación bancaria para poner en marcha más promociones, pero también a la enorme escasez de mano de obra para levantar tantas casas.

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En este curso 2020 se ha sumado un inesperado enemigo: el coronavirus, que ha llevado al sector promotor a paralizar la puesta en marcha de los proyectos previstos desde el pasado mes de mayo y que, sin duda, se dejará sentir en el número de visados. Echavarren daba una cifra hace unas semanas: entre 60.000 y 70.000 viviendas iniciadas. Un desplome entre un 30% y un 40%.

Desplome de ventas a extranjeros

Por otro lado, existe una variable que tendrá un impacto sobre el conjunto del sector residencial y sobre los datos finales de ventas. Se trata de la compra de vivienda por parte de extranjeros, que se ha desplomado debido a las importantes restricciones de movilidad, el frenazo en la llegada de turistas y la imposibilidad de realizar visitas con el cliente internacional por parte de promotoras y agencias inmobiliarias. Sin olvidar, por otra parte, que la incertidumbre no solo ha afectado al comprador nacional, sino también al internacional.

Después de tocar mínimos en 2008, la compra de viviendas por parte de extranjeros creció con intensidad hasta 2018, ya que el año pasado se registró el primer descenso en una década. Y en los primeros meses de 2020, especialmente entre abril y junio, las transacciones se han desplomado. Según datos del Colegio de Registradores, en el segundo trimestre se registraron 8.000 compraventas por parte de extranjeros, una cifra que supone un desplome del 40% respecto a las 15.000 transacciones del primer trimestre, y del 50% respecto a las 16.000 unidades del segundo trimestre de 2019.

Este descalabro pasará factura a los datos anuales. Si el año pasado los extranjeros compraron más de 63.000 viviendas en España, durante los últimos 12 meses la cifra es de poco más de 53.000 unidades, en línea con las transacciones de 2016.

¿Qué pasará con la financiación bancaria?

En el futuro del sector residencial jugarán un papel muy relevante, de nuevo, los bancos. No solo por la financiación a promotores para la puesta en marcha de nuevos proyectos y a quienes ya les están exigiendo mayores niveles de preventas, sino al comprador final, en algunos casos muy afectado por la crisis.

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!Ya se está produciendo una lógica restricción derivada de las condiciones de financiación más prudentes por parte de la banca, que se centra en sus principales clientes y que exige mayores niveles de preventas que produce el efecto de aumentar el plazo de comercialización desde que se adquiere la opción a un suelo hasta que se obtiene el crédito promotor y por lo tanto afecta directamente a la rentabilidad de la inversión realizada", constata Mikel Echavarren.

El impacto sobre la financiación a particulares ya se muestra en las estadísticas, si bien habrá que esperar a confirmar si el descenso del primer semestre se debe a un retraso puntual en el registro de nuevas hipotecas o a unas mayores restricciones por parte de las entidades financieras.