Los gráficos que anticipan el futuro del precio de la vivienda... Y sí, vienen curvas

El mercado de la vivienda ha entrado, definitivamente, en una nueva fase del ciclo inmobiliario. Las estadísticas oficiales y de portales inmobiliarios comienzan a reflejar la nueva realidad. Sin embargo, desde hace meses, otros indicadores no relacionados necesariamente o directamente con el inmobiliario han comenzado a lanzar señales sobre este cambio de tendencia.

Indicadores que cualquier directivo del sector tiene sobre su mesa, tal y como explica Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación. "Cualquier directivo inmobiliario tiene un cuadro de control con diferentes variables que ya muestran más valores en naranja y rojo que en verde. Lo que indica, claramente, un cambio de tendencia", señalaba recientemente a El Confidencial.

Uno de ellos, posiblemente el que mayor correlación guarda con la venta de casas, es la estadística de matriculaciones de turismos y todoterrenos, es decir, de los vehículos que compran los particulares, los mismos que son potenciales compradores de una casa. Según datos de la Asociación Española de Fabricantes de Automóviles y Camiones (Anfac), las matriculaciones iniciaron su recuperación tras la crisis en 2013, un año antes que en el sector residencial —que despegó en 2014—, mientras que ambos mercados tocan techo y marcan un punto de inflexión en cuanto a las transacciones en 2018, tal y como se puede apreciar en el gráfico inferior. Si bien, la curva a la baja de las matriculaciones es más pronunciada que la de las transacciones de casas, como también fue más intensa su recuperación.

A corto plazo, todo apunta a nuevas caídas en las matriculaciones, mientras que en las ventas de casas, los expertos apuestan por la estabilización en torno a una cifra de ventas cercana a medio millón de unidades vendidas.

Los últimos datos no invitan al optimismo. El pasado mes de febrero, las ventas de coches mostraban una caída del casi el 7% anual. Un descenso debido, según los expertos, al deterioro de la confianza de los consumidores, la incertidumbre regulatoria en el sector del automóvil —impuestos diésel, Madrid Central...— o el enfriamiento del crecimiento económico.

Factores todos ellos que han tenido un impacto negativo sobre la venta de coches ya que su adquisición supone un desembolso importante de dinero —no tan relevante como el de la compra de una casa, pero importante para muchas familias— y que suele ir de la mano de un crédito —en este caso, al consumo—. Un producto que, después de tres años de fuertes crecimientos, también ha echado el freno ante la ralentización económica.

Desde principios del año pasado, las ventas de coches ya mostraban cifras mensuales inferiores a las de 2018, con una caída de las matriculaciones a nivel anual cercana al 5%, mientras que la venta de casas registraba su primer descenso en cinco años. Un descenso que los expertos achacan principalmente a la entrada en vigor, en junio de 2019, de la Ley de Créditos Inmobiliarios, que habría frenado las transacciones, así como la concesión de hipotecas. No obstante, está por ver ahora si este descenso se debe al efecto coyuntural de la nueva normativa o a un descenso real de la demanda.

La confianza de los consumidores es muy importante para entender el descenso de las transacciones de viviendas. El temor a un frenazo económico o a un posible aumento del desempleo ha desempolvado viejos temores que se encontraban guardados bajo llave en un arcón. Una pequeña retracción de la demanda que se deja sentir en el consumo de todo tipo de bienes, incluida la vivienda que es, entre todos, el que mayor esfuerzo económico representa para las familias. Especialmente para aquellas con pocos ahorros y difícil acceso a la financiación y que tienen muy presente en sus memorias los devastadores efectos que trajo consigo el estallido de la burbuja inmobiliaria.

En febrero, en un entorno marcado por la crisis del coronavirus chino y su impacto en la economía global y en los mercados, la confianza de los consumidores se volvió a resentir y registró su tercer descenso consecutivo, según datos del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).

Este índice recoge mensualmente la valoración de la evolución reciente y las expectativas de los consumidores españoles relacionadas con la economía familiar y el empleo, con el objetivo de anticipar sus decisiones de consumo. El indicador recoge valores de entre 0 y 200, considerándose que por encima de 100 la percepción es positiva y por debajo, negativa. El último dato se sitúa en 85,7 puntos.

Al deterioro de la confianza del consumidor se suma la de los expertos inmobiliarios. El Índice de Confianza Inmobiliario, que elabora periódicamente Sociedad de Tasación desde 2012, recoge desde mediados de 2018, y con más intensidad desde el segundo trimestre de 2019, una mayor pérdida de la confianza en el sector de más de medio centenar de profesionales tasadores independientes que colaboran en su elaboración.

Además, en aquellas comunidades donde hay mayor actividad inmobiliaria es donde la pérdida de confianza es mayor y donde existe una mayor sensibilidad al cambio como Madrid y Cataluña. De hecho, en ambos mercados, que lideraron la recuperación, es donde antes se ha constatado un punto de inflexión en la tendencia alcista de transacciones y especialmente de los precios.

La desaceleración económica tampoco invita al optimismo. El descenso del consumo privado, entre otros muchos factores, ha provocado que se hayan revisado a la baja las previsiones de crecimiento en España. La economía española sigue creciendo, y lo sigue haciendo por encima de la media de la zona euro, pero pierde fuelle. Además, aún está por ver el impacto de la crisis del coronavirus dentro de la economía mundial y también de la nacional. Y dentro de la economía, uno de los sectores que más está sufriendo es, precisamente, el de la construcción que ya encadena dos trimestres consecutivos en negativo, lo que indicaría recesión en este sector concreto de actividad.

Y si se resiente la economía, se resiente el empleo. Después de seis años de intensa recuperación económica, el mercado laboral español está muy cerca de sufrir su primer cambio de tendencia desde 2013, tal y como adelantaba hace un par de meses El Confidencial, debido al aumento de la población activa y la ralentización del empleo. Lo positivo es que el repunte del paro no está reñido con la creación de empleo, de tal manera que España seguirá aumentando el número de afiliados aunque lo hará, cada vez, con menor intensidad. Lo negativo es que mensajes en torno al aumento del paro provocarán, inevitablemente, que la demanda se retraiga como, de hecho, ya está sucediendo.

Por otro lado, en un contexto de difícil acceso a la vivienda —por la dificultad de acceder a financiación, la falta de ahorros y el fuerte aumento de los precios— hay dos indicadores que muestran cómo comprar casa requiere cada vez un mayor esfuerzo económico por parte de las familias. Cada vez cuesta más comprar casa y las ventas se resienten.

Desde 2016, las ratios de accesibilidad se han ido deteriorando. Así, por ejemplo, una familia tardaba poco más de seis años en pagar su casa en 2014, mientras que ahora ya son más de siete, y además, deben destinar más del 30% de su sueldo a pagar la hipoteca. Un porcentaje que los expertos consideran que no debería superarse para no comprometer la economía de los hogares y que no deja de subir. De hecho, lo prudente sería que se moviera entre el 20% y el 25%.

Pero lo cierto es que en algunas comunidades autónomas como Baleares, Madrid o Cataluña, donde más han subido los precios de la vivienda en los últimos años, los niveles de endeudamiento son preocupantes.

Según datos del Colegio de Registradores, en Baleares, la relación de la cuota hipotecaria con respecto al coste salarial se dispara al 40,8%, el nivel más alto de toda España, mientras que en la Comunidad de Madrid el porcentaje se sitúa en el 35,9% y en Cataluña, en el 35,1%. En todos estos casos, se habrían superado los niveles considerados como prudentes lo que ha hecho saltar todas las alarmas. De hecho, el enorme esfuerzo que debe hacer una familia para comprar casa ha comenzado a marcar ya el techo de los precios.

Además, existe un segmento de la población, los jóvenes, aquellos que componen la demanda de vivienda para la formación de nuevos hogares, cuyo acceso a la vivienda en propiedad, por todos los factores antes mencionados —falta de ahorros y dificultad de acceder a una hipoteca—, es especialmente complicado. En un contexto de fuerte aumento de los precios, la precariedad de sus salarios —ver el gráfico inferior— y el hecho de que estos no hayan subido al mismo ritmo que los de la vivienda, les dejan fuera del mercado de la compraventa.

De hecho, los jóvenes no han conseguido recuperar el nivel salarial previo a la crisis, mientras que la vivienda, sin embargo, en grandes mercados como Madrid o Barcelona, está cerca o ha tocado máximos en algunas zonas.

Por otra parte, la debilidad de la demanda comienza a dar señales de alerta en la financiación al consumo. Los créditos morosos concedidos por los bancos alcanzaron a mediados del año pasado su nivel más alto de los últimos cinco años, con un aumento de la morosidad en el último año en este tipo de préstamos de un 25%, según los últimos datos del Banco de España.

A pesar de ello, lo cierto es que desde hace dos años, las ratios de dudosidad de las familias no han dejado de reducirse. Y es que, a pesar de que la concesión de hipotecas por parte de los bancos ha ido aumentando en los últimos años, hay también una caída constante del saldo hipotecario vivo gestionado por los bancos desde 2008 debido a las amortizaciones anticipadas de los préstamos hipotecarios y al desapalancamiento de las familias.

Por otro lado, a pesar del contexto de estabilización del mercado residencial tras el descenso de la demanda de reposición —demanda que vende su casa para poder comprar otra— y de los inversores debido a las incertidumbres regulatorias, lo cierto es que comprar una vivienda para alquilar sigue siendo una de las opciones más rentables. En un contexto de tipos de interés 0%, el alquiler en vivienda supera la rentabilidad de la deuda pública, depósitos bancarios y al propio Ibex 35, o al menos es mucho más estable que la inversión bursátil.

Actualmente, según datos de España, la rentabilidad bruta del alquiler a nivel nacional se encuentra en el 3,8%, un porcentaje que se sitúa, no obstante, en niveles de 2013. El fuerte aumento de los precios de las viviendas ha erosionado las rentabilidades en los últimos dos años, si bien tampoco hay que olvidar que los alquileres también han subido con fuerza en los últimos años, lo que ha permitido que siga siendo una opción más rentable respecto a otros productos.

Por otro lado, a pesar de la dificultad de acceso a la vivienda, hay un factor que puede seguir animando la contratación de hipotecas y la contención de los tipos de interés de las mismas. Se trata del euríbor, índice que sirve de referencia al 90% de las hipotecas que se firman en España. El indicador no solo se encuentra en mínimos históricos, sino que, desde que arrancó marzo, ha intensificado su caída ante el impacto que puede tener sobre la economía mundial el coronavirus, y que ya ha provocado que la Reserva Federal haya bajado los tipos de interés, en una decisión inesperada, poniendo de nuevo el foco sobre el Banco Central Europeo (BCE). Y el mercado ya apuesta con un recorte del precio del dinero.

El euríbor entró en negativo por primera vez en su historia en febrero de 2016 y, desde entonces, no ha conseguido superar de nuevo la barrera del 0% a pesar de varios amagos alcistas. Los últimos acontecimientos a nivel mundial han intensificado la caída del indicador que se aproxima a los mínimos históricos del pasado mes de agosto. En este sentido, aquellos que puedan acceder a una hipoteca, seguirán haciéndolo a intereses atractivos.

Todos estos indicadores pueden ayudar, según los expertos, a hacer una previsión sobre la posible evolución futura del mercado inmobiliario en España que, como se decía al principio del reportaje, ya muestra los primeros síntomas de agotamiento de su fase alcista. Así, por ejemplo, el número de visados que, tal y como muestra el gráfico inferior, se estancaron el año pasado en niveles de en torno a las 100.000 unidades anuales debido, tal y como apuntan los propios promotores, a los elevados costes de construcción, a la falta de capacidad productiva del sector —no hay mano de obra cualificada—, impide alcanzar la velocidad de crucero que debería alcanzar el sector —unas 150.000 unidades anuales—, pero también debido a la falta de financiación.

Desde la propia Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA) consideran que actualmente solo hay financiación para poner en marcha unas 50.000 viviendas anuales, es decir, un tercio de las que estiman necesarias.

Por otro lado, los precios de la vivienda —tanto en obra nueva como en segunda mano— también comienzan a mostrar los primeros síntomas de agotamiento. Y han sido los precios de oferta de los portales inmobiliarios y las agencias los primeros en adelantar la tendencia a la baja, con las primeras rebajas.

"Los indicadores que primero muestran el cambio de tendencia son los 'asking prices' o los precios de oferta que aparecen en los portales inmobiliarios. Posteriormente, empieza a detectarse en los precios de notarios y registradores y, por último, en los valores de tasación, con un lapso de entre seis y nueve meses", explicaba recientemente Juan Fernández-Aceytuno, quien señala que estos últimos son valores mucho menos volátiles, "porque son mucho más conservadores". De hecho, los modelos de evolución de precios de Sociedad de Tasación ya muestran el cambio de tendencia a mediados de 2020.