¿Comprar para alquilar? La rentabilidad se hunde a niveles de 2013

La burbuja del alquiler comienza a desinflarse. El fuerte aumento de los precios de la vivienda en algunas localizaciones ha provocado que la rentabilidad que un propietario obtiene por el alquiler de un inmueble se sitúe en el nivel más bajo de los últimos seis años. Así lo revelan los datos del Banco de España, que muestran cómo, durante el primer trimestre de 2019, esta magnitud se situó en el 3,9%, por debajo del 4% por primera vez desde marzo de 2013, prácticamente un año antes de que el mercado inmobiliario tocara fondo e iniciara su recuperación.

Uno de los primeros expertos en hablar de burbuja en el mercado del alquiler fue el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno. "Si se quiere hablar de burbuja, hay que hablar de burbuja de rentabilidad", aseguraba en 2017 el directivo de una de las grandes tasadoras de España. Entonces explicaba que en algunas grandes capitales, que es donde mayor inversión se ha destinado al alquiler turístico, "se están valorando algunos activos por la rentabilidad futura que se espera obtener con el alquiler de los mismos. Un rentabilidad que en muchos casos se sitúa por encima del 10% pero que requiere una gestión muy activa y unos niveles de ocupación muy elevados. Valoraciones que nada tienen que ver con las de inmuebles cuya finalidad es la de vivienda habitual".

Como se puede apreciar en el gráfico superior, desde que estalló la burbuja inmobiliaria, la rentabilidad bruta por alquilar una vivienda no ha parado de crecer, hasta que en 2014 marcó máximos. Aquel año, el mercado residencial español tocó fondo y los precios de la vivienda y de los alquileres comenzaron a subir con fuerza en determinados mercados (Madrid, Barcelona y las islas, fundamentalmente). A partir de entonces, la rentabilidad no ha hecho más que caer, hasta situarse por debajo del 4% en el primer trimestre de 2019, algo que no sucedía desde hace seis años.

La falta de inversiones alternativas más rentables, como la bolsa o la deuda pública, en un contexto de tipos de interés en mínimos histórico, ha empujado a los inversores con liquidez hacia los activos inmobiliarios para su posterior alquiler. Inversiones especulativas, según muchos expertos, que han terminado trasladándose al resto del mercado con precios de compra y de alquiler mucho más elevados y empujando a algunos compradores o inversores a cometer algunos errores del pasado, como comprar a precios que se encuentran totalmente fuera de mercado.

Rentabilidad bruta versus neta

Los datos del Banco de España se refieren a rentabilidades brutas, no netas. Es decir, a los ingresos totales que percibe el inversor por el alquiler del inmueble hay que restarles todos los gastos que conlleva tener la propiedad de una vivienda, como la cuota de comunidad, impuestos como el IBI o la tasa de basura, gastos de mantenimiento o reformas, seguros e hipoteca. Además, es obligatorio declarar a Hacienda los ingresos percibidos del alquiler y, aunque una parte importante está exenta del pago de impuestos, también hay que pagar algo a las arcas del Estado.

Si al 4% le quitamos los costes de gestión, los gastos de comunidad, el IBI, etcétera, la rentabilidad neta se reduce hasta el 2%-2,5%

"Si al 4% del Banco de España le quitamos los costes de gestión, los gastos de comunidad, el IBI, el IVA y demás gastos asociados a la propiedad de una vivienda, la rentabilidad neta se reduce hasta el 2%-2,5%, con lo que hay que ser prudentes a la hora de realizar cualquier inversión", señalaba recientemente a El Confidencial Javier Rodríguez-Heredia, socio director de Azora.

Antes de invertir para alquilar, es necesario hacer primero estos cálculos. En todos los mercados, incluso en aquellas ciudades donde existe mayor demanda de vivienda en alquiler, porque también son puntos donde no solo se han disparado los precios del alquiler sino que también lo han hecho los de venta, resintiéndose las rentabilidades. No en vano, cuanto mayor es el precio de un activo, menor es la rentabilidad obtenida.

Madrid y Barcelona, precursoras en el inicio de la recuperación y dos grandes polos de atracción turística —en las zonas más céntricas, se ha producido un auténtico 'boom' del alquiler turístico y una fuerte subida de los alquileres tradicionales—, acumulan crecimientos desde mínimos del 53,7% y 48,8%, respectivamente, muy superiores al resto de regiones, que no superan el 20%, según datos de Tinsa.

De hecho, según datos de esta tasadora —que utiliza información de rentas de contratos de alquiler de inmuebles valorados por la compañía—, la rentabilidad bruta del alquiler se sitúa alrededor del 4,3% en las ciudades de Madrid, Valencia, Zaragoza y Sevilla, mientras que se reduce hasta un 3,9% en Barcelona.

"Es significativo que la rentabilidad bruta del alquiler en ciertos distritos del centro de Barcelona (Ciutat Vella), Madrid (Centro) y Valencia (Ciutat Vella) supera la de zonas colindantes, posiblemente debido a la influencia que el alquiler turístico ejerce sobre la oferta de alquiler residencial tradicional, que se traslada al precio medio”, señalaba recientemente Rafael Gil, director del servicio de estudios de Tinsa. En Barcelona, los distritos del Eixample, Gràcia, Les Corts, Sarrià-Sant Gervasi y Sant Martí cuentan con rentabilidades inferiores al 4%, mientras que la rentabilidad en Ciutat Vella es del 4,3%.

En Madrid, además de Centro (4,2%), es el distrito de Tetuán (4,3%) el que refleja mayor rentabilidad media dentro de la M-30. Fuera de esta, los distritos del sur de la capital (Carabanchel, Puente de Vallecas, Villaverde…) muestran las rentabilidades más elevadas debido, en parte, a precios de compra mucho más reducidos y a una fuerte demanda de viviendas en alquiler en ambas zonas por parte de inquilinos —en gran medida— expulsados de zonas céntricas con los alquileres mucho más elevados.

Ni compra ni alquiler, las familias están al límite

Y a todo esto se suma el hecho de que cada vez son más numerosos los hogares que deben realizar un mayor esfuerzo económico para vivir de alquiler. De hecho, en determinados barrios de Madrid, según datos de ING, el alquiler 'se come' entre el 30% y el 40% de los ingresos de un hogar, por encima de lo niveles aconsejados por los expertos. Unos porcentajes que están empujando, a su vez, a muchas familias hacia la compra, donde las estadísticas tampoco invitan al optimismo.

Según datos del Banco de España, el esfuerzo económico que realiza una familia ha ido en aumento desde 2013, como se puede apreciar en el gráfico inferior. En el primer trimestre de 2019, es necesario dedicar el salario de siete años y medio para poder comprar una casa en España, el nivel más alto desde 2012. Una variable que ha ido deteriorándose en los últimos cuatro años, debido no solo al fuerte incremento de los precios de la vivienda sino a los bajos salarios, que no han subido al mismo ritmo o han permanecido prácticamente estancados.

Hace dos años, Bankinter ya alertaba del peligro de superar determinados niveles. "Creemos que ratios superiores a 7,5 no parecen sostenibles en el medio plazo, considerando el rápido incremento de esa cifra a partir de 2005 y que el nivel actual de 6,9, claramente superior al de otros países como Reino Unido y Estados Unidos", señalaban entonces.

Mucho más radical se manifiesta desde hace años Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, cuando asegura que "ningún particular ni ninguna familia deberían destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa”.