Llegan las primeras caídas en la vivienda, los precios retroceden más del 3%

¿Vuelven las caídas de precios en la vivienda? A pesar de que desde el sector promotor y diversos expertos del sector inmobiliario llevan meses insistiendo en que el cambio de ciclo no traerá consigo caídas en los precios de la vivienda, lo cierto es que algunos estudios comienzan a revelar que, tal y como sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria hace ya más de una década, lo que parecía imposible vuelve a producirse.

El precio de la vivienda ya cae en algunos puntos de la geografía española. Y comienza a hacerlo, cinco años después de registrar las primeras subidas, en mercados que lideraron la recuperación y donde la vivienda ha subido con fuerza en los últimos años. Hablamos de Madrid y Barcelona.

Así lo revela el último 'Informe del mercado de la vivienda', que realizan desde el año 2004 de manera semestral el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF). Un documento que revela —con base en datos reales de más de 11.200 compraventas intermediadas por Tecnocasa, el 98% de segunda mano— cómo en el último año, los precios han caído un 3,85% en Madrid y un 3,26% en Barcelona. "El año pasado ya lanzamos la alerta en torno a Barcelona, que crecía muy por debajo respecto de la media nacional, un indicio de que los precios se podrían ralentizar", ha señalado Lázaro Cubero, director del Departamento de Análisis e Informes (DAI) del Grupo Tecnocasa.

"A nivel nacional, los precios han bajado un 2%, pero en Madrid y Barcelona es donde se producen los mayores descensos de precios. De esta manera, se pone fin a los crecimientos continuos de precios de los últimos años", ha dicho Cubero, que ha resaltado la estabilización en mercados como el de Zaragoza (1,39%), mientras que respecto a Sevilla (5,73%) asegura que aún no se ha completado el proceso de subidas (un 5,73%), si bien Cubero prevé que durante 2020 estas ciudades acaben completando el recorrido que marcan las primeras. Según los datos de Tecnocasa, también se han registrado caídas de precios en Alcorcón (1,85%) o Guadalajara (1,89%) entre el segundo semestre de 2018 y el segundo semestre de 2019.

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Detrás de estos primeros descensos de precios se encuentran varios factores: la primera caída de las transacciones por primera vez en cinco años y el menor peso en las transacciones de los inversores —que compran fundamentalmente para alquilar— y de la demanda de reposición —aquellos que venden su casa para comprar otra—. "Se venden muchas viviendas, pero el ciclo expansivo iniciado en 2013 llega a su fin para entrar en una fase en la que en la mayoría de ciudades dejamos de vender más", ha señalado Lázaro Cubero en relación con las transacciones cerradas por Tecnocasa en el último año.

Caen las ventas de casas y los precios inflados

Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, las ventas de casas descendieron casi un 11% en Madrid en el último año, mientras que el segmento de segunda mano, aquel que representa en torno al 80% de las transacciones, se ha resentido casi un 12%, lo que, en opinión de los expertos, ha influido directamente en la evolución de los precios. De hecho, Cubero anticipa que las ventas se están resintiendo en buena parte de los barrios de Madrid, por lo que anticipa caída de precios en los mismos. A nivel nacional, las ventas también han caído, un 4% a nivel global y un 4,6% en segunda mano.

"Estábamos acostumbrados a que desde 2013 cada año se vendían más viviendas. Ahora, el mercado es más duro, cuesta más vender", apunta Cubero, quien revela cómo en el 90% de los distritos de Madrid, las ventas de pisos bajaron, "excepto en San Blas y en Puente de Vallecas".

Para José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF y coordinador del informe, "de la misma manera que la expansión se extendió como una mancha de aceite desde mercados como Madrid o Barcelona hacia zonas periféricas, cuando el centro comienza a contraerse, es de esperar que esta evolución que estamos viendo en zonas centrales sea un indicador de lo que sucederá en la periferia".

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Sin embargo, habla de ralentización, "no de descalabro", y destaca cómo, a pesar del impacto inicial que ha podido tener la Ley Hipotecaria en las transacciones, "tuvo un efecto temporal, pero en algún momento hay que dejar de achacar las caídas de las ventas a la nueva ley. La realidad subyacente es que había un mercado que se estaba ralentizando con mucha claridad".

Por otro lado, otro de los indicadores que muestran la nueva realidad del mercado es que los vendedores están dispuestos a aceptar mayores rebajas por su vivienda. Según datos de Tecnocasa, los descuentos respecto al precio de salida se situaron en 2019 en el 5,3%, frente al 4,6% de 2018. De hecho, desde Tecnocasa reconocen que buena parte de las viviendas en venta actualmente en el mercado, especialmente en el segmento de segunda mano, están muy por encima del precio de mercado.

Según Tecnocasa, los precios de oferta de las viviendas están inflados en un 17%

"La realidad es que en nuestras oficinas en Madrid están a la venta más de 4.000 viviendas y la diferencia entre las expectativas de los propietarios y la valoración de los profesionales está en torno al 17%. Es decir, muchas de las viviendas en oferta actualmente en el mercado están sobrevaloradas", reconoce Cubero. "Si estamos acostumbrados a crecimientos anuales de precios, cada año esperamos que nuestra casa valga más. Y ante un momento de cambio de ciclo del mercado, al propietario le ha pillado fuera de juego, y es complicado que ajuste el precio".

De la parte de la demanda, los datos de Tecnocasa revelan que la ratio entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado se sitúa en el 32%, un porcentaje por debajo de la línea roja del 35% que establecen los expertos como límite a no superar, si bien, muy cerca del mismo.

El inversor disminuye

Uno de los aspectos destacables del informe es la menor presencia del inversor en el mercado. "El inversor sigue siendo relevante, y a pesar que de las inversiones alternativas no ofrecen rentabilidades atractivas, está disminuyendo su presencia en el mercado", ha señalado José García-Montalvo, quien ha relacionado esta disminución del inversor debido a la inseguridad jurídica existente en el mercado. 

Un 67% de quienes compraron casa en 2019 lo hizo como primera residencia, si bien hay un 26% que compra como inversión. "El perfil del inversor, aunque se importante, está disminuyendo. Hace dos años, representaba casi el 30% de las operaciones", reconoce Paolo Boarini, consejero delegado del Grupo Tecnocasa en España.