varios datos anuncian cierto agotamiento

Síntomas de agotamiento en el ladrillo: ¿está Barcelona adelantando el fin del ciclo?

La ciudad condal, donde se inició la recuperación inmobiliaria, puede estar ya cambiando de pie, tras cinco años al alza

Foto: Paseo de Gracia, Barcelona. (Istock)
Paseo de Gracia, Barcelona. (Istock)

El mercado inmobiliario va viento en popa. Las ventas no paran de crecer, los precios siguen al alza, la concesión e importe de las hipotecas van en aumento... Los mensajes del sector inmobiliario y promotor, en su conjunto, son muy optimistas y la mayoría de los datos que reflejan las estadísticas, también. Incluso algunos porcentajes, sobre todo los que hacen referencia a la evolución de precios, tanto en compra como en alquiler, comienzan a despertar ciertos recelos ya que recuerdan a lo que sucedió en los años previos al estallido de la burbuja.

Sin embargo, algunas cifras también comienzan a apuntar hacia un posible cambio de tendencia en el sector. Si hacemos caso a lo que ha reiterado en numerosas ocasiones Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, el inmobiliario en España se mueve con ciclos de 16 años, ocho años de caídas de precio y actividad, seguidos de ocho años alcistas. Según esta teoría, dado que en 2014-2015 fue cuando el mercado tocó fondo y empezó a remontar, el mercado podría darse la vuelta en 2022-2023.

Aunque el mercado a nivel nacional se encuentra en fase de crecimiento, la locomotora está mostrando síntomas de cansancio

Aunque dentro del sector hablar de un cambio de tendencia es un tema tabú, lo cierto es que Barcelona, la ciudad donde se inició la recuperación inmobiliaria, puede estar ya cambiando de pie, tras cinco años al alza. Los datos, aún puntuales, podrían estar indicando ya este cambio que podría repetirse en el resto de mercados en clara recuperación, como el de Madrid, e ir extendiéndose hacia las áreas de influencia más próximas. Y la desaceleración podría producirse tal y como se inició, del centro de las ciudades hacia afuera y hacia los mercados secundarios.

"Notamos cierto agotamiento en Barcelona, que puede ser un indicador de lo que puede suceder en el resto de ciudades dentro de seis meses o un año", alerta Lázaro Cubero, director del departamento de análisis e informes de Grupo Tecnocasa. "Desde 2004, año en el que comenzamos a realizar nuestros informes, hemos comprobado que hay dos ciudades que nos sirven para conocer la temperatura del mercado inmobiliario en España. Por un lado, Zaragoza, que siempre se mueve en línea con la media nacional y Barcelona, que fue el primer mercado en estabilizarse y también el primero en crecer. Lo venimos observando desde 2014 y ahora vemos que, aunque el mercado a nivel nacional se encuentra en fase de crecimiento, la locomotora está mostrando síntomas de cansancio".

Una desaceleración que descarta que esté influida o provocada por la situación política que se vive en Cataluña desde el 1 de octubre de 2017, sino que "se debe fundamentalmente a un agotamiento del mercado que ha superado los límites de lo que muchas familias pueden pagar por el alquiler o la compra. Puede haber casos puntuales de clientes que han tomado la decisión de marcharse de Barcelona, pero han sido casos muy aislados", reconoce Cubero.

Se frenan las subidas de precios

En el caso de la capital catalana, según Tecnocasa, son varios los indicadores que pueden estar indicando hacia este cambio de tendencia. Uno de ellos es la evolución de los precios. Como muestra el gráfico superior, en los últimos seis meses de 2018, los precios de la vivienda se segunda mano subieron un 5%, un porcentaje que aunque se sitúa en línea con lo que los expertos califican como saludable, supone menos de la mitad que la media nacional (12,58%) y es muy inferior también a los porcentajes registrados en Madrid (16,62%) o Valencia (17,46%).

"Es significativo el incremento de Barcelona que hasta el año pasado lideraba las subidas. Un testigo que, por primera vez desde que se inició la recuperación, ha recogido la ciudad valenciana", apunta Cubero.

Este experto también llama la atención sobre una pequeña reducción de la presencia de inversores en el mercado de la Ciudad Condal. Sobre el conjunto de las compraventas, aquellos que compraban casa como inversión alcanzaron su máximo en 2016: un 35,3% del total. Ya en 2017 se produjo una ligera reducción (31,6%), mientras que el año pasado el porcentaje se situó en niveles de 2014, ligeramente por debajo del 29%.

Y no es para menos si tenemos en cuenta que, a diferencia de lo que sucedió en la burbuja anterior cuando la mayoría de inversores compraban para revender más caro, ahora, con los precios del alquiler al alza y los tipos de interés en mínimos históricos, comprar para alquilar se ha convertido en una opción muy atractiva para conseguir buenas rentabilidades.

Y en Barcelona hay varios factores que comienzan a jugar en contra de este tipo de inversiones. Por un lado, es una de las ciudades más caras para comprar casa y para vivir de alquiler, un mercado, este último, que también comienza a mostrar síntomas de agotamiento.

El alquiler pierde atractivo como inversión

Según datos de Fotocasa correspondientes al mes de enero, los alquileres en la Ciudad Condal han caído un 1,3% en un año. Un descenso moderado que no es el primero y que pone de manifiesto cómo las rentas podrían haber tocado ya techo.

"En Barcelona, el precio del alquiler se ha frenado porque el inquilino ya no puede pagar más y, aunque a nivel de rentabilidad sigue siendo interesantes, nos encontramos en los porcentajes más bajos en seis años", añade Cubero. De hecho, desde 2012, la rentabilidad del alquiler no ha parado de disminuir —a medida que subían los precios de compraventa— y actualmente se encuentra en el 5,74%, por debajo del 6,64% de Madrid o del 6,61% de la media nacional. Otro dato. Mientras los alquileres han subido en enero en 18 de los 21 distritos madrileños, en Barcelona los incrementos solamente se han producido en cuatro de diez.

Desde 2012, la rentabilidad del alquiler no ha parado de disminuir y actualmente se encuentra en el 5,74%, por debajo del 6,64% de Madrid

"Cuando comenzamos a salir de la recesión en 2014 se produjo una enorme dicotomía con mercados con aumentos de las transacciones y otros que se quedaban rezagadas. En Madrid y Barcelona subían mientras en más de la mitad de España caía", explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra.

"Ahora estamos en un mercado muy maduro y esa dicotomía se está rompiendo. La mancha de aceite de la recuperación se ha ido extendiendo desde Madrid y Barcelona, primero sobre sus áreas de influencia y ahora hacia otras zonas del país. Y en la actualidad estamos viendo cómo Madrid va por un lado y Barcelona por otro completamente diferente, tanto en compra como en alquiler, que solo están creciendo al 2%, frente al 15% de Madrid", añade Montalvo quien considera que Barcelona ha tocado techo en lo que a alquileres se refiere y en otras ciudades, "aunque aún no se ha llegado, se llegará y eso afectará a los precios de la vivienda y a las rentabilidades".

Cuesta más vender y alquilar casa

Por otro lado, otro de los indicadores que puede mostrar un cambio de tendencia en Barcelona es la rebaja final que se produce en la venta de una vivienda. "A día de hoy, aunque a nivel macro hay una cierta desaceleración económica a nivel europeo, lo cierto es que en España la situación económica es fuerte. Sin embargo, en el día a día del sector comenzamos a ver señales de que el mercado empieza a girar ligeramente. Se tarda un poquito más en alquilar y en vender casa, empiezan a bajar los alquileres y las rebajas en las ventas también empiezan a aumentar ligeramente", apunta Lázaro Cubero.

En el caso de Barcelona, según datos de Tecnocasa, en 2017 el comprador conseguía una rebaja del 3,9% respecto al precio de venta. En 2018, ese porcentaje ha subido ligeramente al 5%, en línea con las rebajas que podían conseguirse en 2005, en pleno 'boom'.

Todos estos factores acaban por impactar en las transacciones inmobiliarias. En 2018 se observa cierto estancamiento en las ventas, como muestran tanto el gráfico superior como inferior. Los precios, según un informe de Anticipa Real Estate, se encuentran cerca de los máximos de 2007, lo que, sin duda, empieza a reflejarse en el ritmo de ventas, que muestra cierto estancamiento durante 2018. Y es que, ante la falta de financiación, la demanda que podía afrontar la compra de una vivienda —principalmente demanda de reposición—, parece agotarse sin que los nuevos hogares puedan acceder a una vivienda en propiedad por falta de financiación.

A pesar de estos datos, los mensajes del sector inmobiliario son, en su conjunto, siguen siendo bastante optimistas. No obstante, algunas promotoras llevan varios meses lanzando pequeñas señales de alerta. Hace justo un año, la cotizada Neinor Homes revisaba a la baja su objetivo de entregas de viviendas. Meses más tarde seguía sus pasos Metrovacesa. Ahora, apenas un año después, buena parte del sector promotor —incluidas ambas compañías— reconocen estar abiertas a entrar en el negocio del alquiler, bien como propietarios o bien como proveedores llave en mano para inversores.

Sin duda, una reflexión estratégica, la de diversificar su actividad hacia un negocio más patrimonialista —y por tanto más estable ante los vaivenes del mercado—, a la que han llegado muchas compañías ante el cada vez más cercano cambio de ciclo.

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