HOTELES Y RETAIL, LOS QUE MÁS SUFRIRÁN

Vivienda en alquiler y logística: apuestas de los gurús para superar el parón

Tras un parón prácticamente total entre marzo y junio, con un descalabro de la inversión, a la vuelta del verano llegarán a buen término muchas operaciones inmobiliarias

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La inversión inmobiliaria caerá este año un 30% hasta 8.500 millones por el covid para situarse en niveles de hace cinco años. Tras un parón prácticamente total entre marzo y junio, con un descalabro de la inversión, a la vuelta del verano llegarán a buen término muchas operaciones ya que un gran número de ellas quedaron en el aire tras el estallido de la crisis del coronavirus.

Sin embargo, según previsiones de CBRE, a pesar de esta significativa caída de la inversión durante este año, para 2021, espera que el volumen de inversión vuelve a situarse en torno a los 13.000 o 14.000 millones de euros.

El sector inmobiliario no ha sufrido por igual el golpe del covid-19. Durante el estado de alarma, el sector hotelero y el de los centros comerciales se han visto especialmente castigados. Otros como el logístico -gracias al impulso de las ventas online- o el residencial en alquiler o 'build to rent' (BTR) -que ya el año pasado despuntó y se desmarcó como el activo estrella-, aguantarán relativamente bien el embiste de la crisis.

El sector logístico y el residencial en alquiler aguantarán bien el embiste de la crisis

El mejor o peor comportamiento dependerá de la evolución de la economía y el desempleo, así como de la recuperación del turismo. Sin embargo, en un entorno de incertidumbre como el actual y con el temor ante posibles rebrotes que impongan nuevas restricciones a la movilidad, ¿cómo puede ser la recta final del año para el conjunto del sector inmobiliario? ¿Qué sectores están mejor preparados para la era poscovid?

En líneas generales, todos los expertos consultados por El Confidencial coinciden en que los sectores que mejor han aguantado el embiste del coronavirus han sido logística y alquiler residencial, que también centran sus apuestas a corto plazo, mientras que consideran que centros comerciales y hoteles han sido los más perjudicados, con un futuro aún incierto en los próximos meses.

"Los mercados que se están comportando con mayor fortaleza en las circunstancias actuales son logística de inversión, residencial de alquiler y activos alternativos, mientras que los más perjudicados son aquellos relacionados con el consumo físico, como centros comerciales y locales de comercio y ocio, y en menor medida el mercado de oficinas, donde las mejor ubicadas resisten como siempre en mejores condiciones que las oficinas deslocalizadas y con inquilinos de menos solvencia", apunta Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain.

"En los próximos meses", añade este experto, "se mantendrán estas diferencias, y veremos, en nuestra opinión, un gran interés por invertir en nuevos proyectos o en rehabilitación de oficinas que apunten a un mercado recuperado dentro de tres años".

Apuesta por residencial en alquiler y logística

Según datos de CBRE, los volúmenes de inversión transaccionados en el primer semestre de 2020 en residencial en alquiler superó los 810 millones de euros, un 23% por encima de las cifras de 2019. "La continuidad de las operaciones tras el periodo de confinamiento es un signo de que se mantiene el interés inversor", explica Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE, cuya opinión comparte Jorge Sena, socio, director del área comercial de Knight Frank. "En los últimos meses se ha visto una importante afluencia de capital, nacional y extranjero en busca de oportunidades para carteras de vivienda en alquiler".

Y es que, según los expertos, este mercado responde a las necesidades de la sociedad. "El modelo PRS (conocido como built-to-rent / residencial en alquiler) ofrece una posibilidad habitacional a un gran número de personas que ven como la compra de una vivienda es un posibilidad menos atractiva en detrimento de una vivienda en alquiler con una gestión profesional y una serie de servicios y flexibilidades", opina Sergio Fernandes, director de inversores de JLL España, en cuya opinión, la viabilidad de este modelo "dependerá en gran medida de la duración y dimensión de los estímulos fiscales que lo amparen y de la recuperación de la economía a medio plazo". Fernandes lo tiene claro. Si tuviera que apostar por un sector sería por éste.

El producto build to rent saldrá al mercado no antes de 18-24 meses, cuando la pandemia será solo un mal recuerdo de 2020

De hecho, Pedro Soria, chief commercial officer de Tinsa, al igual que Sena considera que este sector "está claramente en el punto de mira de los inversores". Y considera que es un sector poco desarrollado en España, lo que "ofrece una oportunidad para profesionalizarlo y atender la falta de oferta actual, con el objetivo de producir esa cartera de vivienda en alquiler que es necesaria para que nuestro país se sitúe a un nivel comparable al de otros países europeos. Sin duda, la vivienda destinada al alquiler va a ser el ganador después de la crisis", según Soria.

A favor de este segmento del mercado juegan varios factores, según Susana Rodríguez, chief commercial officer en Savills Aguirre Newman. "Tiene a su favor los fundamentales demográficos y económicos, un enorme desequilibrio entre oferta y demanda, y el hecho de que la mayoría de las transacciones tienen forma de ‘build to rent’, lo que implica que el producto saldrá al mercado no antes de 18-24 meses, cuando la pandemia será solo un mal recuerdo de 2020".

Foto: iStock.
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Junto al residencial en alquiler, los expertos consultados por El Confidencial destacan la resiliencia del sector logístico. "El logístico es un claro objetivo de los inversores", destaca Mikel Marco-Gardoqui, consejero director, head of capital markets de CBRE. "Con más de 500 millones de inversión hasta junio, ha sido uno de los menos afectados, y previsiblemente será uno de los primeros que recupere la normalidad en el nivel de actividad. A pesar del impacto del covid 19, muchas de las operaciones que se encontraban avanzadas previas a la pandemia han continuado su curso con normalidad, mientras que otras se han pospuesto hasta después del verano", asegura este experto.

A pesar de las estrictas medidas de confinamiento, el impulso del e-commerce ha favorecido al sector. "El volumen de inversión registrado en el segundo trimestre del año refuerza la percepción de que se trata de una apuesta atractiva para el inversor, seguro y estable, aunque no hay que olvidar que la pandemia ha impactado también en las redes logísticas mundiales y acelerará algunas transformaciones pendientes del sector, especialmente en materia de digitalización, ya que han quedado al descubierto algunas ineficiencias del sistema logístico actual y la escasa flexibilidad de un sector intensivo en mano de obra", asegura Pedro Soria, mientras que Susana Rodríguez destaca cómo durante estos últimos tres meses "hemos visto varias operaciones de alquiler y venta a los mismos niveles de precio pre-covid".

"Asistiremos a una manera diferente de consumir que afecta a la compra online pero también a la necesidad de entrega inmediata. Por ese motivo consideramos que el sector logístico de última milla es uno de los que puede salir más fortalecido, lo que afectará, no solo a las naves logísticas, sino también a los centros de distribución", opina Jorge Sena.

Retail y hoteles, los más expuestos

Los expertos también coinciden en señalar los sectores más afectados por la pandemia. "Su recuperación será más lenta, a la espera de restablecer la confianza mediante la afluencia de público y el incremento del consumo privado, así como de la recuperación de la movilidad del turismo extranjero", apunta Pedro Soria, quien considera que, de cara a los próximos meses, el más penalizado será posiblemente el hotelero "debido a la falta de afluencia del turismo extranjero, que no se compensará con el turismo nacional, y también sufrirá los daños colaterales todo ese comercio destinado al turismo en aquellas zonas como la costa mediterránea y las zonas insulares, tanto Baleares como Canarias".

Creemos que pueden empezar a salir al mercado oportunidades que en situaciones normales no hubieran estado disponibles

No obstante, Susana Rodríguez aconseja seguir de cerca el sector hotelero. "Tras la crisis sanitaria, el sector se prepara para una situación económica compleja que puede tener distinta incidencia según la ubicación y uso de los activos. Observamos un enorme interés de fondos value-add por operaciones de carácter más oportunista, que tienen el foco puesto en el sector hotelero, pero hasta la fecha la brecha entre compradores y vendedores es demasiado grande para que se crucen operaciones", apunta Susana Rodríguez quien destaca que para aún es pronto para conocer el impacto sobre la evolución de rentas".

Jorge Sena, al igual que la directiva de Savills Aguirre Newman, cree que, no sino en el hotelero, sino en el inmobiliario en general, "los fondos core estarán muy activos mirando activos en zonas prime, ya que su horizonte de inversión es a largo plazo. Bajo esta situación de incertidumbre, creemos que podrían salir al mercado oportunidades que en situaciones normales no hubieran estado disponibles. También está apareciendo dinero oportunista, buscando captar buenos activos con descuento, aunque estas situaciones de momento no se ven muy claras y probablemente los vendedores no estén dispuestos a aceptar ajustes de al menos 20% como se están intentando conseguir en el mercado".

Sena también ve un futuro complicado para el retail, eso sí, aclara, "fuera del segmento prime. Las limitaciones de aforo y la reducción de la actividad será muy marcada en la restauración, y también las tiendas físicas de moda están sufriendo la menor afluencia".

Factores a seguir de cerca: PIB, paro...

Para la recta final de año, también existe bastante consenso. La evolución del PIB, como termómetro de la situación económica; la tasa de desempleo, que será un indicador adelantado de las restricciones en el consumo de hogares y empresas, y, finalmente, el flujo turístico y la evolución de la movilidad internacional, serán los factores que marcarán el devenir el el segmento inmobiliario, según Pedro Soria.

"Las estadísticas inmobiliarias serán una derivada de la evolución de estas variables junto con la estabilidad legislativa y fiscal de nuestro país. Si todos esos indicadores son negativos", añade Mikel Echavarren, "la inversión se retraerá y enfocará otros países europeos que compiten en mejores condiciones que España en su capacidad de inyección de recursos públicos para favorecer la recuperación".

Cualquier inversor que haya mantenido un nivel de endeudamiento bajo y disponga de solvencia, tendrá todo de su parte para capear un escenario adverso

En opinión de Segio Fernandes, "la capacidad de afrontar, superar o, incluso, de salir fortalecido de una potencial crisis, dependerá de quien haya hecho antes sus deberes. Cualquier inversor o usuario que haya mantenido un nivel de endeudamiento bajo y disponga de solvencia y liquidez financiera, tendrá todo de su parte para capear un escenario adverso. Por el contrario, aquellos que tengan niveles de endeudamiento elevado o requieran de una liquidez/financiacion inmediata se encontrarán en una situación de mayor desventaja".

Asimismo, el directivo de Knight Frank recomienda seguir muy de cerca la financiación. "Será un gran termómetro de la confianza en la recuperación del mercado. Probablemente los tipos de interés no se muevan mucho, pero habrá restricción de financiación fuera del segmento core con buenos inquilinos y contratos a largo plazo. Altos niveles de desocupación o proyectos sin buenas preventas en residencial no serán elegibles por el sistema financiero. La elevada liquidez previa al confinamiento seguirá esperando mayor claridad para invertir, con lo cual la recuperación de la actividad inversora será gradual y con mayor impacto hacia el último trimestre del año 2020.

U, V, L... ¿cómo será la recuperación?

En lo que no existe tanto consenso es respecto a cómo será la recuperación. "Actualmente hay un 80% más de dinero preparado para entrar en el sector inmobiliario a nivel mundial que en 2008", señala Susana Rodríguez. "Hoy hay más de 320.000 millones en fondos de inversión especializados en inmobiliario listos para invertir globalmente, de los que podrían venir a España entre 10.000 y 15.000 millones, que apalancados serían entre 20.000 y 30.000 millones. Toca vigilar los fundamentales del sector: demanda, tasas de desocupación y evolución de rentas". En su opinión, "la pandemia no ha afectado a todos los sectores por igual, por lo tanto apostamos por una recuperación principalmente sostenible, ajustada a la demanda a medio y largo plazo. Las formas variarán en función del sector".

Desde Colliers International apuestan por una recuperación más rápida que la del conjunto de la economía, "con una recuperación en forma de V quebrada. Es decir, con una abrupta caída, con una rápida recuperación seguida de una recuperación más lenta". Pedro Soria, al igual que Echavarren, apuesta por la V.

"El momento y la velocidad de la recuperación en el sector inmobiliario estarán estrechamente vinculados con la recuperación de la confianza, lo que dependerá de cuándo se resuelva la crisis sanitaria o, lo que es lo mismo, de cuándo se logre una vacuna efectiva contra el coronavirus. Todo apunta a que la recuperación no será rápida, previendo que sea en forma de V asimétrica, con la recuperación más lenta que la caída, y que no se alcancen niveles pre-covid hasta finales del próximo 2021 o inicios del 2022".

Sergio Fernandes, por su parte, no lo tiene nada claro. "Lamentablemente, no tenemos una bola de cristal para avanzar como se comportará el mercado a futuro. Por ello, como decían los romanos: "Si vis pacem para bellum", "tenemos que hacer por prepararnos". De elegir una letra, elegiría la "S", por si vienen curvas. Jorge Sena, por su parte, asegura que "aunque en un inicio confiábamos en ver una recuperación en forma de V, dado el alto nivel de liquidez previa, con una recuperación rápida, a medida que han pasado los meses nos planteamos un escenario de recuperación más gradual, probablemente en forma de "U". Confiamos en empezar a notar la recuperación, al menos en algunos sectores, a partir del último trimestre de este año y, sobre todo, a principios del próximo ejercicio, una vez producido el ajuste de expectativas entre compradores y vendedores", concluye.

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