LA BANCA NO TOCA SU OFERTA HIPOTECARIA

Conseguir una hipoteca se complica ante la oleada de despidos por el coronavirus

Los bancos siguen necesitando hacer negocio nuevo, pero están mirando mucho el perfil de la empresa en la que trabajan quienes van a pedir una hipoteca

Foto: Si tu empresa está en riesgo de ERTE, lo vas a tener difícil para tener una hipoteca. (Foto: iStock)
Si tu empresa está en riesgo de ERTE, lo vas a tener difícil para tener una hipoteca. (Foto: iStock)

"Los bancos están estudiando hipotecas en los mismos plazos que antes de la crisis del coronavirus y las condiciones de las ofertas no han cambiado. Es decir, la banca quiere y necesita operaciones hipotecarias, pero sí que es cierto que en algunas entidades están pidiendo a futuros clientes un documento de sus empresas en el que aseguren que no van a aplicar un ERTE y están estudiando con más prudencia a quienes trabajan en empresas o sectores en los que se puede agudizar más la recesión. Es decir, hostelería y turismo".

Ricardo Gulias, bróker hipotecario y director de RN Tu Solución Hipotecaria, resume la situación actual que se vive en el mercado hipotecario español. Se siguen firmando hipotecas, especialmente aquellas que ya estaban aprobadas y para las que solamente había que buscar una fecha para firmar ante notario, y aunque por el momento la oferta hipotecaria es la misma a la que había en las semanas previas al estallido de la crisis del Covid-19, lo cierto es que la banca se ha puesto en alerta ante la situación económica en la que han entrado miles de familias en España.

Al banco no le preocupa en sí el ERTE, lo que está mirando es si esa empresa sobrevivirá a la crisis económica o no

"Los bancos siguen necesitando hacer negocio nuevo, pero están mirando mucho el perfil de la empresa en la que trabajan quienes van a pedir una hipoteca. El ERTE en sí no les preocupa, lo que están mirando es si esa empresa sobrevivirá a la crisis o no", reconoce Gulias.

Una opinión que comparte Sergio Carbajal, responsable de asesoramiento hipotecario de Rastreator. "Por el momento, no hay cambios importantes en las condiciones de las hipotecas, pero lo que sí estamos viendo es cómo se están analizando los riesgos con más detenimiento, sobre todo poniendo foco en aquellos clientes cuyas empresas han presentado ERTE".

En su opinión, los trabajadores de determinados sectores como la hostelería, el turismo o la construcción, son los que van a tener un acceso a la financiación mucho más complicado. "No por que las entidades varíen sus criterios, sino porque serán las actividades posiblemente más castigadas por el desempleo y, en esas circunstancias, acceder a un hipoteca será mucho más complicado", asegura Carbajal.

Además, tal y como explica este experto, "algunas entidades han paralizado las operaciones de compraventa y se están centrando únicamente en las subrogaciones. De hecho, la mayoría de las entidades están centrando sus esfuerzos en la mejora de las condiciones de las hipotecas existentes con el objetivo de atraer clientes de la competencia, ya que se prevé que el mercado de la compraventa de vivienda se ralentice en el medio plazo".

"No me preocupa tanto que la banca haga un control más estricto de determinados perfiles de hipotecados que por sectores económicos puedan tener más dificultades para reiniciarse tras la pandemia del Covid-19, como los negocios y empleos relacionados con el turismo, como que aprovechen la situación para refinanciar crédito dudoso anterior o para ganar negocio a costa de los avales del ICO. Ojalá la banca aproveche la crisis para mejorar su análisis de riesgo, además de implementar cláusulas en las escrituras de préstamo y crédito hipotecario que flexibilicen las condiciones financieras para adaptarse a situaciones imprevistas —caída de ingresos generales por causas externas como la actual pandemia— y previsibles —desempleo del hipotecado, problemas económicos del autónomo—", explica Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears y economista especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

En su opinión, "lo que no es sostenible es el modelo actual: el banco concede crédito lo más caro posible, con la máxima vinculación que puede, filtrando el crédito de forma exigente solo cuando detecta más demanda de crédito que su capacidad de oferta, para ejecutar de forma mecánica las hipotecas cuando los deudores no pueden pagar por problemas coyunturales o, en el peor de los casos, acudiendo al Estado para que los rescate".

Sin cambios en la oferta hipotecaria

Respecto a las condiciones de las hipotecas, desde iAhorro señalan que la falta de movimiento en la oferta hipotecaria tiene mucho que ver con el frenazo que ha experimentado el mercado residencial. "Las inmobiliarias están cerradas, la gente no puede ver casas. Creemos que la estrategia de los bancos es esperar y ver cómo se mueve el mercado. Es posible que cuando todo vuelva a la normalidad suban los tipos y los criterios para conceder hipotecas se endurezcan porque de alguna manera va a crecer la morosidad de los españoles", señalan desde esta compañía.

Aunque la parálisis en la venta de casas es casi total, varios brókers consultados aseguran que se siguen firmando transacciones. "Tras la incertidumbre inicial que provocó la ampliación del estado de alarma a actividades no esenciales por el que se interrumpieron las tasaciones, la posterior aclaración del Gobierno asegurando que permitía trabajar a los autónomos, permitió que los tasadores volvieran al día siguiente a trabajar. Además, las gestorías también son actividades esenciales y están trabajando, así como las notarías que están firmando aquellas operaciones que tienen carácter de urgencia. Es decir, parecía que el mercado hipotecario se podría parar al no poder tasar, pero se volvió a activar".

Ricardo Gulias no ha parado de trabajar. "Estamos notando consultas de personas que están en casa y con la intención de comprar una vez pase esta crisis y se consolide el empleo. El confinamiento está haciendo que las personas busquen, que se informen si pueden pagar el hogar deseado donde les quepa un jardín, la cinta de correr, un despacho donde teletrabajar con mucha luz y un balcón".

La banca mantiene sus políticas de riesgo

Aunque no es la tónica general, este bróker reconoce que en algún caso se están denegando operaciones antes aprobadas porque el cliente se ha visto afectado por un ERTE o se ha ido al paro.

Las entidades consultadas por El Confidencial aseguran que su operativa de riesgos sigue siendo la misma. "Se pueden denegar operaciones por motivos de riesgo o por motivos formales, porque un cliente no cumple los requisitos o no aporta la documentación, mientras que el riesgo está sujeto a los criterios que establezca cada entidad. Creemos que alguna operación se puede echar para atrás, pero serán las menos", añaden desde una de las grandes.​

Además, de manera unánime insisten en que las oficinas siguen haciendo un análisis del perfil financiero caso por caso, como se venía realizando siempre. "Mantenemos nuestros procedimientos de adaptación de precios y no nos estamos planteando en este momento nada hacia el futuro", señalan desde otra de las grandes. "Revisamos periódicamente nuestros productos para adaptarlos a las dinámicas competitivas el mercado y, en este sentido, no ha cambiado nuestro procedimiento de actualización de precios y criterios de riesgo", añaden.

Por su parte, desde una entidad de mediano tamaño insisten en que "el cliente tiene que pasar el mismo análisis de riesgos de siempre. Obviamente, no lo pasará igual si tiene trabajo o no. Valorar si una empresa puede hacer un ERTE en el futuro es complicado y no es un factor tangible para el análisis de riesgos. Todo proceso hipotecario tiene un 'scoring' y si, por ejemplo, tenemos el caso de una pareja que quiere una hipoteca, y los dos han perdido su trabajo, es muy complicado que pasen dicho 'scoring'. Pero no solo ahora, tampoco lo habrían pasado antes de la crisis del coronavirus".

No obstante, añaden que el hecho de que uno de los miembros de la pareja se quede sin ingresos, no significa que estos se reduzcan a cero. "Si los ingresos de la unidad familiar permiten pagar la hipoteca y quieren seguir adelante con la operación, se seguirá adelante. No olvidemos que quien pierde su empleo en un ERTE no ha perdido todos sus ingresos, sino que tiene una prestación. Y en algunos, una nómina y una prestación o dos prestaciones pueden ser suficientes para cubrir los costes de la hipoteca. La situación es diferente si uno de ellos sufre un ERE y otro un ERTE. En este caso, el tema se complica y posiblemente se tendrá que posponer la operación".

"El análisis de riesgo hipotecario que ejerce la banca a la hora de aprobar o denegar un préstamo hipotecario es la clave del buen funcionamiento de su negocio, pero también de la economía. A fin de cuentas, si utilizan modelos de análisis de riesgo demasiado exigentes, el crédito tiene dificultades para fluir adecuadamente. Si es demasiado laxo, se genera crédito irresponsable que acaba produciendo impagos y desahucios", apunta Pau A. Monserrat.

En su opinión, "la banca ha aprendido de la anterior crisis financiera que, de tener problemas por impagos hipotecarios de ciudadanos y promotores, es el contribuyente el que acaba pagando la factura, vía rescate bancario. Ahora, con el aval del 80% del ICO, el mensaje es similar. De hecho, en cierta forma es un rescate bancario encubierto. Los bancos han de invertir en análisis de riesgo complejos y que acierten, sí, pero también han de flexibilizar las cláusulas hipotecarias para que no haya hipotecados que impaguen y se queden sin casa, cuando hay medidas de reflote que se pueden pactar en beneficio de las dos partes", concluye Monserrat.

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