LAS VENTAS HAN SUBIDO CON FUERZA

¿Qué va a suceder con la vivienda en España? El mercado chino nos da varias pistas

El mercado inmobiliario de China se detuvo en enero de 2020 para intentar frenar la expansión del coronavirus. El español lo hizo el 15 y el 26 marzo

Foto: Trabajadores de una obra se desplazan en bicicleta. (Reuters)
Trabajadores de una obra se desplazan en bicicleta. (Reuters)

El mercado inmobiliario de China se detuvo en enero de 2020 para intentar frenar la expansión del coronavirus. El español lo hizo el 15 y el 26 marzo, cuando el Gobierno decretó el estado de alarma y posteriormente el cese de todas las actividades no esenciales, entre ellas las obras de decenas de promociones en toda la geografía española.

En España, al igual que sucedió en China, la venta de casas se ha paralizado y la incertidumbre en torno a este mercado una vez se retomen las obras —previsiblemente, el 9 de abril— es incierto. Los expertos apuntan hacia una profunda crisis y una rápida recuperación, pero lo cierto es que la práctica inexistencia de precentes similares hace que el futuro presente numerosos interrogantes.

No obstante, lo sucedido en 2003 en Hong Kong con el SARS o el regreso paulatino de la actividad económica a China nos ofrecen algunas pistas sobre los efectos que esta crisis tendrá sobre la economía nacional y, en concreto, sobre el mercado residencial. Según datos de Capital Economics y Knight Frank, las transacciones en las 30 principales ciudades de China se desplomaron casi un 100% desde el día en que se descubrió el primer caso de contagio, mientras que en la primera quincena de marzo, casi dos meses después de aquello, las ventas se recuperaron parcialmente.

Las ventas de casas en todo el mes de marzo de las 100 principales promotoras del país aumentaron un 136% respecto a febrero

De hecho, según datos de China Real Estate Information Corporation (CRIC), las ventas de casas en todo el mes de marzo de las 100 principales promotoras del país aumentaron un 136% respecto a febrero, un porcentaje que permite reducir la caída del primer trimestre al 21% en comparación con el primer trimestre de 2019.

Los promotores, por su parte, esperan que las ventas se normalicen durante el mes de abril, si bien, según Oxford Economics, aún existe mucha cautela en los compradores respecto al virus y la incertidumbre sobre la pérdida de empleos. El sector confía, no obstante, en que las medidas de apoyo económico del Gobierno y una mayor liquidez pueden ayudar a impulsar las ventas, tal y como ha manifestado el presidente de China Evergrande, la tercera promotora por ventas del país, en declaraciones recogidas por 'The New York Times'.

¿Volver a la normalidad a final de año?

En España, por su parte, tras el desplome de las ventas que se prevé en los meses de marzo y abril, el sector inmobiliario en su conjunto confía en una lenta recuperación durante los meses del verano, para alcanzar cierta normalidad de las transacciones en la recta final del año. Así, por ejemplo, el consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, apostaba hace unos días por recuperar la media de unas 40.000 ventas mensuales en el mes de diciembre. También en China son muchos los promotores que consideran que el coronavirus solo tendrá un efecto a corto plazo y no afectará la demanda de vivienda a largo plazo. El diario norteamericano destaca, por ejemplo, cómo China Evergrande prevé un aumento de las ventas del 30%, mientras que otros grandes promotores del país se han fijado más o menos los mismos objetivos de ventas que el año pasado, en algunos casos incluso superiores.

Los primeros datos apuntan ya a cierta normalidad. Las oficinas de ventas de CapitaLand en China se reabrieron de manera progresiva druante el mes de marzo, con ventas por 1.300 millones de yuanes (170 millones de euros), más de 5,5 veces sus ventas de enero y febrero juntas. Uno de sus proyectos en la ciudad de Xi'an, que consta de 288 unidades y salió a la venta el 24 de marzo, se vendió en apenas cuatro días por un valor bruto de 405 millones de yuanes (casi 53 millones de euros).

Los primeros datos de transacciones y este tipo de ventas —muy puntuales, eso sí— han inyectado una buena dosis de optimismo a las grandes promotoras del país, que esperan aumentar el gasto gracias, precisamente, a un repunte de las ventas de vivienda más rápido de lo previsto en el primer trimestre y a una mayor liquidez.

Los analistas, no obstante, llaman a la prudencia, ya que la recuperación económica podría llevar más tiempo de lo esperado y, además, advierten de que no será homogénea, como ya han empezado a constatar. De hecho, a nivel nacional, se espera que las ventas de viviendas en términos de metros cuadrados muestren una caída del 14% en el primer semestre y del 4,5% en el segundo, siempre y cuando la pandemia esté bajo control en abril en todo el país. Además, los mercados secundarios y pequeñas ciudades no se sitúan aún en los niveles de recuperación de las grandes urbes, donde la falta de producto y una mayor demanda han permitido un mayor dinamismo de las transacciones tras el fin del confinamiento. Y en España, según los expertos, previsiblemente sucederá lo mismo.

Centro financiero de Pudong, en Shanghái, China. (EFE)
Centro financiero de Pudong, en Shanghái, China. (EFE)

Recuperación a diferentes velocidades

Según datos del CRIC recogidos por 'South China Morning Post', las transacciones en ocho grandes ciudades —Shenzhen, Chengdu, Fuzhou, Hangzhou, Huaian, Yangzhou, Jiaxing y Shantou— muestran el regreso de los compradores en las últimas semanas, con un volumen de ventas que ha superado los niveles promedio del último trimestre de 2019. Además, las ventas de casas en 30 ciudades grandes y medianas han triplicado en marzo las cifras de febrero, según Wind Information. Y lo mismo podría suceder en España, con un mercado que desde que se inició la recuperación en 2014 se mueve a dos velocidades, con ciudades como Madrid o Barcelona a la cabeza. Los expertos también confían en que la falta de producto de obra nueva en ambas ciudades sirva de catalizador para las ventas.

El impacto también será muy diferente en el sector promotor. Al igual que sucede en China, en España es un sector que se encuentra muy atomizado y los analistas creen que una caída en las ventas de viviendas durante este año en el país chino podrían provocar el colapso de los promotores más pequeños. De hecho, las promotoras chinas más grandes suelen centrar sus desarrollos en las grandes ciudades, donde la demanda de viviendas es más fuerte.

La falta de producto y una mayor demanda han permitido un mayor dinamismo de las transacciones en las grandes ciudades

En España, expertos como Juan Fernández-Aceytuno apuestan por que se mantendrá la tendencia previa al estallido de la crisis. "Si tenemos en cuenta lo que ha sucedido tras otras crisis pandémicas como el SARS de 2003 en Hong Kong, tras el golpe inicial, el sector inmobiliario retomará la tendencia de precios y transacciones previa al estallido de la crisis. Es decir, si dicha tendencia era a la baja, es previsible que se mantenga, pero no que se acelere".

Respecto a los precios, son pocos los expertos que se aventuran a realizar pronósticos. En el caso de España, el economista Gonzalo Bernardos cifra una caída entre el 4% y el 6% a nivel nacional y algo superior en Madrid y Barcelona, mientras que Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International, prevé un mayor ajuste en el caso de segunda mano, un mercado completamente paralizado, ya que al estar en manos de particulares, las visitas a las viviendas en venta se han frenado totalmente.

¿Bajarán los precios?

Si volvemos de nuevo la mirada hacia China, ¿qué ha sucedido con los precios? Algunos promotores se han visto obligados a ofrecer descuentos para aumentar las ventas y evitar una crisis de liquidez, pero esta no parece ser una opción sobre la mesa en España, ya que, tal y como señalaba recientemente Samuel Población, director de nacional y suelo de CBRE, "no hay excesivos márgenes para ajustar precios, ya que supondría estresar demasiado al sector promotor e incurrir en posibles pérdidas".

Por otro lado, según informa 'South China Morning Post', los precios de algunos proyectos han sido limitados por el Gobierno, y se encuentran por debajo del precio del mercado, lo que ha favorecido las ventas, y lo mismo ha sucedido con el precio del suelo —especialmente, el de propiedad estatal—, lo que ha animado las transacciones de las grandes promotoras, especialmente las de mayor tamaño, ya que las pequeñas, más débiles y dependientes de las ventas de viviendas para subsistir, se están viendo obligadas a soltar lastre, con la venta de suelos. Un ejemplo. Country Garden, otra de las grandes promotoras del país, compró más suelo en el primer trimestre que hace un año. Compras que se han visto activadas por las rebajas de impuestos y que han provocado también los primeros incrementos de precios debido al enorme apetito comprador.

Los expertos apuestan por que el sector inmobiliario retomará la tendencia de precios y transacciones previa al estallido de la crisis

¿Podría suceder algo parecido en España? Los expertos aseguran que hay que tener cuidado con las comparaciones, puesto que la respuesta de los distintos gobiernos ante la crisis está siendo muy diferente. Según Knight Frank, la experiencia en Asia sugiere que cuando desciende el número de contagios, la actividad aumenta relativamente rápido, aunque también es cierto que se parte de niveles muy bajos. Por otro lado, no hay que olvidar que en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, la tendencia de precios era a la baja antes del estallido de la crisis, mientras que el gran problema de accesibilidad a una vivienda no se ha solventado.

Más aún, con los precios de las viviendas en máximos en estas ciudades, la oleada de despidos temporales desencadenados por el conronavirus y la bajada de salarios, es de prever un posible deterioro en el acceso a la financiación, de tal manera que el acceso a una vivienda en propiedad podría complicarse en el futuro cercano para una parte de la demanda, que hasta hace unas semanas sí podía permitirse la compra de una casa.

Además, como publicaba recientemente en El Confidencial Juan Fernández-Aceytuno, "en España, esta crisis nos coge con la sensación de una recuperación económica que no ha terminado de llegar a la economía finalista, con la compartida percepción de que estamos llegando a un cambio de tendencia en el sector residencial, a una ralentización de la economía en general y a una falta de estabilidad política".

"China es el ejemplo más reciente en el que España puede mirarse, pero ya en 1918, el año de la mal llamada gripe española, diferentes estudios revelaron que aquellos lugares donde se actuó más pronto y con más contundencia —en términos de distanciamiento social— contra la epidemia crecieron más rápido cuando la pandemia pasó”, señalan desde el departamento de estudios de Fotocasa.

Un último ejemplo es el del SARS de 2003 y su efecto sobre el PIB de Hong Kong, uno de los lugares más afectados. El portal inmobiliario norteamericano Zillow realizó un estudio sobre el comportamiento del mercado residencial durante pandemias anteriores y concluyó que, aunque las ventas de viviendas cayeron drásticamente durante el brote, los precios se mantuvieron casi iguales o sufrieron una ligera disminución, lo que según este portal tenía sentido, ya que es más difícil que los precios fluctúen cuando hay pocas transacciones.

Una opinión que comparte Juan Fernández-Aceytuno. "No sabemos cómo va a afectar a los precios. Hay que esperar. En estos momentos, si me encargan la tasación de una obra en curso, tomo mi base de datos y mis testigos. Los precios a la hora de valorarlos van a tener una curva que no va a seguir la de las transacciones. No podemos confundir valor y precio, sería una barbaridad. Puede que no haya precio porque no hay transacciones, pero la vivienda tiene un valor. Tendré que advertir en mis informes de que estamos ante situación de 'shock' y que la tasación puede verse afectada en el medio y largo plazo, pero no puedo cuantificarlo. Cuando se empiecen a producir transacciones y un promotor, un testigo o un agente de la propiedad me diga que ha tenido que bajar un 20% para vender una casa, entonces ya tendré un dato para incorporar a mi base de datos y se empezarán a ajustar los precios. Pero no esperéis un cambio brusco en las valoraciones, sino una tendencia, al alza o a la baja, en el medio o largo plazo".

¿Recuperación en V?

"Durante la pandemia de gripe de 1918, así como en el SARS de 2003, la bibliografía nos dice que el PIB cayó rápidamente en torno al 5-10%, pero también que creció inmediatamente después. Este tipo de recuperación de la economía en forma de ' —de acuerdo con la bibliografía consultada— es característico de crisis pandémicas; en cambio, en las crisis financieras, donde los periodos son más dilatados, la recuperación oscila, en función de los países y su exposición, en periodos de entre 18 y 36 meses", explicaba recientemente Aceytuno.

La recuperación en forma de V es característica de crisis pandémicas, aunque en las financieras la recuperación requiere más tiempo

"Por lo que se refiere a los precios de la vivienda en Hong Kong, estos no alteraron la tendencia anterior al momento crítico de la crisis, si bien la actividad cayó súbitamente, en el entorno del 70%. Al cesar las causas que frenaban la interacción entre personas, y por tanto las visitas a viviendas y a sucursales bancarias, las transacciones no solo se recuperaron sino que en términos de transacciones es llamativo el cambio de tendencia positiva. Respecto a los precios, no es que bajaran a partir de entonces, sino que continuaron su tendencia bajista prácticamente como si nada hubiera ocurrido".

Según destaca Fotocasa, "lo que tienen muchos de estos patrones en común, a diferencia de la crisis financiera española de 2008, es que sus sistemas financieros se esforzaron rápidamente en mantener la liquidez. De esta forma, se compensaron los efectos económicos negativos temporales, facilitando la recuperación a corto plazo. No obstante, España no es China, ni el Hong Kong de 2003 ni, en absoluto, los Estados Unidos de hace un siglo. Ninguno de estos antecedentes permite predecir el futuro. Porque la actual pandemia del Covid-19 no tiene equivalencia posible con ninguna de las anteriores: la globalización ha traído sociedades mucho más conectadas (de ahí la rápida expansión del virus por todo el mundo) y economías mucho más interdependientes", concluyen desde este portal inmobiliario.

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