EL AJUSTE DE PRECIOS, EN SEGUNDA MANO

La vivienda afronta un ajuste de precios y un desplome de la construcción

El mercado inmobiliario se encuentra en 'stand by' con la mirada puesta en la recta final del año, que dará pistas sobre cómo se comportará el residencial durante 2021

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"Hay que esperar a la vuelta del verano". El mercado inmobiliario se encuentra en 'stand by' con la mirada puesta en la recta final del año, que dará pistas sobre cómo se comportará el residencial durante 2021. La evolución del desempleo, la incertidumbre provocada por los rebrotes y la crisis económica, además de una restricción del crédito por parte de la banca tanto a promotores como a compradores, serán factores clave en los próximos meses, como coinciden en señalar los expertos.

Por lo pronto, las previsiones apuntan hacia un ajuste de precios más intenso en segunda mano que en obra nueva y un deterioro de las ventas y de la construcción de nueva vivienda que podrían situarse en niveles de 2014, año en el que se inició la recuperación inmobiliaria tras la explosión de la burbuja inmobiliaria en 2008.

"El último cuatrimestre será la antesala de cómo va a evolucionar el sector residencial en el año 2021. Por un lado, las estadísticas relativas a las transacciones de vivienda de obra nueva se comportarán de forma positiva, dado que en las promociones que están a punto de terminarse no se están detectando bajas de clientes en porcentajes mínimamente significativos. Por lo tanto, para este año las estadísticas de ventas de obra nueva deberían situarse en el entorno de las 100.000 o 110.000 unidades", explica Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International Spain, quien aclara que habrá que saber interpretar los datos.

"Estas cifras no reflejan la realidad del conjunto del mercado residencial, ya que muestran las entregas de viviendas adquiridas en los últimos tres años y que se terminan y entregan en 2020", explica Echavarren.

Es decir, los datos de ventas de obra nueva que conoceremos en los próximos meses no reflejarán aún el impacto real del coronavirus, puesto que las compraventas que se cierran ahora ante notario y llegan al registro son compras realizadas sobre plano hace dos años, de tal manera que habrá que esperar ese tiempo para que el efecto de la crisis comience a reflejarse en las estadísticas oficiales.

De cumplirse sus previsiones (Entre 100.000 y 110.000 viviendas nuevas vendidas), estas permitirán al sector promotor volver a los niveles de 2014 y superar, por primera vez desde entonces, las 100.000 unidades vendidas. Sin embargo, la cifra sigue muy por debajo de las 150.000-200.000 unidades que los promotores consideran que debería ser la velocidad de crucero del sector, en base a sus previsiones sobre formacón de nuevos hogares, y que en un contexto como el actual podría no ser sostenible, o factible, a largo plazo por culpa de la crisis.

Se producirá una bajada significativa de la actividad de lanzamiento y promoción de nuevas viviendas, hasta niveles similares a los de 2016

De hecho, este experto prevé que la comercialización de viviendas en nuevas promociones "sufrirá una ralentización significativa en el último cuatrimestre, una vez pasado el impacto positivo de la demanda embalsada que se ha observado en los meses de junio y julio". El llamado 'efecto champán' por Pedro Soria, 'chief commercial officer' de Tinsa, en referencia a las ventas registradas durante el mes de junio tras el estado de alarma y que las promotoras, en su conjunto, han calificado de excelentes.

Por su parte, Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, tal y como lleva sosteniendo desde que se decretó el estado de alarma, recomienda investigar lo sucedido en otras crisis pandémicas recientes, como la del virus del SARS en Hong Kong durante 2003 o la del covid-19 en China, para extraer conclusiones y comprender hacía dónde camina el mercado en España. "Aunque son casos con circunstancias muy diferentes, tanto en Hong Kong como en China la actividad del mercado se desplomó entre un 70 y un 80% en un primer momento, pero tras el periodo de confinamiento, la oferta y la demanda se volvieron a activar, de tal forma que tanto la actividad como los precios tendieron a retomar las posiciones del momento anterior al cierre del mercado".

"En España, durante los meses del confinamiento cayeron las transacciones entre un 50% y un 70%, pero la demanda se está volviendo a activar de forma paulatina, siguiendo así una tendencia similar a lo que ha ocurrido en los dos ejemplos anteriores", apunta Fernández-Aceytuno quien, tras analizar los últimos datos de compraventas tanto de los notarios como del INE, confía en "una recuperación en forma de V, en la que el trazo de salida no será tan vertical como el inicial". Sociedad de Tasación baraja un escenario de paulatina recuperación de las operaciones, "de tal forma que el ritmo de compraventa de viviendas en España -unas 42.000 unidades al mes- se podría recuperar a finales de este año".

De nuevo, menos de 500.000 casas vendidas

A nivel anual se prevé un descenso significativo debido, principalmente, al parón sufrido en el mercado de segunda mano que actualmente acapara prácticamente el 90% de las operaciones. Las ventas en este segmento han estado completamente paralizadas durante casi cuatro meses. Este parón ya se refleja en las estadísticas oficiales y lastrará la cifra total del año que volverá a situarse, por primera vez en dos años, por debajo del medio millón de viviendas vendidas.

"Las transacciones totales de vivienda podrían reducirse en torno a un 20% o 25% en 2020 respecto al año anterior, por lo que el total de viviendas vendidas rondarían las 425.000-450.000 unidades", apunta Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE. "Después del parón provocado por el confinamiento, habrá un repunte de transacciones pero, en cualquier caso, en datos totales estaremos por debajo de las cifras del año pasado tanto para obra nueva como para el mercado de segunda mano", señala Carlos Zamora, socio y director área residencial de Knight Frank

Su estimación de transacciones totales para este cierre de año es más pesimista que la de Población. "No se llegará a las 400.000 unidades -incluyendo obra nueva y segunda mano-. Tomando como referencia los datos del INE, hasta mayo solo ha habido 160.000 transacciones -teniendo en cuenta que enero y febrero, e incluso marzo, no fueron malos meses-, mientras que durante abril y mayo se han vendido la mitad que en los mismos meses del año pasado".

En este sentido, Soria recuerda cómo "los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento, relativos a las compraventas de vivienda producidas en el primer trimestre de 2020, ya muestran un ajuste en el volumen de transacciones del 16% respecto al primer trimestre de 2019, aunque el coronavirus solo ha sido efectivo 15 días del mes de marzo".

Algo más acusada es la caída que prevén desde Tinsa. "Las compraventas retrocedieron un 39,2% interanual en abril y para este 2020 prevemos una caída de entre un 30% y un 40%", apunta Soria, mientras que Echavarren cifra el procentaje en el 25%, "teniendo en cuenta que los dos primeros meses del año el mercado de segunda mano no se vio afectado por la pandemia, porque en caso de haberlo sido, la caída porcentual sería bastante mayor".

Fuerte caída en la construcción

Donde Echavarren sí anticipa un significativo impacto es en la actividad constructora y en el número de visados. "Estimamos que se producirá una bajada significativa de la actividad de lanzamiento y promoción de nuevas viviendas, hasta niveles similares de actividad a los que teníamos hace unos cuatro años, en el entorno de las 60.000 a 70.000 viviendas iniciadas", mientras que Soria considera que los visados de obra nueva podrían retroceder aproximadamente entre un 20% y un 30% este año.

La evolución del desempleo, la incertidumbre provocada por los rebrotes y la crisis económica, todo ello unido por una restricción del crédito por parte de la banca tanto a la demanda como al sector promotor, frenarán la llegada de nuevas grúas. De hecho, tal y como anticipaba antes del verano CBRE, muchas promociones cuyo lanzamiento estaba previsto para este año, se han aplazado hasta 2021.

Como ya se anticipaba, muchas promociones cuyo lanzamiento estaba previsto para este año se han aplazado hasta 2021

"Ya se está produciendo una lógica restricción derivada de las condiciones de financiación más prudentes por parte de la banca, que se centra en sus principales clientes y que exige mayores niveles de preventas que produce el efecto de aumentar el plazo de comercialización desde que se adquiere la opción a un suelo hasta que se obtiene el crédito promotor y por lo tanto afecta directamente a la rentabilidad de la inversión realizada", explica Mikel Echavarren.

Según Carlos Zamora, la situación no es nueva. "Antes del coronavirus, los bancos ya estaban contemplando condiciones de financiación más estrictas con cumplimiento de porcentajes de preventas importantes para los promotores. Entendemos que esta situación podría endurecerse si el mercado de ventas no se reactiva. Nos gusta ser optimistas y pensar que, a partir del septiembre, habrá una recuperación en las ventas".

Juan Fernández-Aceytuno, por su parte, no cree que se vayan a producir cambios relevantes respecto a la financiación, ya que considera que "el cambio real ya se produjo por parte de las entidades financieras y las promotoras a partir del año 2008. Los promotores y entidades financieras que están operando en el sector seguirán aplicando los principios básicos de oportunidad, rentabilidad, gestión de los riesgos, inclusión del 'project monitoring' y, quizás como novedad, veremos una mayor incidencia de la sostenibilidad del proyecto, entendida globalmente y no sólo por la eficiencia energética que ya marca el Código Técnico de Edificación".

En su opinión, "el reto del sector y de la sociedad en su conjunto, en cualquier caso, sigue siendo facilitar el acceso de la vivienda, tanto para compra como en régimen de alquiler, especialmente para determinados segmentos de población que pueden hacer frente al pago de una hipoteca mensual pero que carecen de ahorros previos. Es importante alcanzar acuerdos razonables y sensatos de colaboración público-privada para poder ofrecer una solución a esta demanda, que es real".

Segunda mano y vacacional, más castigadas

Menos ventas, menos viviendas construidas...pero, ¿qué pasará con los precios? En este punto existe también bastante consenso entre los expertos consultados por El Confidencial, quienes no solo coinciden en la profundidad del ajuste, sino en que la segunda mano se verá más castigada que la obra nueva.

"Estimamos una caída de los precios de la vivienda nueva de entre el 2% y el 4%, siendo estos ajustes asimétricos ya que afectarán más a la segunda residencia, mientras que en grandes capitales como Madrid o Barcelona el ajuste sería testimonial (1%-2%). En cuanto a la vivienda de segunda mano pensamos que se reajustará de forma más pronunciada, en torno al 6-7%, como consecuencia del deterioro del mercado laboral, la necesidad de venta por parte de los propietarios y la mayor oferta existente. Asimismo la segunda residencia sufrirá un mayor impacto que la primera vivienda, especialmente en zonas como Costal del Sol y Levante", apunta Samuel Población.

Carlos Zamora, por su parte, estima caídas del 10% a nivel nacional, del 6% para Madrid y del 4% para residencial 'prime' en Madrid en 2020. "Para 2021 si esperamos recuperaciones del 6% para España, del 4% en Madrid y del 3% en residencial prime en la capital".

Desde Tinsa, Pedro Soria hace hincapié en los indicadores que "históricamente han influido en la evolución del precio de la vivienda, tales como el PIB o la tasa de desempleo. Nos sitúan en escenarios inquietantes", asegura. El pasado mes de junio ya se empezaron a apreciar las primeras correcciones en el precio de la vivienda, aunque de forma muy incipiente, con un ajuste 1,1% desde marzo hasta junio, según los datos de la tasadora.

"Estimamos un ajuste moderado del precio medio para el cierre de este año, que tendrá continuidad en el próximo año, con escenarios asimétricos, estimándose un mayor impacto en la segunda mano y en aquellas zonas con mayor presión turística", asegura Pedro Soria, quien considera, además, que por zonas geográficas, "el precio resiste mejor en las capitales y las grandes ciudades, que en aquellos mercados más dependientes de la demanda extranjera, como son la costa mediterránea y las zonas insulares de Baleares y Canarias, estimándose que estas zonas con alta presión turística sufrirán mucho más".

Sociedad de Tasación, por su parte, no ve ajustes bruscos, sino la continuidad de la tendencia existente antes del estallido de la crisis. "Lo que hemos visto en Hong Kong y en China, y hasta ahora en España, es que su valor no se ve alterado por el periodo de confinamiento en las crisis pandémicas. Al contrario, lo que hace es mantener su ciclo y su tendencia previa. En el caso de España, tal y como hemos publicado en el último Informe de Tendencias sobre la Vivienda Nueva, el precio de la vivienda mantiene una tendencia hacia la moderación desde el año 2018, sin que la crisis sanitaria del covid-19 haya tenido un impacto significativo hasta el momento", aclara Fernández-Aceytuno.

E insiste, "nuestros modelos predictivos trabajan con datos contrastados, no con proyecciones o hipótesis de las variables explicativas en los que se basan otros modelos que hemos visto publicados, con cuyas proyecciones un tanto “catastróficas”, por cierto, no coinciden nuestros modelos, principalmente por dos motivos: en primer lugar, la evolución de los precios es inelástica en el corto-medio plazo. En segundo lugar, la actual crisis es de carácter sanitario y no tiene su origen en el inmobiliario. Así, las correlaciones existentes entre el precio de la vivienda y la evolución del resto de variables econométricas del pasado no tienen nada que ver en el momento actual con la crisis financiera anterior donde existía sobreoferta y sobreendeudamiento. Por ahora, la oferta es reacia a ajustar los precios y se encuentra a la espera de acontecimientos".

Echavarren ve una especial sacudida en segunda mano. "Van a reflejar reducciones en el entorno del cinco al 10% sin esperar grandes caídas adicionales, pero estamos observando una razonable estabilización de los precios de oferta de vivienda usada tras la caída inicial detectada durante el confinamiento". En obra nueva, Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes, confirma las previsiones de los expertos: "no se ha percibido una modificación en la política actual de precios de obra nueva y la tendencia esperada es que esto siga así el resto del año".

Nada que ver con el 'boom' de 2008

La palabra crisis ha hecho despertar viejos fantasmas del pasado. Sin embargo, todos los expertos marcan distancia respecto a lo que sucedió tras el 'boom'. "El covid-19 ha irrumpido en un momento donde el mercado residencial se sitúa lejos de cómo se encontró en la anterior crisis de 2008, mucho menos endeudado y sin sobreoferta a nivel agregado nacional. Previo al coronavirus, las entidades financieras ya exigían un elevado porcentaje de preventas (sobre el 30%) a la hora de conceder el préstamo promotor. Con la situación post covid se reducirá la flexibilidad por parte de los bancos a la hora de otorgar financiación tanto al comprador final, donde exigirán mayores garantías y capacidad de pago, como al promotor, donde los porcentajes de preventas se elevarán previsiblemente al 50% como media", asegura Población.

Una opinión que comparte Pedro Soria. "El sector inmobiliario es hoy un sector más fuerte y profesionalizado, con fundamentales sólidos y un menor apalancamiento de las empresas, además de contar con un sistema financiero saneado y más solvente. Además, la construcción de nuevas viviendas en estos últimos años ha sido moderada en relación con la evolución de la demografía y la demanda. En la gran mayoría de los proyectos en ejecución, el porcentaje de preventas es elevado y además no se han producido cancelaciones de reservas en un porcentaje significativo".

Pero, ¿cómo está viviendo la situación el sector promotor? García-Egotxeaga considera que "se acentuará la tendencia existente previamente de una mayor exigencia por parte de las entidades en las condiciones de financiación, que afectará especialmente a pequeñas promotoras más que agrandes promotoras cotizadas", opinión que compartía hace unas semanas Sven Schoel, CEO de AQ Acentor.

El directivo de Neinor señala, no obstante, que tampoco todos los mercados sufrirán igual. "Las buenas ubicaciones prime ganan peso en época de incertidumbre y, sin duda, seguirán siendo núcleos fuertes de demanda". No obstante, señala que en todo este contexto, el mercado de compra y alquiler verá cómo se acentúa la tendencia de dificultad de acceso para la gente joven, que ya venía comprobándose desde hace unos años y que se verá incrementada por la actual crisis sanitaria, por lo que creemos es necesario adoptar soluciones urgentes para mitigar este problema y no dejar a esta generación atrás".

Pedro Soria también anticipa un impacto y una recuperación desigual. "Tendrá comportamientos desiguales, escenarios asimétricos y diferentes velocidades, pero no solo a nivel geográfico a través de los diferentes ‘micromercados’, sino también entre los diferentes segmentos de cada sector. La vivienda de obra nueva probablemente tendrá mucha más resiliencia en este nuevo escenario que la vivienda usada, mientras que os activos residenciales destinados al alquiler tendrán un mejor comportamiento por el incremento de la demanda".

Para Mikel Echavarren, "los mercados que están más preparados o que tienen una mayor fortaleza son los de las ciudades más grandes, económicamente más desarrolladas y con una actividad diversificada. La región metropolitana de Madrid, las ciudades cercanas a Barcelona, Málaga y otras grandes ciudades sufrirán en mucha menor medida el impacto de esta crisis". Una opinión comparte Población. "Tanto Madrid como Barcelona sufrirán menor impacto tanto en precios como en el número de transacciones debido a la robustez de la demanda y limitada oferta de obra nueva. Sin embargo, es previsible que zonas muy ligadas a la demanda extranjera y a la segunda residencia como pueden ser la Costa del Sol, Levante o las islas se vean más penalizados hasta que se recupere la normalidad en los movimientos geográficos y el empleo y PIB de los países".

Impacto geográfico desigual

Los expertos aseguran que durante los meses de verano el mercado se encuentra en 'stand by', tanto desde el punto de vista de los compradores como de los promotores, y que a la vuelta de las vacaciones habrá mayor claridad sobre lo que puede suceder en la recta final del año. "En los últimos meses del año esperamos que se mantenga la tendencia de recuperación en ventas ya iniciada a finales del segundo trimestre, pues tras un marzo y abril especialmente afectados por la crisis sanitaria, el mes de junio inició la senda de la recuperación, aportando datos de compraventas incluso por encima de lo esperado", asegura Borja García-Egotxeaga. En su opinión, "salvo imprevistos y siguiendo atentos la evolución de la pandemia, todo apunta a que el resto de 2020 apuntalará esa tendencia de recuperación ya iniciada".

"En líneas generales, la actual crisis sanitaria del coronavirus ha tenido diferentes efectos, pues ha repercutido de forma negativa con un importante impacto económico en la sociedad, y por otro, a nivel residencial, ha reforzado el papel de la vivienda como valor refugio de inversión, por lo que habrá que ir viendo la evolución para comprobar cómo van equilibrándose estos factores", asegura García-Egotxeaga.

Se siguen estudiando operaciones, aunque cuesta cerrarlas por la incertidumbre ante la evolución del precio de los suelos

Soria, no obstante, invita a la cautela. "La renta de los hogares está disminuyendo y la incertidumbre sobre las perspectivas laborales futuras puede hacer disminuir el consumo privado como forma de precaución para incrementar el ahorro de los hogares, de la misma forma que se pueden posponer decisiones de inversión de largo plazo como es la adquisición de una vivienda". Y añade que, "el mercado inmobiliario ha quedado desestabilizado por un factor ‘exógeno’ que ha producido una crisis sanitaria que derivará en una crisis económica, con una previsible crisis de demanda, con consecuencias difíciles de predecir. La incógnita por resolver es ¿para cuándo el sector inmobiliario recuperará la normalidad que vivía antes del coronavirus? Imposible una respuesta en estos momentos. Va a depender de cuándo se resuelva la crisis sanitaria y de cuándo tengamos una vacuna. Y sobre todo, de cuándo se recupera la confianza.

Una confianza que, según Carlos Zamora, los inversores siguen manteniendo en nuestro país. "Lo importante es que hay mucho capital, (fondos, socimis, promotores…) que están manteniendo su actividad y que está apostando por España. Se siguen estudiando muchas operaciones, aunque es cierto que cuesta cerrarlas por la incertidumbre ante la evolución del precio de los suelos". Y destaca cómo el interés que esta generando el 'build to rent' hace que haya nuevos compradores que animan el mercado, y podría contrarrestar un posible ajuste en los precios por la incertidumbre".

Un pequeño rayo de luz en un entorno incierto.

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