¿Riesgo de burbuja inmobiliaria? Madrid no, pero Múnich, Fráncfort o París, sí

¿Existe una burbuja inmobiliaria a nivel mundial? Sí y no. Como cada año, UBS ha analizado el mercado inmobiliario de 25 grandes ciudades y ha vuelto a señalar aquellas en las que existe un mayor riesgo de burbuja inmobiliaria. En concreto, en más de la mitad de las ciudades analizadas existe riesgo de burbuja o sobrevaloración de los precios. La buena noticia: Madrid no está entre ellas.

Múnich y Fráncfort encabezan el UBS Global Real Estate Bubble Index, seguidas por ciudades como Toronto, Hong Kong, París y Ámsterdam. Zúrich se ha sumado este año a esta lista, mientras que Madrid, la única ciudad española en la lista, presenta un nivel bastante bajo respecto a esos países. De hecho, considera UBS, la vivienda en Madrid tiene un “valor razonable”.

A diferencia del año pasado, Vancouver entra en el listado de ciudades con precios sobrevalorados, junto a Londres, San Francisco, Los Ángeles y, en menor medida, Nueva York. Al igual que Madrid, Boston y Singapur muestran valores razonables de la vivienda, mientras que en Dubái la valoración cada vez es más ajustada, siendo Chicago la única ciudad donde la vivienda está infravalorada.

En la edición de 2020 de este índice, UBS recoge el impacto de la pandemia del coronavirus y de sus potenciales efectos negativos a largo plazo sobre las ciudades. Y, como vienen advirtiendo los expertos, el mercado residencial ha mostrado una gran capacidad de adaptación a las circunstancias actuales.

Tan es así que en las ciudades analizadas por el banco de inversión, se ha acelerado el aumento de precios en los últimos cuatro trimestres, a pesar de un entorno de recesión a nivel mundial. Un escenario que UBS considera insostenible. Solamente cuatro ciudades registraron tasas anuales negativas de evolución de precios.

El índice de UBS pone asimismo de manifiesto cómo la mayoría de las ciudades en riesgo se encuentran en la zona euro y cómo los aumentos de precios ajustados a la inflación se han acelerado en los últimos cuatro trimestres.

En muchas áreas metropolitanas europeas, los precios se dispararon más de un 5%, con Múnich, Fráncfort y Varsovia a la cabeza. Por el contrario, el crecimiento de los precios en las ciudades asiáticas y estadounidenses, con la excepción de Sídney, se mantuvo en un rango de un solo dígito, de bajo a medio.

Por su parte, solo cuatro ciudades, Madrid, San Francisco, Dubái y Hong Kong, experimentaron caídas en los precios. La última vez que UBS detectó un menor número de ciudades con crecimiento negativo de los mismos, fue en 2006.

La resiliencia del mercado residencial

Por otro lado, UBS explica por qué el mercado de la vivienda ha resistido estoicamente el envite de la crisis, al menos durante la primera mitad de 2020. Y, en concreto, ha detectado tres razones que lo explican. Por un lado, asegura UBS que los precios de la vivienda son un indicador económico "retrospectivo" y reflejan con cierto retraso los efectos de una recesión económica.

En segundo lugar, asegura el banco de inversión, la mayoría de los posibles compradores de viviendas no sufrieron pérdidas directas de ingresos en el primer semestre de 2020 y opina que las facilidades crediticias para empresas y las medidas adoptadas en el mercado laboral a corto plazo mitigaron las consecuencias de la crisis.

En tercer lugar, asegura UBS, los gobiernos tomaron medidas para ayudar a los hipotecados en muchas ciudades durante el confinamiento. "Se aumentaron los subsidios a la vivienda, se redujeron los impuestos y se suspendieron los procedimientos de ejecución hipotecaria", entre otras.

Madrid aleja el peligro de una burbuja

Madrid irrumpió por primera vez en este índice el año pasado. Entonces, aunque UBS descartaba el riesgo de una burbuja inmobiliaria, sí hablaba de sobrevaloración de los precios de la vivienda, aunque no especificaba, como tampoco hace ahora, en qué porcentaje estaban 'inflados' dichos precios.

La situación en la capital de España ha mejorado en un año, hasta situarse en la posición 21ª en el 'ranking', con un “valor razonable” del precio de la vivienda. De hecho, explica UBS que los precios reales aumentaron, de media, un 5% anual entre 2015 y 2019, debido a "condiciones de financiación atractivas, una sólida oferta de viviendas nuevas y un crecimiento de ingresos de las familias", mientras que observa un estancamiento debido a la pandemia.

Además, el hecho de que Madrid ofrezca una de las rentabilidades por alquiler más elevadas respecto a otras ciudades europeas incluidas en este estudio la ha convertido en objetivo para los inversores extranjeros. Sin embargo, el fuerte aumento de los alquileres, por encima del crecimiento de los ingresos de los hogares, ha provocado un deterioro en la accesibilidad a la vivienda, llevando, como recuerda UBS, a algunos ayuntamientos a limitar los alquileres turísticos. No obstante, también advierte de que este rápido crecimiento se ha visto interrumpido en 2020 y de que las medidas de confinamiento y la debilidad económica seguirán debilitando las perspectivas de la ciudad durante un tiempo.

UBS recoge que los precios de la vivienda en la capital española aumentaron, de media, un 5% anual entre 2015 y 2019

De hecho, considera UBS que los mercados de alquiler sí se han visto afectados a nivel global, lo que reflejaría una demanda más débil. Y es que la pandemia de coronavirus ha puesto en duda las perspectivas de crecimiento de la vivienda en los centros urbanos, con una mayor atención o preferencia por parte de los ciudadanos a las áreas metropolitanas de las ciudades.

"Aun así", advierte UBS, "los grandes centros urbanos seguirán siendo centros económicos y deberían seguir atrayendo a gente". Sin embargo, las elevadas valoraciones en el mercado de la vivienda, junto con unas perspectivas de demanda más débiles, "sugieren que los inversores deben ser cautelosos". En este sentido, aunque el inmobiliario suele ser un activo refugio, ahora no parece que sea el peor momento —según el banco de inversión— para que los propietarios de pisos en alquiler se planteen su venta.

En este sentido, UBS destaca la caída de los alquileres en la mayoría de las ciudades analizadas, advirtiendo de la probabilidad de que surja una fase de corrección cuando las ayudas estatales se desvanezcan. "Los inversores deben estar alerta. La relación precio-alquiler ha alcanzado récords y el crecimiento de los alquileres es incierto. En este entorno, vender propiedades merece la pena ser tenido en cuenta, ya que es probable que los inversores encuentren activos con mejor relación riesgo-rendimiento".