Amor y odio por la operación que cerrará la herida histórica al norte de Madrid

Las cifras hablan por sí solas. 2,7 millones de metros cuadrados edificables, tres rascacielos —uno de ellos el más alto jamás construido en Madrid—, 10.500 viviendas nuevas, 400.000 metros cuadrados de zonas verdes... Madrid Nuevo Norte es uno de los proyectos de regeneración urbanística más importantes de Europa, el mayor proyecto inmobiliario de España. Con casi tres décadas de retraso, por fin ve la luz.

El pleno del Ayuntamiento de Madrid aprobaba provisionalmente el pasado 29 de julio el proyecto con el consenso de todos los partidos políticos y después de que el anterior ejecutivo de Ahora Madrid lo dejara listo para votación. Ahora, una vez reciba el expediente, será la Comunidad de Madrid la encargada de la aprobación definitiva y tiene hasta cuatro meses para dar su visto bueno. Lo que podría suceder antes de que finalice el año.

Pero ¿cómo afectará una operación de estas magnitudes al conjunto de la ciudad?, ¿colapsará más aún si cabe el tráfico?, ¿acabará con el problema de acceso a la vivienda en la capital? Como toda gran operación inmobiliaria, Madrid Nuevo Norte, tal y como ha quedado configurado, tiene sus defensores y sus detractores.

El proyecto coserá "una herida urbana" que ha causado durante más de 50 años la playa de vías del tren con origen en la estación de Chamartín

Uno de los más críticos con el proyecto ha sido el arquitecto Eduardo Mangada al considerar que "es uno de los mayores escándalos del urbanismo europeo". Mangada se muestra partidario de una Operación Chamartín, pero de una forma completamente diferente, como proyecto público ya que considera que se han entregado "3 millones de metros cuadrados de suelo público a un banco para que dé cabida en él a sus negocios financieros durante dos décadas".

De hecho, la posibilidad de que BBVA esté estudiando vender su participación en Operación Chamartín tras lograr la luz verde al plan, ha despertado muchas suspicacias, a lo que sin duda, se suman las críticas de aquellos que, como Ecologistas en Acción consideran que el proyecto traerá nuevos problemas de movilidad en una ciudad ya de por sí colapsada a diario por el tráfico de miles de coches intentando acceder a la ciudad. Desde el grupo ecologistas hablan del orden de 77.000 deslazamientos diarios solamente vinculados al desarrollo residencial.

No obstante, de lo que no cabe duda es de que el proyecto acabará con la gran brecha que rompe la ciudad de Madrid por el norte y que hace inviable actualmente la conexión entre los diferentes barrios al norte de la ciudad. Conectará barrios históricamente aislados entre sí, y coserá "una herida urbana" que ha causado durante más de 50 años la playa de vías del tren con origen en la estación de Chamartín. Para ello, se construirán tres puentes, un túnel, una pasarela peatonal, varias calles y ejes estructurantes.

"Este proyecto va a hacer historia. Tiene que ser un referente y los promotores tienen que ser capaces de sacar pecho", asegura Lola Ripollés miembro de la junta directiva de WIRES (Women In Real Estate) al tiempo que destaca del proyecto la fuerte apuesta tanto por las infraestructuras como por el transporte público. "Actualmente hay un primer corte de la ciudad por esa zona en la M-30 y un segundo corte en la M-40, dos problemas que gracias a este proyecto se van a solventar ya que, en la actualidad no tenemos alternativas para ellos, no hay un viario secundario que permita conectar los barrios del norte. El proyecto cuida los bordes de la ciudad que hasta ahora son flecos sueltos".

Sobre el impacto del proyecto sobre la movilidad en la ciudad, considera que "el transporte público es vital y apuesta por recuperar el centro para los peatones". Asimismo, destaca el importante cambio en la movilidad que se está experimentando en la ciudad donde "el coche ya no es un símbolo de estatus", y donde se están imponiendo nuevas formas de movilidad urbana desde las bicis, patinetes o bicicletas eléctricas.

No prolonga la Castellana

Otros expertos urbanistas y arquitectos como José María Ezquiaga, exdecano del colegio de arquitectos de Madrid (COAM) lamenta, sin embargo, que la operación "no prolongue realmente la Castellana. Era una idea muy interesante de Ricardo Boffil —el arquitecto ganó en 2003 el concurso para diseñar la Operación Chamartín—, pero se cayó por el camino. Pero la Castellana muere en el nudo norte", lamenta.

Ezquiaga, que participó en la redacción del proyecto en 2011, destaca cómo "históricamente, toda la ciudad se organiza mentalmente en torno al Paseo de la Castellana. Y lo ha hecho desde la Segunda República, durante la Guerra Civil y después de esta. Es el eje que ha ido organizando Madrid en los últimos 50 años", añade el exdecano del COAM, que compara el Paseo de la Castellana con la Quinta Avenida, los Campos Elíseos o Broadway. "Es la columna vertebral de la ciudad de Madrid, la estructura que toda ciudad debe tener para funcionar mejor, para que no sea amorfa. Una estructura urbana que no solo organiza el tráfico de la ciudad, sino la ciudad entera".

En su opinión, el hecho de que el proyecto no se articule finalmente en torno a una prolongación real de la Castellana se debe a la "complejidad técnica y económica que supondría salvar el nudo norte", si bien, asegura que "también lo fue ir a la luna y ha merecido la pena". Por lo que en este sentido considera que el proyecto, tal y como ha sido aprobado, "es peor proyecto, más asimilable a los proyectos de su entorno —en referencia a los PAU de Las Tablas, Sanchinarro y Montecarmelo— y no tendrá el carácter del Paseo de la Castellana".

Por su parte, Lola Ripollés, valora muy positivamente la mezcla de usos en los diferentes ámbitos del proyecto, lo que en un futuro limitará los desplazamientos al centro y por tanto, aliviará el tráfico en el centro de la ciudad. "Hay viviendas, oficinas, terciario, equipamientos deportivos, una gran zona verde. La mezcla de usos es bastante potente. Esto permitirá que, a lo largo de las próximas décadas, no hará falta ir al centro. Habrá una zona de negocios y de comercio muy potente al norte de Madrid. Muy diferente a lo que ha sucedido en el entorno de Azca, por ejemplo, que por las noches está vacío. Es muy importante que no se tercialicen los barrios, que no se pierda la vida en ellos".

Primeras grúas a principios de 2021

Por otro lado, una de las grandes esperanzas depositadas en el proyecto de Madrid Nuevo Norte es que acabe con la falta de suelo en Madrid. Un galopante problema que ha provocado que los precios de la materia prima se disparen y impulsando al alza el precio final de la vivienda. De las 10.500 viviendas previstas, apenas el 20% con algún tipo de protección, es decir, solo 2.100 casas saldrán al mercado a precios asequibles. Y no se construirán a la vez, por lo que su impacto real sobre la oferta de obra nueva sobre el mercado residencial será muy limitado. Además, el proyecto tampoco contempla la construcción de viviendas en alquiler, un mercado disparado en la capital, con incrementos de precios en los últimos cinco años de hasta el 50% en algunos barrios.

La reducción de edificabilidad que planteó el anterior Gobierno de Ahora Madrid —se ha pasado de las 18.500 viviendas previstas en 2015 a casi 10.500—, tampoco ha gustado a Ezquiaga, quien considera que habría que haber apostado por una ciudad más densa. "Lo que es malo no es la densidad en sí misma, sino la densidad sin servicios, sin infraestructuras y sin transportes".

Además, este arquitecto lamenta, tal y como han hecho otros expertos, que se haya perdido la oportunidad de levantar vivienda pública en alquiler, en un momento de necesidad en el mercado. Si bien, no descarta que pueda incluirse en el futuro. Un "pero" sobre el que también incide Lola Ripollés, si bien, al igual que Ezquiaga considera que el proyecto puede modificarse en función de la demanda, "y es un producto que vendrá cuando se haya desarrollado la parte de oficinas".

¿Cuándo se podrá compra casa? Es una de las preguntas que más interesa a los ciudadanos. La llegada de las grúas, sin embargo, no es inmediata. Antes se debe poner en marcha la fase de ejecución de proyecto con la constitución de comisiones gestoras y Juntas de Compensación en aquellos ámbitos que así lo requieran y el ayuntamiento deberá aprobar los respectivos proyectos de reparcelación y urbanización de los mismos. Es decir, hay que dividir el terreno en las parcelas que figuran en el planeamiento aprobado y adjudicarlas a los diferentes propietarios quienes, si lo consideran oportuno, podrán ponerlas en venta o promoverlas directamente.

Las grúas podrían llegar a principios de 2021 y los primeros vecinos, a lo largo de 2023 o en 2024

Cuando esto suceda, previsiblemente a principios de 2021, según varios expertos urbanistas consultados, podrán llegar las primeras grúas y, por tanto, las primeras de las 10.500 viviendas previstas, de tal manera que los primeros vecinos podrían entrar a vivir a lo largo de 2023 o ya en 2024, es decir, dentro de cuatro o cinco años.

Pero ¿dónde se empezará a construir primero? Es decir, ¿dónde se podrán comprar las primeras viviendas? Y lo más importante, ¿cuánto costarán? El proyecto no estará completamente consolidado hasta dentro de 20 o 25 años, por lo que las diferentes promociones irán saliendo al mercado en diferentes fases.

Viviendas a 5.000 euros el metro cuadrado

Las viviendas están distribuidas en tres zonas diferenciadas que se corresponden con tres de los cuatro ámbitos urbanísticos en los que está distribuido el proyecto: Las Tablas Oeste, Malmea-San Roque-Tres Olivos y el Centro de Negocios —el cuarto ámbito se corresponde con la estación de Chamartín—. Las primeras en construirse, tal y como explican fuentes del mercado serán las más cercanas a Madrid capital, es decir, las 742 unidades previstas junto a Las Tablas, uno de los PAU donde actualmente existe una gran demanda de vivienda debido a la presencia de la sede de grandes multinacionales como las del BBVA o Telefónica.

¿Por qué? "Las Tablas ya está urbanizado y cuenta con las infraestructuras necesarias para que pueda arrancar la construcción de las viviendas mucho antes que en los otros dos ámbitos. Además, Madrid Nuevo Norte es el propietario del 95% del suelo por lo que no sería necesario la constitución de la Junta de Compensación, lo que acortaría los plazos", señalan las mismas fuentes.

De estas viviendas, 558 serán libres y el resto, 184, gozarán de algún tipo de protección oficial. Estas serán, a priori, las únicas unidades a precios asequibles, puesto que las primeras, tal y como explican a El Confidencial diferentes expertos inmobiliarios, podrían rozar los 5.000 euros el metro cuadrado. Es decir, para una vivienda de 100 metros, estaríamos hablando de más de medio millón de euros.

"Considerando que en la actualidad en Las Tablas el precio medio ofertado de vivienda libre usada en venta se encuentra en torno a los 4.500 euros el metro cuadrado, parece razonable pensar que las primeras promociones de obra nueva que se comercialicen, previsiblemente dentro de tres o cuatro años, ronden precios medios en torno a 4.700-5000 euros, dependiendo de sus calidades, tipologías servicios y zonas comunes y amenities", señala Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE. "No obstante, es aventurado citar números a tan largo plazo. Todo dependerá de la evolución de la economía española y del sector", añade este experto.

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Por su parte, César Cort, presidente de Valenor y de la Junta de Compensación de Valdebebas —uno de los grandes desarrollos cercanos a Operación Chamartín— cree que, "habrá gran disparidad de precios entre las viviendas más altas y las de los pisos bajos, pero el precio medio no podrá ser, en el mejor de los casos, muy diferente al alcanzado ya en Valdebebas donde una casa de 3 dormitorios ya cuesta 650.000 euros. ¿Cuánta gente va a poder comprársela?", explica Cort a El Confidencial. "Y siempre y cuando no haya nuevos contratiempos en la tramitación urbanística", advierte.

¿En qué otros comparables, además de Valdebebas, deberíamos fijarnos para empezar a hacer cuentas si queremos comprar casa? A grandes rasgos, tres son las promociones de obra nueva que están marcando los precios que se manejan actualmente en el mercado residencial del entorno del futuro Madrid Nuevo Norte. La de Nozar en la calle Ana de Austria, en Sanchinarro. Los precios parten de algo más de 650.000 euros, en torno a 4.500 euros el metro cuadrado. Por otro lado, Torre Australis, en Isla Chamartín. Vendida actualmente prácticamente al 100% —solo quedan a la venta tres de sus 214 unidades—. Una torre residencial de Grupo Ibosa donde las unidades de menor tamaño —53 metros— se están vendiendo por algo más de 330.000 euros, es decir, a más de 6.000 euros el metro cuadrado. Para que nos hagamos una idea de la presión de la demanda sobre los precios, las primeras unidades se vendieron a 3.900 euros el metro cuadrado.

Las primeras promociones de obra nueva que se comercialicen, previsiblemente dentro de tres o cuatro años, rondarán los 4.700-5.000 euros/m2

Por último, aunque más alejado de Madrid Nuevo Norte, se encuentra el último gran proyecto residencial lanzado al mercado al norte de la capital. Dos torres —una para pisos en venta y otra en alquiler— puesto en marcha por el fondo Stoneweg con precios de partida desde 275.000 euros —59 metros cuadrados— y de más de 700.000 euros —146 metros—, lo que arroja precios por metro cuadrado entre 4.600 y 4.900 euros.

No obstante, aún faltan muchos meses por delante para que se puedan comprar las primeras viviendas. Además, no se producirá una avalancha de obra nueva en el mercado. Los expertos hablan de entre 20 y 25 años para que el proyecto esté completamente consolidado, por lo que descartan que se pueda producir un exceso de oferta en la zona. Hay que tener en cuenta, por ejemplo, que durante los últimos siete años se han estado vendiendo, de media, unas 3.500 viviendas anuales en Madrid capital por lo que "las primeras 750 unidades son perfectamente asumibles por el mercado. Todo dependerá del momento económico, del precio y de la capacidad adquisitiva de los potenciales compradores", añaden desde una gran promotora.