Los errores más habituales que cometemos al firmar una hipoteca y la encarecen

Es la compra más importante en nuestras vidas. La compra de nuestra primera vivienda. Una transacción para la cual, el común de los mortales necesita una hipoteca. El año pasado, se firmaron unas 381.000 hipotecas en toda España. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) entró en vigor hace ya cinco años con el objetivo de proteger al consumidor, futuro hipotecado, de las malas prácticas banacarias que se habían venido dando en el mercado hipotecario.

El cambio normativo introdujo mejoras sustanciales para el hipotecado —más libertad para elegir hipoteca e información más transparente antes de firmar—, e incluyó novedades como los límites a las comisiones por amortización o gastos vinculados a la constitución del crédito hipotecario.

"Algunas cuestiones controvertidas relacionadas con los gastos iniciales de contratar un préstamo hipotecario se han resuelto. Así los gastos iniciales de gestoría, aranceles notariales, inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) los pasa a pagar el banco. El hipotecado, por su parte, sufraga el coste de la tasación y todos los gastos relacionados con la compraventa del inmueble, impuestos incluidos", recuerda Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

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Sin embargo, a pesar de ser una de las decisiones y transacciones más importantes de nuestras vidas, no siempre le prestamos la atención que se merece, ni le dedicamos el tiempo necesario, no solo para encontrar el producto más adecuado a nuestras necesidades, sino para evitar sobrecostes en la operación.

¿Cuáles son los errores más habituales a la ora de contratar una hipoteca que a la largar encarecen su coste?

1.- No comparar hipotecas y no busca la entidad que mejor se adapta a nuestras necesidades. Éste es el punto de partida. No hay que quedarse con la primera entidad que nos concede la hipoteca. Hay que buscar, hay que entrar en oficinas bancarias o buscar en comparadores hipotecarios.

"Las entidades, cada cierto tiempo, cambian sus requisitos o necesidades de cliente. Por ejemplo, puede que en este momento estén apostando por los autónomos y sea el mejor momento para pedir una hipoteca con esa entidad si eres autónomo, por eso es muy importante conocer esta información", destaca Laura Martínez, portavoz de iAhorro. Asimismo, aconseja, "hay que pedir la hipoteca en el mayor número de entidades posible para poder comparar y negociar entre ellas. Esta parte es muy importante para saber en qué tipos de interés se mueve cada banco y ver qué condiciones ofrecen, por ejemplo, las vinculaciones, para que la comparación sea la mejor".

2.- Tener solo en cuenta el tipo de interés nominal (TIN) al elegir un producto bancario. "Al evaluar distintas hipotecas, es crucial no limitarse a comparar únicamente el tipo de interés nominal (TIN). Es esencial examinar también las condiciones adicionales que el banco exige para conceder dicho interés", destaca Antonio Beltrán Moreno, CEO de Hipotecas Plus.

"Las ofertas incluyen la contratación de servicios adicionales como seguros, cuya adquisición puede resultar hasta un 60% más costosa"

"En muchos casos, las ofertas incluyen la contratación de servicios adicionales como seguros, cuya adquisición a través del banco puede resultar hasta un 60% más costosa en comparación con proveedores externos. Además, es posible que los seguros ofrecidos no satisfagan completamente tus necesidades, lo que podría poner en riesgo tu estabilidad financiera. Puedes encontrar una hipoteca que te ofrezca un TIN muy bajo, pero que después te obliga a que contrates muchas vinculaciones. Analiza todas las condiciones y costes asociados antes de tomar una decisión", aconseja este experto.

3.- No elegir el plazo adecuado para una hipoteca. En opinión de Beltrán Moreno, optar por una hipoteca a corto plazo "podría parecer una opción atractiva debido al menor importe total de intereses a pagar. Sin embargo, es crucial considerar la flexibilidad que ofrece un plazo más largo. Aunque los intereses totales puedan ser mayores con una hipoteca a largo plazo, esta opción te permite realizar amortizaciones anticipadas que pueden reducir el costo del crédito a medida que tu situación financiera lo permita. Además, un plazo más extenso ofrece mayor margen de maniobra en caso de cambios en tus circunstancias económicas, manteniendo así la liquidez necesaria para enfrentar imprevistos sin comprometer tus finanzas personales. Es esencial valorar tanto la capacidad de afrontar pagos regulares como la posibilidad de adaptarse a situaciones futuras".

4.- No prestar atención a las comisiones: apertura, amortización anticipada... "La comisión de apertura, que el Tribunal Supremo, en su curiosa interpretación de las consideraciones del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), no considera abusiva si no supera el 2% del nominal prestado, es un gasto inicial que minimizar. Lo ideal sería negociar un 0%", destaca Pau A. Monserrat, quien recuerda que "lo que dejó sin resolver la LCCI es la “invitación” de los bancos a contratar productos vinculados con la hipoteca. Dicha práctica debería haberse reducido drásticamente y, en cambio, sigue siendo una política comercial de primer orden. El artículo 17 de la LCCI empieza muy bien: "quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos…" pero deja un abismo de arbitrariedad en su continuación "…con las excepciones previstas en este artículo".

Por ejemplo, respecto a las cláusulas de amortización adelantada, Federico Muñoz, general manager de Bayteca, considera que "si crees que vas a poder pagar antes tu hipoteca o a refinanciarla en algún momento, debes revisar con detenimiento estas condiciones, ya que podrían suponerte un coste extra".

5.- No revisar periódicamente los seguros de tu hipoteca. En el sistema francés de amortización, utilizado comúnmente para las hipotecas en España (ya sea a tipo de interés fijo, mixto o variable), las cuotas mensuales son constantes a lo largo del plazo del préstamo. Sin embargo, como explica Beltrán Moreno, "la proporción de la cuota que se destina al pago de intereses disminuye con el tiempo, mientras que la parte que se aplica al capital aumenta. Este cambio en la composición de las cuotas tiene implicaciones importantes para la evaluación de los seguros vinculados a la hipoteca, como los de vida o hogar, que los bancos suelen ofrecer".

"En general, es mejor no contratar seguros, alarmas y demás abalorios hipotecarios por la supuesta bonificación del tipo de interés"

Como recuerda este experto, "a medida que se paga una mayor proporción del capital y se reduce la parte correspondiente a los intereses, puede ser oportuno revisar las condiciones de los seguros contratados a través del banco. Inicialmente, estos seguros pueden ofrecer ventajas como reducciones en el tipo de interés del préstamo, pero con el tiempo, cuando la proporción del interés disminuye, el coste relativo de mantener esos seguros puede no justificar los beneficios obtenidos".

Por lo tanto, es recomendable comparar periódicamente los costes y coberturas de los seguros ofrecidos por el banco con las opciones disponibles en el mercado. "Hacer esto puede revelar si continuar con los seguros del banco sigue siendo beneficioso o si sería más económico adquirirlos independientemente, especialmente considerando que las necesidades del seguro pueden cambiar y las opciones de mercado pueden ofrecer tarifas más competitivas o coberturas mejor adaptadas a tus circunstancias actuales", destaca el CEO de Hipotecas Plus.

6.- 'Casarse' en exceso con el banco. Cuidado con las vinculaciones. Desde iAhorro destacan que lo que más encarece el préstamo hipotcario son las vinculaciones. "Por eso es muy importante analizar las condiciones de cada una de ellas. Primero hay que saber qué tipo de bonificación se recibe por la contratación de ese producto, qué coste va a tener y qué coste tiene ese producto en el mercado. Esto es muy importante para saber el coste de la hipoteca de principio a fin, no solo las cuotas de cada mes".

En esta línea, Laura Martínez destaca la importania de conocer a la perfección las vinculaciones de cada oferta y el coste que tiene de forma anual. En su opinión, "la clave está, sobre todo, en los seguros, en concreto, en el seguro de vida. En este producto es donde más diferencia se encuentra en precio y lo que va a encarecer el precio de la hipoteca de forma anual".

En este sentido, tal y como explica Pau A. Monserrat, "dado que la excepción es la regla del mercado, mi recomendación general es no contratar seguros, alarmas y demás abalorios hipotecarios por la supuesta bonificación del tipo de interés. Al final, la sobreprima que cobran las compañías de seguros para comisionar a los bancos, suele superar con creces la bonificación de los intereses. Por otro lado, un buen corredor de seguros analizará mejor nuestra situación y nos ofrecerá pólizas de seguro con mejores coberturas. Comparar seguros por el precio de la póliza, sin analizar bien sus coberturas, es absurdo y puede suponernos un grave perjuicio si se producen siniestros mal cubiertos".

7.- A mayor financiación, mejor tipo de interés. Aunque pueda parecer que cuanta más financiación se pide al banco, mayor es el riesgo para la entidad, lo cierto es que la oferta es mejor. "Cuanto más dinero solicitas, mayores son las exigencias para acreditar que puedes pagarlo", destaca Beltrán Moreno. "A mayor importe, mejor tipo de interés y a menor plazo, mejor tipo de interés".

8.- ¿Se puede ahorrar en los gastos de la gestoría? En opinión de Pau A. Monserrat, éste es "el gasto más difícil de limitar por ley, ya que es libre. Eso puede conllevar algún abuso, si la gestoría pasa una factura demasiado elevada para la gestión de la compraventa (que paga el cliente), para compensar al banco con un importe muy reducido de la gestión de la hipoteca".

"El gasto de gestoría es el más difícil de limitar por ley, ya que es libre"

9.- Asegúrate de elegir la tasadora adecuada. Desde iAhorro, por su parte, destacan que en la tasación se puede ahorrar algo, pero como norma general, el precio suele ser muy parecido entre unas tasadoras y otras.

10.- No descartes contratar una hipoteca a través de un bróker hipotecario. ¿Vale la pena contratar profesionales independientes para la gestión de la compraventa y del préstamo hipotecario? En opinión de Monserrat, "por la parte de las inmobiliarias, señalar la aberrante y perniciosa falta de regulación del sector, que provoca situaciones de comisiones desorbitadas cobradas por personas sin la debida formación. Para que las buenas inmobiliarias brillen, es preciso una fuerte regulación y supervisión, como ya ocurre con los intermediarios de crédito inmobiliario (conocido popularmente como bróker hipotecario) tras la LCCI, que designa como supervisor de estas empresas al Banco de España".

"La práctica generalizada del bróker hipotecario es solo cobrar honorarios si el cliente acepta alguna de las ofertas que le consigue"

Berltrán Moreno destaca cómo contratar una hipoteca a través de un bróker "puede ahorrarte tiempo y dinero. Esto se debe a que el bróker hipotecario mantiene contacto constante con los bancos y conoce en todo momento cuál ofrece las mejores condiciones. Por ejemplo, sabe qué banco ofrece el mejor tipo de interés según la ubicación geográfica, cuál proporciona una mayor cantidad de financiación (como el 100% del precio de compra para funcionarios o incluso el 100% más gastos con doble garantía), o cuál permite refinanciar deudas sin incrementar significativamente el tipo de interés".

Monserrat aporta algunos datos al respecto. "El coste de sus honorarios, entre 0 y 6.000 euros de referencia en el mercado actual, no debe ser el único factor que tomar en consideración. Hay que valorar su nivel de cumplimiento normativo —alta en el Banco de España, información precontractual, contratos de intermediación y asesoramiento hipotecario transparentes, etcétera), las reseñas de clientes y los servicios que nos ofrecen. La práctica generalizada del sector es solo cobrar honorarios si el cliente acepta alguna de las ofertas hipotecarias que le consigue el intermediario".

Por otro lado, el socio de Futur Finances aconseja valorar, antes de contratar financiación, "acudir a un abogado o economista especializado en finanzas, para que nos oriente sobre el mercado actual y pueda interpretar la letra pequeña de las ofertas vinculantes (FEIN) que nos ofrecen los diferentes bancos. Un tipo de consultoría hipotecaria que he incorporado a los servicios ofrecidos por Futur Finances".

¿Cuánto ahorra un bróker hipotecario?

El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó en el primer trimestre de 2024 un tipo fijo medio del 3,57% en hipotecas fijas.

"En iAhorro, nuestros usuarios firmaron un tipo fijo medio durante ese mismo mes del 2,77%. La diferencia entre un tipo de interés y otro es de 0,8 puntos porcentuales y, por tanto, si hacemos los cálculos de cuánto pagaría de intereses una persona en caso de firmar un tipo u otro para su hipoteca vemos que el ahorro en caso de firmar la hipoteca gracias a la comparación y la negociación de iAhorro es significativo", destaca Laura Martínez, portavoz de la compañía.

Así, por ejemplo, para una hipoteca fija de 150.000 euros a 30 años y con el TIN medio que ofrece el INE (3,57%), el hipotecado pagaría una cuota de 679,44 euros cada mes. Además, durante toda la vida del préstamo, sumando intereses y capital pagaría al banco un total de 244.599,08 euros, de los que 94.599,08 euros serían solo intereses. Sin embargo, si firma la misma hipoteca, pero con un TIN fijo del 2,77% (la media de iAhorro), por la misma operación pagaría una cuota de 613,95 euros (65,49 euros menos cada mes) y un total de 221.022,71 euros al final de la vida de la hipoteca, de los que 71.022,71 euros serían intereses.

"En definitiva, al comparar las ofertas y negociarlas, podría ahorrarse hasta 23.576,37 euros en el pago de intereses del préstamo hipotecario. Evidentemente, si la cuantía de la hipoteca ascendiera a los 300.000 euros también aumentaría el ahorro". 

Por otro lado, desde Bayteca aseguran que recurrir a un intermediario podría ahorrar hasta un 20% del coste total de la hipoteca.

"Tomando como ejemplo una hipoteca con un remanente de 100.000 euros a un plazo de 25 años, contando con un tipo fijo de entre el 2,5% y el 3%, los españoles llegamos a pagar entre 35.000 y 42.000 euros de intereses, aproximadamente. En este sentido, los intermediarios cuentan con acuerdos con los bancos que permiten mejorar las condiciones de las hipotecas", advierte Federico Muñoz, General Manager de Bayteca.