Cuando 1.000 euros de alquiler no equivalen, exactamente, a 1.000 de hipoteca

Parece una pregunta sencilla. ¿Qué preferirías, pagar 1.000 euros de alquiler o pagar una hipoteca de ese mismo importe o, incluso, menor, y en unos años —unos cuantos— ser propietario de una casa? Es más que probable que muchos de quienes actualmente viven de alquiler y han visto cómo la renta se ha disparado en los últimos años preferirían pagar una hipoteca.

Sobre el papel, todo correcto. Sin embargo, en la práctica, no lo es, fundamentalmente, porque una parte muy relevante de quienes viven de alquiler no tiene la opción de elegir, ya que, si bien, para poder pagar el alquiler de una vivienda es necesario realizar un desembolso importante de dinero para hacer frente a la fianza, al pago por adelantado del alquiler y a los honorarios de la agencia —un pago que la ley prohíbe, pero que se sigue realizando bajo la 'excusa' de prestación de servicios de asesoramiento—, la barrera económica para poder comprar una casa y conseguir una hipoteca resulta prácticamente insalvable para millones de hogares, ya que el ahorro inicial frente a un alquiler se multiplica por 30.

Las estadísticas muestran que el porcentaje de hogares que vive de alquiler ha ido en aumento en los últimos años. ¿Estamos dejando de ser un país de propietarios para ser un país de inquilinos?, ¿realmente hay tanta gente viviría de alquiler si tuviera la posibilidad de elegir, especialmente, en un momento como el actual, con los alquileres por las nubes?

Y es en este punto, precisamente, donde radica la principal diferencia entre los 1.000 euros necesarios para pagar un alquiler y los 1.000 euros de una hipoteca. Ya que, si bien, para poder vivir de alquiler necesitaríamos un ahorro inicial de unos 3.000 euros —un mes de fianza, el pago por adelantado del primer mes de alquiler y la comisión de la agencia—, en el caso de poder pagar una hipoteca de 1.000 euros, necesitaríamos tener entre 60.000 y 80.000 euros ahorrados para poder acceder a una hipoteca, y no a cualquier hipoteca, una a 30 años, a un tipo de interés fijo, pongamos, del 2,8%. Una hipoteca que nos permitiría, eso sí, con nuestra pareja y unos ingresos netos conjuntos de 3.500 euros, comprar una casa de entre 200.000 y 3000.000 euros.

Pero, si existiera la opción real de elegir, ¿comprarías o alquilarías? Vemos los números:

Un alquiler de 1.000 euros

1.- Para vivir de alquiler se necesita tener algo de dinero ahorrado, aunque no tanto como en la compraventa. Como se ha mencionado anteriormente, teniendo en cuenta el mes de fianza que permite la ley, teniendo en cuenta que hay que adelantar una mensualidad y que en algunas ocasiones, aunque la ley lo prohíbe, las agencias siguen cobrando una comisión equivalente a una mensualidad al inquilino que justifican como servicios de asesoramiento, para un alquiler de 1.000 euros, muy habitual en la ciudad de Madrid, nos encontraríamos con un desembolso inicial de 3.000 euros.

El tipo fijo se ha impuesto tras la fuerte subida de los tipos de interés, lo que da más estabilidad a la cuota de la hipoteca frente al alquiler

Además, hay que tener en cuenta que, en ocasiones, el propietario de la vivienda no pide fianza, sino un aval bancario. Para conseguirlo es necesario depositar en el banco la cantidad exigida por el dueño de la vivienda. El aval no puede superar el importe que corresponda a dos mensualidades de la renta, según establece el artículo 36.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que en este caso estaríamos hablando de 2.000 euros. Aunque este dinero se recupera con el tiempo —con la fianza también—, implica que hay que disponer de una fuerte suma de dinero inicial que va a estar paralizada durante ese tiempo. Sin olvidar que el banco, por la constitución de dicho aval, suele cobrar una serie de intereses. Otro gasto más a tener en cuenta.

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Roberto Ruiz Anderson

2.- Hace años, el alquiler podía ser mucho más estable que la cuota de la hipoteca. Hay que recordar que hace cinco o seis años, el 90% de las hipotecas que se firmaban en España eran a tipo variable, es decir, sujetas a la evolución del euríbor. Hoy en día, en cambio, con la fuerte subida de los tipos de interés, se ha impuesto el tipo fijo, lo que da más estabilidad a la cuota de la hipoteca. El alquiler, en cambio, en estos últimos cinco años, se ha disparado, a pesar de que las subidas se han limitado desde 20022 y hasta 2025, por ley, en toda España.

3.- Una ventaja del alquiler frente a la compra es que, en caso de necesidad o de problemas económicos, es más fácil rescindir un contrato de alquiler, coger las pertenencias y mudarse a un inmueble más barato o volver a casa de los padres sin arrastrar una deuda con el banco.

Una hipoteca de 1.000 euros... o menos

1.- La principal barrera a la hora de comprar casa es no disponer de ahorros. Aunque puedas pagar 1.000 euros al mes, o incluso menos, de hipoteca, sin ahorros, hoy en día, es prácticamente imposible conseguir una hipoteca. El banco no financia el 100% salvo a clientes con un perfil muy determinado. Por ello, es necesario contar con un buen colchón económico que permita afrontar la adquisición de la vivienda. Un colchón bastante grueso, ya que, al menos, hay que tener un 30% del precio de la vivienda ahorrado: un 20% para conseguir una financiación del 80%, más un 10% para los impuestos derivados de la compraventa (IVA o ITP, notario, registro...).

2.- La hipoteca, al menos a tipo fijo, es más estable que un alquiler en la actualidad. Con la subida experimentada por los tipos de interés en los últimos dos años, se ha producido un auténtico boom de hipotecas a tipo fijo. Esto supone que la cuota hipotecaria es fija, no fluctúa. Es estable en el tiempo.

Para comprar hay que tener un 30% del precio de la vivienda ahorrado: un 20% para conseguir la hipoteca y un 10% para impuestos y gastos

3.- A favor de comprar también se encuentra el hecho de que nos encontramos en un momento del mercado alcista. Los precios son elevados, es cierto, pero si tenemos necesidad de vender, también existe facilidad para hacerlo, incluso, con revalorización del activo.

4.- Por contra, comprar una casa, además de los ahorros y la hipoteca, conlleva una serie de gastos como impuestos, derramas... sin olvidar que, en ocasiones, la vivienda necesita una puesta a punto o una reforma y es necesario amueblarla. Como propietario, por ejemplo, hay una serie de gastos adicionales e inevitables como son los gastos de comunidad, el IBI, la tasa de basuras y, en ocasiones, derramas costosas para arreglar fachadas, instalar ascensores, pintar los portales y un largo etcétera de expensas que dependerán del estado del inmueble. Según la plataforma digital Finect, una vivienda puede tener un coste medio anual en torno a los 2.000 euros.

Desde un punto de vista financiero, mejor comprar

Y, desde un punto de vista financiero, ¿qué sería lo más aconsejable o rentable, comprar o alquiler?

Según Finect, para una casa de 300.000 euros, a 30 años, a un tipo fijo y para una pareja con ingresos conjuntos netos de 2.500 euros, y contando con unos ahorros de 90.000 para pagar la entrada y los impuestos, al final del préstamo, la vivienda nos habría costado 422.824 euros, de los cuales, algo más de 100.000 habrían ido a pagar intereses.

Una vez pagada la hipoteca, 30 años después, nuestra vivienda tendría un valor de 543.000 euros, lo que se traduciría en un resultado positivo de 51.000 euros, una vez descontados los pagos totales como propietario de esa vivienda. Comprando, obtendríamos 251.503 euros más de patrimonio final y el resultado de la operación nos sería favorable en 209.574 euros, como se puede ver en la tabla inferior.

Por el contrario, el coste de la vivienda en alquiler ascendería a 450.464 euros, y un patrimonio final —revalorización de la entrada de la casa que has ahorrado— de 291.905 euros, lo que se traduciría en un resultado negativo de casi 160.000 euros.

En caso de poder elegir, lo más aconsejable no siempre es tomar una decisión basada, únicamente, en una cuestión financiera, ya que ni la compra ni el alquiler son fórmulas perfectas, sino que la mejor opción es la que se adapta al ciclo vital de cada hogar en cada momento. No obstante, cuando se alcanza un punto de equilibrio donde más o menos cuesta lo mismo alquilar que comprar y, sobre todo, se puede elegir, es momento de coger la calculadora y hacer números.