Cuando los pisos están tan caros que sale mejor una residencia: "Por 100€ más lo hacen todo"

Nada más entrar, a mano derecha, justo al lado de la recepción 24 horas, se encuentra la sala de yoga. Unos metros más adelante, la cafetería abierta todo el día, donde se puede coger de un expositor que parece salido de un aeropuerto los productos deseados y pagar con un código QR. Justo enfrente, una sala privada donde montar fiestas o tertulias. Al fondo, a mano izquierda, un gimnasio con máquinas de ejercicio recién estrenadas. Y justo enfrente, otro cuarto de ocio con billar, futbolín o una Playstation 5, esa consola tan difícil de encontrar, al lado de un cine donde en unas horas se proyectará el partido que enfrenta al Real Madrid y el Bayern de Múnich.

Un montón de posadolescentes arrastran sus maletas por el hall de Livensa Living Madrid Getafe, pero a pesar de la primera impresión, no se trata de un hotel. Livensa Living Madrid Getafe es una de las 22 residencias de estudiantes con 9.000 camas en total que la cadena ha abierto desde 2018 en diez ciudades españolas, tanto en las grandes capitales como Madrid o Barcelona —donde tiene una sede en el famoso distrito @22 como en Granada, Salamanca, Pamplona, Málaga o Valencia—. Una fuerte apuesta que resume el interés que el sector PBSA —Purpose-Built Student Accommodation, "alojamiento para estudiantes construido con un propósito"— ha generado entre inversores en un sector que mueve alrededor de 1.300 millones anuales.

Los precios de la residencia construida a unos metros de la Carlos III oscilan desde los 495 euros por una habitación compartida en régimen de solo alojamiento a los 1.170 por un estudio premium con kitchenette en pensión completa. "Al final te sale rentable, porque si te pones a mirar precios por aquí, a lo mejor pagas un poco menos, pero por esos 100 o 150 euros de diferencia tienes la tranquilidad de no tener que cocinar o limpiar la habitación", explica Arnau, residente a pensión completa y coordinador de estudiantes, cuando se le pregunta por qué se decantó por "vivir la experiencia Livensa", como reza la página web de la compañía.

El joven estudiante de Arquitectura y Diseño de la Universidad Rey Juan Carlos se enamoró de "los renders" de la residencia mientras buscaba alojamiento por internet desde su pueblo tarraconense de La Ràpita. "Había muy pocas fotos, parecía que estaba por estrenar, y eso y el servicio de catering es lo que me empujó para adelante", explica. Su rutina suele ser la misma: se levanta pronto y baja al gimnasio "para activarme", desayuna y hace los deberes o los trabajos de clase antes de marcharse al campus. Por la noche, “siempre te quedas un rato hablando porque hay muchísima gente con gran diversidad cultural”.

Entre un 25 y un 30% de los residentes son internacionales. Muchos, estadounidenses, pero también canadienses o latinoamericanos. A simple vista, parece uno de esos hoteles recién inaugurados en las periferias de las grandes ciudades, pero su director, Fernando Morales, discrepa. "El 99% de los que viven aquí no han salido antes de su entorno personal, y aquí experimentan un crecimiento personal que no deja de ser la entrada en la vida adulta: la diferencia es que creamos comunidad", advierte el también director de la residencia de Aravaca, que retornó a España tras trabajar en el sector hotelero inglés.

La residencia alberga más de 300 estudiantes, pero tiene capacidad para 401. La mayoría de ellos, como el propio Arnau, estudian en universidades públicas como la Universidad Rey Juan Carlos, la Carlos III o la Complutense: desde Livensa intentan sacudirse de encima el sambenito de residencia "para pijos" y recuerdan que, al precio que está la vivienda, no es una alternativa tan cara. Ahí está una de las claves por las que el sector PBSA es tan suculento: en un contexto de encarecimiento de los alquileres, para algunos padres, gastar 1.000 euros en una pensión completa que ofrece determinadas ventajas y una mayor seguridad no parece ninguna locura.

"España es muy interesante para inversores locales y grandes fondos internacionales"

Pocas camas para mucho estudiante

El informe referencia en el sector, publicado por la consultora inmobiliaria JLL el pasado diciembre, señalaba que en toda España hay 111.420 camas, pero aún existe una hipotética demanda no satisfecha de 482.887. Ese es el primer factor de interés, como señala Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL España: "Hay una demanda sólida y sostenida en el tiempo que crece a un mayor ritmo que el número de camas que se están poniendo en el mercado, sobre todo por el incremento de la movilidad de los estudiantes nacionales". Según sus cálculos, 600.000 en toda España para poco más de 100.000 plazas.

"En los últimos cinco años hemos visto un crecimiento pronunciado de nuevas camas PBSA", añade Pavlina Chandras, COO de Livensa Living, que prefiere utilizar el término "residencia de nueva generación" para diferenciar a estos establecimientos de los viejos colegios mayores. "Tanto España como Portugal son dos países muy interesantes para los inversores locales y los grandes fondos internacionales, para empezar, por la tasa de la oferta, porque está a un nivel muy bajo comparado con otros países más avanzados como Reino Unido".

España se ha convertido en uno de los destinos de turismo educativo más importantes de Europa —número uno en receptores del Erasmus+—, una mezcla de reputación, climatología y ventaja idiomática. "Nueve de las 500 mejores universidades del mundo de acuerdo con el Ranking de Shanghái están situadas en España y los centros de estudios superiores ofrecen una enorme variedad de itinerarios formativos de interés para estudiantes internacionales", recuerda Pardo. "Por otro lado, no cabe duda de que el atractivo de España por su estilo de vida, la climatología agradable, las numerosas alternativas de ocio y las buenas conexiones entre las distintas ciudades también juega un papel fundamental".

A ello hay que unirle la crisis de los precios de la vivienda, como recuerda Chandras, que ha empujado a que el sector guiñe a uno ojo a aquellos chavales que en otras circunstancias habrían vivido en un piso compartido. "Es verdad que el residencial tradicional en este momento no da respuesta a las necesidades del mercado, o porque no hay suficiente stock, o porque los precios son demasiado altos, y porque las necesidades de la gente van cambiando (más movilidad o más teletrabajo)", admite.

"En parte sí", coincide Pardo. "Los elevados precios de los alquileres pueden redirigir a buena parte de los estudiantes a optar por alojarse en una residencia. Sin embargo, el factor fundamental que impulsa la demanda son los servicios extra y la experiencia que ofrecen: son activos que crean una comunidad, en la que los estudiantes comparten espacio con personas afines en intereses y edad, que ofrecen servicios y comodidades diferentes a los de una vivienda y que están más enfocados en los intereses de los estudiantes".

Por eso el sector ha atraído a toda clase de inversores durante los últimos años. Detrás de Livensa Living se encuentra el fondo de inversión canadiense Brookfield, 700 millones de euros de aquí a 2028 para duplicar su actual oferta de camas con la adquisición de residencias ya existentes. En enero de este año consiguieron de mano de Temprano Capital una nueva ronda de financiación de 85 millones de euros.

La residencia se levanta donde antes se encontraba el polígono industrial El Rosón

Resa, MiCampus, GSA-Yugo y Xior Student Housing son, junto a Livensa Living, los cinco grandes operadores en España. Resa dispone de más de 10.000 camas y fue adquirida en 2022 por el fondo de pensiones neerlandés PGGM a cambio de 900 millones de euros. MiCampus está gestionada por el fondo Stoneshield, de Juan Pepa y Felipe Morenés, y gestiona 6.364 camas, además de tener más de 2.200 en pipeline tras una nueva ronda de financiación de 300 millones.

Otros nuevos actores han entrado al mercado. Monthisa, la inmobiliaria de la familia Montoro, se lanzó el pasado año a construir una residencia de estudiantes en Madrid Nuevo Norte. Axa, Greystar o Merkel Capital han comprado durante los últimos meses residencias o solares para expandir sus propios proyectos. Reina el optimismo, confirma Pardo: "Nos encontramos en un mercado en fase de consolidación donde actualmente hay cabida para inversores de diferentes perfiles".

"Hola, Chato"

El emplazamiento en el que se levanta la residencia Livensa Living Getafe lo dice todo acerca de la evolución de la economía española. Hace no tanto, en sus calles se encontraba el polígono industrial El Rosón, que por su cercanía al centro de la ciudad y la Carlos III ha ido desmantelándose poco a poco para dar paso a la construcción de vivienda. Desde las ventanas de las habitaciones se puede contemplar un edificio promocionado por Brosh. Justo enfrente, los andamios cubren otro edificio de apartamentos en construcción.

En los pasillos de la residencia hay distintas referencias a la cultura madrileña para que, si alguien toma una foto, sepa dónde se encuentra. Cuadros de Goya, un "hola, chato" de neón, una Menina o referencias al Gernika son la gran diferencia respecto al resto de centros de la península. Hace un año, explica Arnau, apenas vivían cien jóvenes en el centro, la mayoría menores de 20 años. Ahora son más de 300. Él la conoció por internet, y como explica su director, funciona mucho el boca oreja. Aunque es un sector en crecimiento, muchos padres todavía tienen en mente los viejos colegios mayores cuando buscan alojamiento para sus hijos.

¿Es el comienzo de una burbuja? "Por ahora y con las aperturas que están por llegar, hay bastante mercado para todos", valora Chandras. Según el informe de JLL, se espera que en cuatro años se construyan unas 22.965 camas adicionales alrededor de una quinta parte de las existentes, pero aún muy lejos de las que se necesitarían, según sus cálculos. "En muchos casos la llegada de más operadores y más camas en mercados pequeños es una oportunidad para liberar pisos y desatascar el residencial de la ciudad", añade la COO, antes de ofrecer una valoración de futuro: "Lo que deberíamos ver pasado un tiempo es que se equilibre la oferta y la demanda, dejando el mercado de alquiler para el que lo necesita".

Es un sector jugoso dentro del living, añade Pardo: "Ha sido uno de los grandes protagonistas estos últimos meses ya que a los excelentes fundamentales hay que unir unas rentabilidades superiores a otros sectores también muy sólidos desde el punto de vista de la demanda como puede ser el sector residencial". Además, una de las motivaciones para invertir en PBSA es que "la educación superior es un sector anticíclico que sostiene la demanda y que hace de las residencias de estudiantes activos con un buen rendimiento independientemente del ciclo económico". La educación es como el oro.

Arnau piensa quedarse unos cuantos años más en la residencia, al menos, hasta que termine la carrera. "Si pudiera vivir aquí toda mi vida, viviría toda mi vida", añade antes de sonreír al reparar en lo que ha dicho. "Bueno, a lo mejor toda mi vida no, pero sí toda mi vida universitaria. Es que es muy cómodo". Cinco días publicó el pasado mes que Brookfield se está planteando la venta de Livensa Living en una operación que podría rondar los mil millones de euros. Algo se está moviendo en la educación española, y no son tan solo los estudiantes.