Un propietario solo podrá explotar dos “pisos turísticos” en Andalucía

Justo al final de la legislatura, y tras tres años largos de negociaciones, el vicepresidente de la Junta de Andalucía y consejero de Turismo, Juan Marín, ha presentado la normativa que hace años que vienen reclamando tanto ayuntamientos como entidades vecinales: la regulación de los “pisos turísticos”, uno de los fenómenos mundiales de la última década y que afecta especialmente a una comunidad autónoma que en 2019 llegó a recibir 32 millones de visitantes. La principal novedad radica en que se limita a dos el número de viviendas que podrá explotar una misma persona.

Esta nueva forma de negocio ha traído en jaque a los hoteleros, que denuncian competencia desleal frente a las estrictas normas que tienen que superar sus establecimientos; a los propios ciudadanos, que han tenido problemas de convivencia en sus bloques con turistas que llegan de vacaciones a divertirse; y a los Ayuntamientos, que han visto cómo se ha desplazado a vecinos de los centros históricos o cómo los estudiantes universitarios han tenido que buscar otras fórmulas por no poder pagar el alto alquiler de los pisos, ahora dedicados a alquileres por fines de semana, entre otros ejemplos.

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La pandemia supuso que muchos de los propietarios de “pisos turísticos” buscaran inquilinos a más largo plazo para garantizar unos ingresos, pero el final de las restricciones augura una nueva eclosión de esta nueva fórmula de alojamiento que ha llegado para quedarse.

El Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía de esta pasada semana ha tomado conocimiento del inicio de la tramitación por parte de la Consejería de Turismo del procedimiento de elaboración de un nuevo decreto de los establecimientos de apartamentos turísticos (AT) y de las viviendas con fines turísticos (VFT), que aúne la regulación de estos dos tipos de alojamiento.

Entre otras cosas, el proyecto de decreto, al que ha tenido acceso El Confidencial, tiene como objetivo que se visualice fácilmente que se trata de dos tipos de alojamiento diferenciados, tanto en su concepto como en los requisitos exigibles para el ejercicio de la actividad turística, así como establecer parámetros que supongan un incremento de la calidad del servicio turístico.

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Los Apartamentos Turísticos (AT) son establecimientos compuestos de tres o más unidades de alojamiento, destinado a prestar el servicio de alojamiento turístico, que podrán ser, según su tipología constructiva y configuración, apartamentos, villas, chalés, bungalows o inmuebles análogos. En función a su ubicación, se clasifican en AT de playa, rural, ciudad o carretera.

Para este tipo de alojamientos, el decreto revisa los requisitos para adaptar el texto normativo a la reciente clasificación de los establecimientos hoteleros, aunque sin llegar a implantar el sistema por puntos diseñado exclusivamente para los grupos de hoteles.

Sin embargo, las mayores novedades del decreto que quiere aprobar la Junta de Andalucía se producen en la regulación de las Viviendas con Fines Turísticos (VFT), lo que popularmente se suele conocer como “pisos turísticos” que cualquier propietario en zona residencial pone en alquiler para unos días por internet u otros medios de comunicación, y que han crecido de forma desmesurada y sin regulación en los últimos años.

La normativa presentada revisa las condiciones de explotación y se regula la figura de las empresas gestoras de VFT como titulares de la explotación de varios de estos alojamientos. Esta figura vendrá a profesionalizar este modelo de negocio y a facilitar las relaciones con la Administración turística.

La principal novedad es que un propietario solo podrá explotar dos viviendas con fines turísticos (VFT), bien directamente o bien a través de firmas gestoras. Estas empresas estarán sometidas a la misma limitación de explotar un máximo de dos viviendas por persona propietaria, con el mismo objetivo de evitar la especulación inmobiliaria y que grandes operadores económicos se acojan a esta figura alojativa a través de terceros.

Se consideran empresas gestoras de viviendas con fines turísticos las personas físicas o jurídicas radicadas en territorio nacional, cuya actividad profesional consista en explotar más de dos viviendas con fines turísticos, debiendo acordarse en contrato formalizado entre la empresa y la persona que disponga del uso y disfrute de la vivienda. Estas empresas deberán presentar declaración responsable de ejercicio de actividad, que será objeto de inscripción de oficio por la Administración en el Registro de Turismo de Andalucía.

Además, la Junta pone una serie de requisitos para estos “pisos turísticos” que no tenían hasta la fecha. Por ejemplo, si se alquila la vivienda completa, no podrá tener más de 15 plazas, y en el caso de alquiler de habitaciones no podrá superar las seis plazas en total, no pudiendo exceder en ambos tipos de cuatro plazas por habitación, de las cuales dos deberán ser en camas que no sean literas. Se permitirán dos plazas convertibles en el salón en las viviendas en el grupo completa.

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Tendrá una dimensión mínima construida de 15 m² por plaza, conforme a la superficie construida de uso principal de vivienda que conste en la Sede Electrónica del Catastro. Además, serán necesarios los elementos de refrigeración o calefacción en función de los periodos de funcionamiento del uso turístico de la vivienda.

Por otra parte, no podrán dedicarse a fines turísticos las viviendas sometidas a régimen de protección pública (VPO).

La Junta justifica que toda esta nueva normativa “en ningún caso se trata de una limitación al derecho de propiedad sino de establecer en qué condiciones se debe prestar este tipo de alojamiento como figura diferenciada de otros modelos de negocios turísticos”. A su juicio, tampoco supondría una merma en la oferta de este tipo alojativo por cuanto el número de viviendas con fines turísticos es muy amplia, en un número de inscripciones en el Registro de Turismo de Andalucía que se acrecienta diariamente, suponiendo en la actualidad un registro de más de 80.000 viviendas.

En este sentido, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ya se ha pronunciado en varias ocasiones avalando la exigencia de una autorización previa para el alquiler de inmuebles de uso turístico, cuyo objetivo es garantizar una oferta suficiente de viviendas destinadas al arrendamiento a largo plazo a precios asequibles. No se considerarán viviendas con fines turísticos las que sean contratadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada por una misma persona usuaria.

Regulación municipal

Otra de las grandes novedades de esta norma es que los ayuntamientos podrán establecer limitaciones en lo que respecta al número máximo de viviendas con fines turísticos, por edificio o sector. Esto permite a las administraciones locales regular de forma más efectiva este creciente modelo de negocio, impidiendo la sobresaturación de VFT en algunos centros históricos que puedan quedar sin vecinos. De hecho, algunas administraciones locales estaban ya intentando intervenir mediante normas urbanísticas.

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Por ejemplo, el Pleno del Ayuntamiento de Sevilla aprobará este jueves de forma definitiva la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para cambiar la calificación de las viviendas con fines turísticos, regulándolas, al igual que el resto de alojamientos para turistas, como servicio terciario de hospedaje y no como de uso residencial como hasta ahora. En la práctica, tal variación supone que estas viviendas se asimilan a hoteles, hostales, pensiones y apartamentos turísticos y, por tanto, tendrán idénticas condiciones, requisitos para su implantación en la ciudad y ubicaciones autorizadas dentro de un edificio de viviendas.

“Cubrimos así un vacío legal, al igual que están haciendo otras ciudades ante el incremento exponencial de las viviendas turísticas y tras la participación previa de asociaciones de vecinos, de hoteles y de viviendas turísticas. Se trata de una regulación equilibrada que corrige la competencia desleal con respecto al resto de los alojamientos turísticos reglados y se avanza además en la sostenibilidad del modelo turístico de Sevilla, propiciando una convivencia armónica entre los residentes y turistas y, en consecuencia, atendiendo al interés general de la ciudad”, ha defendido el alcalde de Sevilla, el socialista Antonio Muñoz.

El Ayuntamiento regula así y ordena por vez primera esta actividad de las viviendas turísticas, en los límites marcados por sus competencias y tras un amplio periodo de consultas, pues hasta el momento carecía de una regulación específica a pesar del crecimiento que ha experimentado en los últimos años como consecuencia del auge del sector del turismo en la ciudad. La normativa, asimismo, surge de los acuerdos presupuestarios firmados con Podemos, y tras reuniones con distintas entidades vecinales, la Asociación de Hoteles de Sevilla y Provincia, las entidades más representativas del sector de las viviendas turísticas, la Junta Municipal del Distrito Triana y grupos políticos de la Corporación. Se han tenido en cuenta, asimismo, las medidas al respecto adoptadas en otros destinos urbanos.

Se trata, por un lado, de evitar los efectos negativos de la expansión de las viviendas con fines turísticos, como el aumento de los alquileres turísticos en detrimento del residencial, que ha podido generar el desplazamiento de vecinos de ciertas zonas históricas. Por otro lado, de que los diferentes modos de alojamiento compitan en igualdad de condiciones y exigencias en cuanto a su implantación, frente a la carencia de regulación concreta que tenían hasta ahora las viviendas turísticas y, en consecuencia, la competencia desleal existente. Y, por último, avanzar hacia un turismo más sostenible y propiciar la convivencia entre los turistas y residentes, conforme al nuevo modelo turístico de la ciudad de Sevilla.

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Según el texto de modificación del PGOU elaborado por Urbanismo, que no tiene efectos retroactivos, la utilización de una vivienda con fines turísticos en Sevilla estará sujeta a las condiciones para usos terciarios establecidas en el PGOU. Así pues, como en el caso de otros tipos de alojamiento turístico, una vivienda turística implica implantar un servicio terciario de hospedaje, teniendo que cumplir los mismos requisitos y condiciones que la normativa exige para estos establecimientos.

Otras ciudades como Málaga o Cádiz están también avanzando en la modificación de sus PGOU para dar cabida a esta nueva realidad de los “pisos turísticos”.

Consenso político

Este decreto que pretende aprobar la Junta está ya en exposición pública y se pueden presentar alegaciones hasta el día 12 de mayo. No obstante, el adelanto electoral no permitirá que la norma pueda ser aprobada por el actual Ejecutivo de PP y Ciudadanos.

Sin embargo, el sector considera que se trata de un paso muy importante para avanzar en la regulación del sector turístico en Andalucía independientemente de qué partido salga ganador de las urnas. De hecho, ayuntamientos de distintos colores políticos como Sevilla (PSOE), Málaga (PP) o Cádiz (Adelante Andalucía) vienen reclamando esta regulación.

Además, esta legislación ha sido ampliamente negociada con el sector en los últimos años, según explica a El Confidencial el secretario general de la Federación Andaluza de Hoteles y Alojamientos Turísticos (Fehat), Rafael Barba.

Esta organización también presentará alegaciones “para matizar algunas cuestiones”, pero reconocen estar en sintonía con lo que se recoge en esta normativa, que debe servir a su juicio, para “evitar competencia desleal, la creciente economía sumergida, la gentrificación y hasta la turismofobia a la que conduce la sobreexplotación descontrolada de viviendas para fines turísticos”.

Barba recuerda que “en los 7 años desde la aprobación de la norma que regula esta tipología de alojamiento, en 2015, se han dado de alta en el registro de turismo más de 80.000 unidades de alojamiento con más de 450.000 plazas, lo que supone que ya alcanzan el número unidades de alojamiento que suman los cerca de 5.400 Apartamentos Turísticos y Hoteles existentes en Andalucía.

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Por su parte, el vicepresidente andaluz y consejero de Turismo, Juan Marín, defiende la importancia de este decreto “para ser más competitivos, para introducir nuevos criterios de calidad, mejorar la profesionalización, y dar su lugar a los apartamentos turísticos y a las viviendas con fines turísticos desde la complementariedad y no la competencia”. A su juicio, “Andalucía se estaba convirtiendo en un coladero de viviendas con fines turísticos (VFT) porque el equipo PSOE anterior hizo un decreto (2016) que no regulaba nada, sin control ni criterios de calidad. Ha sido un desastre y esto ha ido generando una competencia desleal frente a los empresarios y profesionales de todos los demás alojamientos (hoteles, AT, hostales, campamentos, etc...)”.

“No queremos que en Andalucía suceda como en Barcelona, Madrid, Venecia o Amsterdam…. No queremos que en nuestras ciudades se hable de turismofobia, de barrios masificados de turistas sin residentes, no queremos que el turismo genere conflictos sociales, sino al contrario. Queremos que sea beneficioso en términos de riqueza y empleo, y sea bien recibido por nuestros ciudadanos. Por eso debemos regular lo mejor posible todos los alojamientos”, señala a El Confidencial.