Revolución en los rentistas de lujo: las 'flagship' imponen el alquiler variable
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Revolución en los rentistas de lujo: las 'flagship' imponen el alquiler variable

El impacto de la pandemia va más allá del obligado cierre de los comercios por el estado de alarma, o de la caída de las ventas, y golpea directamente al mercado de inversión

placeholder Foto: Zara abrirá una nueva tienda insignia en el Edificio España.
Zara abrirá una nueva tienda insignia en el Edificio España.

Plaza de España, Canalejas, Gran Vía... El nuevo triángulo de la moda de Madrid está dando los primeros pasos de una revolución que puede marcar el fin de una era, el de los grandes rentistas, o rentistas de lujo, cuyo negocio consistía en alquilar los locales más cotizados de la capital a un precio fijo y por un plazo de varias décadas. Después, ya solo les quedaba echarse a dormir.

Pero el covid ha echado por tierra este negocio. El impacto de la pandemia va más allá del obligado cierre de los comercios por el estado de alarma, o de la caída de las ventas, y golpea directamente los cimientos del mercado de inversión, al haber activado la palanca que está permitiendo a las grandes marcas comerciales lograr una vieja reivindicación: ligar el alquiler a la evolución de las ventas.

Foto: Local cerrado en el barrio de Salamanca.

Inditex, no podía ser otro, ha marcado el punto de inflexión con los dos espacios que acaba de alquilar en el Edificio España, para abrir una futura tienda insignia o 'flagship' de Zara y otra de Stradivarius. El grupo dirigido por Pablo Isla ha sellado una renta variable que, conforme se vayan incrementando las ventas, permitirá ir consolidando una parte de los ingresos en forma de alquiler fijo, mientras que el resto seguirá siendo variable.

Suma y sigue, porque las negociaciones que mantiene Inbest, propietario de la galería comercial, con Hard Rock para abrir en el espacio que todavía queda libre un restaurante también se están llevando a cabo sobre esta fórmula, que ha permitido a la socimi alquilar el espacio después de dos años de negociaciones con diferentes marcas sin conseguir llegar a un acuerdo y tras 14 meses de pandemia.

Inditex marca el punto de inflexión cerrando el alquiler de Plaza de España a renta variable

"Hoy en día, para una marca, la decisión de abrir una nueva tienda no es fácil y una manera de poder hacerlo es compartir el riesgo con el propietario del local", explica Augusto Lobo, director de Retail de JLL España, quien apunta a que otra pauta que se está dando consiste en alargar los periodos de carencia. "En los mejores tiempos, era habitual concederlo hasta la apertura del local, luego se pasó a periodos medios de tres a seis meses y ahora se está yendo a plazos mayores", explica.

Probablemente, el ejemplo más paradigmático de cómo los periodos de carencia pueden ser claves para la apertura de una tienda insignia sea la tienda que Hermés en la galería Canalejas, establecimiento que la firma francesa abrió el pasado otoño, en plena segunda ola y sin que hubiera ninguna otra marca confirmada. Este gesto de confianza fue premiado por la propiedad, según las fuentes consultadas, con una carencia que podría llegar a los tres años.

placeholder Interior de la Galería Comercial Canalejas.
Interior de la Galería Comercial Canalejas.

La alternativa de tener el establecimiento vacío ha sido históricamente el principal revulsivo para que los propietarios se animaran a incluir flexibilidad en los contratos o pequeños ajustes de rentas. Una regla cuya excepción eran los establecimientos más emblemáticos de las grandes calles comerciales, cuyos propietarios preferían esperar y mantener su nivel de exigencia, hasta que el covid ha hecho saltar por los aires las resistencias de la propiedad, abriendo la puerta a la vieja reclamación de los inquilinos de introducir la renta variable en los contratos.

La fórmula la renta variable es habitual en los centros comerciales, que suelen contar solo con un pequeño fijo garantizado y el resto va ligado a las ventas, pero en los locales de calles, precisamente por el perfil de rentista de los propietarios, el alquiler siempre era fijo. A esto se unió el exceso de liquidez y los bajos tipos de interés de los últimos años, que convirtieron a las tiendas insignias o 'flagships' en objeto de deseo de grandes fondos y aseguradoras, que apostaron por adquirir estos activos a cambio de un alquiler fijo que les garantizaba una rentabilidad conservadora (3%-5%) pero segura. Hasta que llegó la pandemia.

El alquiler variable es la regla en los centros comerciales, pero apenas se había visto en calle

"Para comprender lo que está ocurriendo, es clave entender que todo esto se está haciendo para acercar las posturas de propietarios e inquilinos, porque estaban muy separadas, y ahora se están acercando por tres motivos: la tendencia del mercado, el propio ajuste del inmobiliario y el covid", señala Ignacio Acha, socio de Cushman & Wakefield. En su opinión, "se había llegado a un punto en el que las expectativas del mercado de inversión estaban muy separadas de las del retail. ¿Significa esto que el covid las ha ajustado? Sí, pero porque se tenían que ajustar".

De hecho, ya antes de la pandemia, algunos proyectos concretos y muy emblemáticos habían empezado a introducir una pequeña parte de variable, como la 'flagship' de Pull & Bear en la calle Preciados o la tienda WOW en Gran Vía, dos proyectos que han tenido al otro lado de la mesa, como propietario del local a IBA Capital. Ahora, lo visto en el Edificio España, es ir un paso más allá, ya que supone apostar la grande al variable, y dejar la chica para la renta fija, cambio que algunos expertos ven como un camino de no retorno, mientras que otros sostienen que puede quedarse en una solución coyuntural, no estructural.

Foto: El edificio de Gran Vía 18 será la primera 'flagship' de WOW.

"Esta va a ser la tendencia, apostar por fórmulas flexibles, donde se pacte un mínimo de alquiler mensual y el resto vaya ligado a las ventas. Las disparadas rentas fijas que se veían justo antes de la pandemia en los sitios más emblemáticos no volverán, el mercado del retail está teniendo que reinventarse y mi apuesta es que estos cambios que estamos viendo han venido para quedarse", sostiene Pepe Bernabé, consejero delegado de Asesorama.

"Ha habido soluciones y flexibilizaciones coyunturales de distinto tipo y las rentas variables son una de ellas, pero no creemos que sea una tendencia en ejes 'prime', aunque es buena opción en oportunidades concretas para asegurar un buen inquilino. Al final, las rentas variables acaban consolidándose. En cualquier caso, en locales de calle, las soluciones más habituales ahora están siendo rentas escalonadas y carencias", señala Andrés Martín Rico, director de Retail High Street en Savills Aguirre Newman.

placeholder Puerta del Sol está sufriendo fuertes ajustes en rentas y aumento de la disponibilidad. (iStock)
Puerta del Sol está sufriendo fuertes ajustes en rentas y aumento de la disponibilidad. (iStock)

En torno al debate general de si las rentas variables han llegado para quedarse, surgen otros como saber si afectará por igual a todo tipo de tienda o qué papel jugará internet. A la primera, Martín Rico responde convencido que "más que del tamaño del local, depende de la localización", mientras que Acha apunta que "en pequeñas operaciones, se está viendo el ajuste de rentas en términos escalonados, pero no hay grandes cambios en los contratos, como sí se está viendo en proyectos emblemáticos".

Respecto al papel que jugará internet, Bernabé sostiene que será la palanca definitiva para que todo el mercado termine yendo a variable, porque "el negocio se está volviendo muy complicado y las firmas necesitan reinventarse", mientras que Acha apunta una segunda revolución, en este caso, en favor del propietario, que dentro de esa petición del inquilino de girar hacia el variable, estaría intentando incorporar también un porcentaje sobre las ventas 'online'.

Los propietarios, por su parte, están intentando incorporar un variable sobre las ventas 'online'

La evolución de la pandemia y la recuperación del turismo tendrán mucho que decir en este debate. Por el momento, según datos de Savills-Aguirre Newman, un año después del covid, los precios han sufrido un duro ajuste y se ha disparado la tasa de disponibilidad (porcentaje de locales vacíos) en las principales arterias, lo que en la jerga del sector se conoce como zona 'prime'.

A la cabeza, en ambos, se sitúa Puerta del Sol, con una caída de precios por metro cuadrado del 10,7% y un incremento de la disponibilidad que llega ya al 20%, frente al 5,7% de hace un año. En Gran Vía, las rentas han caído un 7,6% y la disponibilidad se ha situado en el 13,26% (frente al 5,49%); en Goya, el ajuste es del 6,1% y la disponibilidad del 11,84% (8,5%); en Serrano hay un 11,56% (8,72%) de locales vacíos con una caída de precios del 6,8%; en Ortega y Gasset la disponibilidad es del 11,48% (8,20%) y la bajada de alquileres del 7,02%; Preciados se ha abaratado un 9,2% con 7,5% (5%) de locales sin ocupar y Fuencarral tiene el 7,09% (4,59%) de sus tiendas vacías y eso que los precios se han comprimido un 7,8%.

Con estas cifras, y la perspectiva de que el turismo internacional necesitará todavía entre cuatro y cinco años para volver a situarse en los niveles precovid, resulta lógico el acercamiento de posturas entre propiedad e inquilino. Especialmente, en nuevos proyectos emblemáticos como Plaza de España o Canalejas, que requieren, como señala Lobo, "acompañar mucho más al operador en los primeros años".

Plaza de España, Canalejas, Gran Vía... El nuevo triángulo de la moda de Madrid está dando los primeros pasos de una revolución que puede marcar el fin de una era, el de los grandes rentistas, o rentistas de lujo, cuyo negocio consistía en alquilar los locales más cotizados de la capital a un precio fijo y por un plazo de varias décadas. Después, ya solo les quedaba echarse a dormir.

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