La pandemia baja las persianas de la milla de oro madrileña

En la zona más cotizada de la elitista calle Serrano de Madrid, entre Ortega y Gasset y la Plaza de la Independencia, hay cinco grandes locales con sus puertas cerradas y sin vida en los escaparates donde antes lucieron diseños de Coach, Longchamp o Cortefiel. Todas estas marcas habían decidido bajar la persiana antes de estallar la crisis del covid-19, cierto, pero también es verdad que la pandemia ha hecho que muchos otros locales de la zona hayan tenido que apagar sus luces.

Un sencillo paseo por el barrio de Salamanca permite comprobar como cerca de una treintena de establecimientos (ver fotogalería) continúan cerrados con la nueva normalidad ya instalada en nuestras vidas y todo apunta a que, en las próximas semanas y meses, seguirán sus pasos otros muchos. Porque, como indica Ignacio Acha, socio de Cushman & Wakefield, "en cada crisis, la piel del barrio de Salamanca cambia entera".

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Haciendo gala del clásico, en toda crisis surgen grandes oportunidades, Acha reconoce que está habiendo una gran actividad en el mercado. "Vivimos una etapa muy intensa en la que los clientes nos demandan mucha información, veremos si esto se traduce en operaciones. Debemos tener mucha cautela con un posible 'efecto champagne'. Todavía no hay una foto clara, ni nadie puede afirmar cuál va a ser la definitiva hasta pasados unos meses, pero sí que se espera una mayor disponibilidad en esta zona", señala el socio de C&W.

Por ejemplo, en las mismas manzanas donde ya se ven cinco locales vacíos —y alguna gran marca cerrada al público antes del horario habitual—, en la zona más cotizada de la Milla de Oro, está prevista la mudanza de Prada, desde sus actuales ubicaciones de Serrano 26 y Goya 4, al local que adquirió a Bankia, en mayo de 2019, en el número 64 de la misma calle Serrano. Fue una operación récord: pagó 59 millones de euros, importe con el que se superaron los 100.000 euros por metro cuadrado.

Con una tasa de disponibilidad que se mueve en torno al 4% en esta zona, todos estos locales estaban llamados a despertar gran interés y, probablemente, batir alguna que otra marca, en línea con la tendencia de los últimos tiempos. Sin embargo, la pandemia se ha llevado por delante estas expectativas y amenaza con mantener largo tiempo la persiana bajada de alguno de estos establecimientos, o al menos, más del deseado.

Porque una particularidad de esta zona es que los dueños de los locales son, mayoritariamente, patrimonios familiares, que en muchas ocasiones los han recibido en herencia y, por tanto, se sienten menos presionados financieramente a la hora de ajustar rentas.

"En la zona centro sí que han entrado más fondos que en Salamanca, donde cerca del 60% o 70% de los locales está en manos de familias o privados", apunta Tamara Sánchez, experta en 'retail' de Knight Frank, quien, a la espera de ver cómo evoluciona la pandemia, estima que "en ejes 'prime' como este, la corrección no será superior al 5% o 10% en rentas". Eso sí, siempre y cuando no haya un rebrote que vuelva a encerrar a la población en sus casas y dilate más allá de 2021 la recuperación del turismo.

A diferencia de la última crisis, en la que el comercio de lujo resistió mejor gracias a su elevada exposición al turismo, en esta ocasión, su situación se ve agravada por esta dependencia del comprador internacional. La clientela de las marcas que riegan las aceras más elitistas de la capital de España es, mayoritariamente, asiática, rusa y latinoamericana, compradores que, debido al cierre de fronteras, no están… ni se les espera en unos meses.

Para hacerse una idea de cómo el perfil condiciona la oferta de la Milla de Oro, basta recordar que, el año pasado, dos terceras partes de las aperturas de 2019 correspondieron a marcas internacionales y, en el 36% de los casos, vino acompañado del desembarco en nuestro país de nuevas insignias, según un informe de C&W. Una idiosincrasia que, según los expertos, solo es comparable con el mercado más 'premium' de Barcelona, que se concentra en Paseo de Gracia y Portal del Ángel.

En la anterior crisis, el comercio del lujo resistió mejor gracias al turista internacional. Ahora, esta dependencia está jugando en su contra

De hecho, en la Ciudad Condal el impacto que va a tener el cierre de fronteras y el miedo a viajar será todavía mayor, ya que concentra el 50% de las ventas de lujo de toda España, frente al 30% de Madrid. "El año pasado, hubo ocho operaciones en el Paseo de Gracia y este año llevábamos la misma tendencia, pero el covid-19 ha frenado todo y esperamos que se reactive en septiembre", señala Daniel Jiménez, director de 'retail' de Savills-Aguirre Newman en Barcelona.

Aunque el experto reconoce que el segundo y tercer trimestre de este ejercicio van a ser de barbecho, lo que podría conllevar una caída del 50% en el número de operaciones, se muestra confiado en que el mercado se recuperará en 2021. "Seguro que llegaremos a 11 o 12, porque el año que viene se hará lo que no se ha hecho este", afirma.

Otra consecuencia que ha traído la crisis del coronavirus es el auge del comercio electrónico, una realidad que ya estaba en el mercado, pero cuya evolución la pandemia ha acelerado, con un impacto directo en las tiendas físicas. Un claro ejemplo es el anuncio de Inditex, que ha pisado el acelerador en su plan de transformación, lo que conllevará el cierre de entre 1.000 y 1.200 tiendas en todo el mundo durante 2020 y 2021.

"El confinamiento nos ha demostrado que los procesos de compra de ciertos productos se pueden hacer completamente 'online', y para poder tener 'stock' de ellos, las tiendas van a necesitar ser más grandes, con lo que el confinamiento también ha sido la clara consolidación de las 'flagship' (o megatiendas). Sin embargo, en el 'lujo' esa tendencia no es tan clara, porque aquí pesa más la experiencia. La gente no se compra un bolso de LVMH 'online'. En ese sentido, estas marcas van a seguir necesitando sus espacios en las mejores zonas de las grandes capitales", señala Evaristo Sandoval, de Cartera de Inversiones Prime.

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Agencias

Con todos estos ingredientes metidos en la coctelera, y con el creciente número de persianas bajadas en las mejores ubicaciones de la capital, la pregunta del millón es: ¿cómo afecta a los precios de los locales y las rentas?

El hecho de enfrentarnos a un virus desconocido impide dar una respuesta, más allá de estimaciones basadas en que no haya un rebrote que vuelva a confinarnos. Pero, pensando en el corto plazo, y para aquellos propietarios y marcas que han apostado por negociar un acuerdo hasta que haya un poco claridad respecto al futuro, viene bien la reflexión de un inversor privado que pide salvaguardar el anonimato: "En las tiendas de lujo, lo habitual es que la renta sea un 50% fijo y un 50% variable. El variable ahora mismo no existe, haz números". Al menos, hasta que vuelva el turista internacional.