Las ventas de hoteles superan ya los 500 M este año a la espera de la gran avalancha

Poco a poco, como un goteo, el mercado hotelero ha visto cruzarse decenas de operaciones de venta de inmuebles en los cuatro primeros meses de este año, movimientos que superan ya los 500 millones de euros y que prometen al sector poder llegar al verano con entre 600 y 700 millones de euros transaccionados si se cierran algunas de las operaciones que están ya negociándose en exclusiva.

La compra del Hotel Edition en Madrid por parte del fondo Archer, el pasado enero, ha sido hasta el momento la operación más importante del año, un traspaso que, aunque es cierto que venía negociándose desde antes del estallido de la pandemia, también recoge un descuento del 7,7% por el impacto del covid, lo que he llevado a cerrar el acuerdo en 203 millones, frente a los 220 millones inicialmente previstos.

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La otra gran operación de este cuatrimestre es la venta del barcelonés Gran Hotel Central al fondo York Capital por 85 millones de euros, operación ahora mismo en periodo de formalización, según las fuentes consultadas. Se trata de la segunda desinversión que lleva a cabo la cadena Único Hotels, del empresario Pau Guardans, quien el pasado febrero cerró la venta del edificio donde opera el establecimiento de lujo Único Madrid por 25 millones de euros a un cliente privado de A&G.

Otro nombre propio del sector, la cadena H10, también ha movido ficha en el primer trimestre con la venta del barcelonés Ítaca por 20 millones de euros a un 'family office' catalán, operación que en el mercado se da por hecho que irá acompañada de alguna otra desinversión a lo largo de este ejercicio, ya que la cadena ha movido en el mercado tanto el The One, su único gran lujo, como otros establecimientos de cuatro estrellas similares al Ítaca y los establecimientos que posee en el Caribe.

Mazabi, por su parte, ha dado varios golpes de efecto tanto a través de su socimi Silicius —que ha comprado un hotel de cuatro estrellas en Menorca valorado en 20 millones y vendido otro de 240 habitaciones en Santa Eulalia (Ibiza), por 40 millones de euros— como directamente con su 'multifamily office', que acaba de adquirir un edificio en Madrid para abrir un futuro Room007, operación que podría rondar los 15 millones de euros.

Entre los últimos grandes nombres en mover ficha está Azora, que la semana pasada anunció la compra del complejo Arenas Resort Giverola en Tossa de Mar, Girona, el corazón de la Costa Brava, al grupo hotelero suizo Arenas Resorts, por un importe que no ha sido revelado, pero que solo en su reposicionamiento requerirá una inversión de 40 millones de euros.

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Frente a estas grandes operaciones, hay una decena de pequeños movimientos, como los protagonizados por la cadena Oca, que se ha desprendido de establecimientos en Burgos, Rocallaura (Lleida) y Pantón (Lugo), o la venta del murciano Mossaic Los Alcáceres por algo menos de 10 millones de euros.

Además, tanto el canario Beverly Park como el mallorquín Beverly Playa están pendientes de completar el proceso concursal que, en el primer caso, tiene como ganador al grupo Servatur, con una oferta de 56 millones de euros, mientras que el segundo se encuentra en fase de adjudicación provisional a Medtlántica, que presentó una oferta de 38 millones de euros, aunque las fuentes consultadas aseguran que todavía puede haber sorpresas.

A estas operaciones se une un abanico de procesos en marcha que podrían resolverse entre esta primavera y el próximo verano, como las ventas de Tryp Barcelona Apolo, valorado en 90 millones; del madrileño Bless, que aspira a rondar los 150 millones; del barcelonés Juan Carlos I, donde el fondo Apollo está intentando ganar la mano mediante una operación de ejecución de deuda, que supera los 100 millones, o diversos establecimientos de la cadena Selenta, que ya marcó el camino el pasado diciembre cuando cerró la venta del Nobu a ASG por 90 millones de euros.

Suma y sigue, porque RIU también está desinvirtiendo en tres hoteles donde comparte accionariado con la alemana TUI —RIU Paraíso Lanzarote Resort, RIU Palace Madeira y RIU Plaza Panamá— y no descarta aprovechar las oportunidades que surjan para hacer liquidez con algún otro establecimiento, mientras que Hotusa tiene desde el año pasado en venta dos establecimientos en Lisboa y otro en Barcelona.

En el sector, se espera una avalancha de transacciones en la segunda mitad del año

Pero todas estas operaciones, en realidad, apenas son la punta del iceberg, ya que se espera una avalancha de transacciones en la segunda mitad del año. "Estamos en un momento de máxima intensidad, con un volumen de operaciones ya cerradas de 500 millones y un 'pipeline' de operaciones en análisis muy alto", señala Laura Hernando, directora del Departamento de Hoteles en Colliers, quien confía en concluir el ejercicio con volúmenes por encima de 2.000 millones de euros.

Para poner en contexto esta cifra, el año pasado apenas se alcanzaron los 995 millones de euros, importe que supuso una caída del 62% respecto al ejercicio anterior y que llevó al mercado a retroceder hasta niveles de 2013. El fuerte impacto de la pandemia en el turismo, uno de los sectores más afectados por la crisis sanitaria del covid-19, empujó a los empresarios del sector a abrir la puerta a una oleada de ventas para conseguir liquidez con la que poder sobrevivir al desplome del negocio.

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El problema es que, al otro lado de la mesa, se han encontrado un aluvión de fondos interesados en comprar con fuertes descuentos, ajustes que los hoteleros están intentando evitar todo lo posible, confiando en una recuperación del negocio que les evite malvender. Pero 13 meses de pandemia hacen que cada vez sea más difícil resistir, y si la crisis sanitaria se alarga más de lo esperado, los fondos europeos siguen sin llegar y el próximo verano no sale el sol, la situación puede saltar por los aires.

Del mismo modo, si para finales de verano el 70% de la población española está vacunado y los planes de reconstrucción en marcha, el poder negociador de los hoteleros será muy superior. En cualquier caso, ya sea a un precio más elevado o ajustado, la apuesta general es que habrá una avalancha de operaciones dirigida a inyectar liquidez en la industria para que se levante, ya sea desde sus cimientos o desde sus cenizas.