Apollo negocia con Bankinter quedarse la llave que abre la puerta del hotel Juan Carlos I

Uno de los mayores fondos internacionales que operan en España, el estadounidense Apollo, quiere hacerse con uno de los hoteles más emblemáticos de toda España: el barcelonés Fairmont Rey Juan Carlos I. Si la jugada le sale bien, además de quedarse con un importante activo, habrá dado el pistoletazo de salida a una de las estrategias que, se espera, marquen el futuro inmediato del sector hotelero español: la toma de control de estos establecimientos a través de la deuda.

En el Fairmont Juan Carlos I, la llave que abre la puerta de sus 432 suites y habitaciones la tiene Bankinter, ya que es el principal acreedor bancario, con una posición cercana a los 50 millones de euros. Además, el fondo Tyrus también está presente, con una posición de deuda 'mezzanine' (un tipo de deuda de mayor riesgo que la otorgada por las entidades financieras y a la que está subordinada) del entorno de los 25 millones.

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Como adelantó El Confidencial, la complicada situación financiera que atraviesa Barcelona Project's SA, sociedad propietaria del establecimiento, convenció a sus responsables, la familia del recientemente fallecido príncipe saudí Turkin bin Nasser, de ofrecer el hotel por el precio simbólico de un euro más la deuda, que se acerca a los 100 millones.

A pesar de los diversos operadores que han mostrado interés, las fuentes consultadas aseguran que el cierre de cualquier acuerdo requiere de un complejo juego de equilibrios, ya no solo con los acreedores financieros, sino también con el Ayuntamiento de Barcelona, ya que el suelo sobre el que se levanta el establecimiento es municipal, y con la familia Pons, que a través de la sociedad Torre Melina es propietaria del terreno donde se ubica el Palacio de Congresos.

Fairmont Rey Juan Carlos I es más que un hotel: forma parte de lo que se conoce como Complejo Real, formado por el hotel, el Palacio de Congresos de la Ciudad Condal con capacidad para eventos de 3.000 asistentes, un 'spa', jardines y piscinas exteriore, todo ello propiedad de Barcelona Project’s, que tiene unos derechos de concesión para operar sobre los terrenos donde se asientan todos estos activos.

Esta especial situación ayuda a comprender la oportunidad que, para un fondo como Apollo, se abre de buscar la toma de control mediante una operación de ejecución y reestructuración de la deuda. De hecho, el fondo siempre ha mostrado su interés por el sector hotelero español, un apetito que, por ejemplo, le llevó hace cinco años a adquirir una cartera de deuda hotelera a CaixaBank.

En esta ocasión, al otro lado de la mesa quien está es Bankinter, con quien el fondo ya habría mantenido conversaciones avanzadas. según las fuentes consultadas, aunque todavía sin terminar cuajar, con lo que el banco continúa siendo el titular del préstamo. Ninguna de las partes consultadas ha querido hacer comentarios.

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La entidad presidida por María Dolores Dancausa concedió en noviembre de 2016 un préstamo de 46 millones de euros, con vencimiento en 2028, que permitió a Barcelona Project's amortizar toda la deuda que tenía con LSREF3 Octopus Investment (una sociedad del fondo Lone Star), con el Ayuntamiento de Barcelona y con la Agencia Tributaria. A cambio, se constituyó garantía hipotecaria a favor de la entidad financiera sobre el complejo hotelero y el Palacio de Congresos, para la cual se contó con la autorización expresa del consistorio, y se concedió un periodo de carencia del pago del principal de tres años

El otro gran acreedor financiero del dueño del hotel Juan Carlos I, el fondo Tyrus Capital, entró en septiembre de 2017, cuando concedió la deuda 'mezzanine' por importe de 24 millones. En este caso, Barcelona Project's también concedió como garantía hipotecaria el complejo hotelero y el Palacio de Congresos, por unos importes reconocidos de 19,8 y 8,4 millones, respectivamente.

Periodo de concesión

A esta delicada situación financiera se suma el periodo de concesión que le queda al hotel, ya que el derecho de concesión que tiene concedido por el Ayuntamiento de Barcelona concluye en junio de 2040, breve horizonte para muchos de los interesados, que han analizado la operación y consideran crítico ampliar este plazo para que salgan los números.

Algo parecido ocurre con el Palacio de Congresos, que se levanta sobre unos terrenos de la sociedad Torre Melina, que también le tiene concedida una concesión de derecho de superficie hasta mayo de 2039 a cambio del pago de un canon anual, cuyo impago abre la puerta a una rescisión unilateral, amenaza que ya ha pendido varias veces sobre la cabeza de Barcelona Project's.

Con todos estos ingredientes, las fuentes consultadas dan por hecho que la única vía de conseguir viabilidad para este hotel pasa por una quita de la deuda y un nuevo plazo de concesión, o por una clásica operación de ejecución de deudas. Como aspira conseguir Apollo.