PROYECTO ATLAS

Santander rompe el mercado: pone en venta 6.000M en hipotecas y suelos

El banco español quiere acelerar la reducción de la morosidad en España con las mayores carteras que saca al mercado desde la venta del ladrillo de Popular a Blackstone

Foto: La presidenta del Banco Santander, Ana Patricia Botín. (Reuters)
La presidenta del Banco Santander, Ana Patricia Botín. (Reuters)
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Santander suelta lastre inmobiliario en España. La entidad presidida por Ana Botín trabaja en los últimos detalles para sacar al mercado dos carteras de cerca de 6.000 millones de euros, según fuentes financieras consultadas por El Confidencial. Son dos paquetes activos problemáticos, uno de hipotecas morosas y otro de colaterales ligados al ladrillo, donde lo que más espera el mercado es la parte de suelos, que estarán oficialmente a la venta la próxima semana. Desde la entidad, no hicieron comentarios.

Se trata de las mayores desinversiones puestas en marcha por Santander desde 2017, cuando se quitó de encima de golpe 30.000 millones de ladrillo de Banco Popular, que fue a parar a manos de Blackstone.

Santander lleva estudiando estas dos nuevas operaciones desde antes de verano, como adelantó este medio. La entidad se ha quedado atrás en saneamiento de su balance respecto a sus competidores, con una morosidad del 7%, un 50% más que el resto de comparables. Según datos públicos, en junio tenía 12.000 millones en créditos inmobiliarios con debilidades y 10.000 millones en activos adjudicados. De estos, planea quitarse de encima una cuarta parte con las dos carteras que está poniendo en mercado.

A la espera de que se distribuyan los 'teaser' (información comercial para los compradores), el banco ya ha contactado a grandes fondos para que estén preparados para analizar una cartera de 2.700 millones en hipotecas morosas y otra de 3.000 millones en suelos. Los perímetros todavía no están cerrados al 100%, pero no se esperan grandes cambios.

Las fuentes consultadas no esperan que la venta de estas carteras se cierre hasta el primer trimestre de 2020, por la complejidad de analizar operaciones de esta envergadura.

Proyecto Atlas

La cartera de hipotecas ha sido bautizada por el banco y su asesor, Alantra, como el Proyecto Atlas. La componen créditos a particulares y pymes con viviendas como garantía y distintos grados de impago. Se trata de uno de los mayores paquetes de hipotecas minoristas que vende un banco español, tras los 6.400 millones de Catalunya Banc que traspasó el FROB antes de la venta a BBVA; y los algo más de 3.000 millones de Bankia que compró Lone Star a finales del año pasado. BBVA intentó una desinversión de hipotecas de 2.500 millones también en 2018, aunque finalmente redujo el perímetro hasta 1.500 millones, para su venta a uno de los mayores fondos canadienses.

El traspaso de este tipo de carteras se ha acelerado en los últimos meses. Hasta 2018, la venta de hipotecas de clientes era algo impensable en la banca, por el coste reputacional. Pero todos los bancos han cambiado de estrategia por las nuevas normas de provisiones —IFRS 9— y la presión del BCE para que se reduzca la exposición a activos problemáticos. Los inversores más activos en este tipo de operaciones son Cerberus, el canadiense CPPIB, Lone Star, Blackstone y Deutsche Bank.

Con la segunda cartera, Santander busca aprovechar el apetito de las promotoras y, sobre todo, de los grande fondos que tienen detrás por crecer en volumen antes de que llegue el cambio de ciclo. La entidad tiene actualmente en balance terrenos por valor de 4.370 millones, e inmuebles por otros 4.000 millones.

Entre los posibles candidatos para esta cartera figuran grandes fondos, interesados en hacerse en hacer crecer su perímetro actual. Y es que, todas las grandes promotoras del país, salvo Metrovacesa, tienen detrás un gran fondo que todavía tiene pendiente de ejecutar su estrategia de salida.

Así ocurre con Aedas Homes, de Castlelake; Vía Célere, de Värde Partners; Inmoglaciar, de Cerberus; Habitat, de Bain Capital, y Solvia Desarrollos, cuya compra está cerrando Oaktree. (El caso de Neinor es diferente, porque Lone Star ya vendió).

Carteras 'jumbo'

Al margen de estas dos operaciones, las mayores desinversiones que ha habido en España en los últimos años han sido las del ladrillo del Popular; los 14.000 millones de activos de BBVA vendidos a Cerberus; los 12.800 millones de CaixaBank que compró Lone Star, y los 11.500 millones en créditos e inmuebles tóxicos que Sabadell vendió a Cerberus y Deutsche Bank.

Santander quiere dar un golpe de efecto en el mercado en un momento clave, desafiando la desaceleración. La evolución de estas ventas será un termómetro de cómo ven la situación los inversores internacionales.

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