Hispania negocia con Soros ampliar la vida de la socimi y modificar los honorarios

No siempre ha sido una socimi. Cuando salió a bolsa, el 14 de marzo de 2014, Hispania Activos Inmobiliarios era una sociedad de inversión de la cual dependía una socimi, estructura que había elegido minuciosamente, ya que esta fórmula le permitía, entre otras cosas, adquirir activos mediante la compra de deuda, como hizo, por ejemplo, con el Hotel Guadalmina, su primera gran operación dentro del segmento más turístico del negocio inmobiliario.

Pero había otra razón más de fondo para adoptar esta forma: el limitado periodo de vida con el que nació. A diferencia de las otras tres grandes socimis -Merlin, Lar España y Axiare- que dieron el pistoletazo de salida a este pujante sector, Hispania se creó con un detallado calendario que contemplaba tres ejercicios de inversión, y otros tres de desinversión, tal y como explicó con detalle la compañía en su folleto de salida a bolsa.

No obstante, dejó abierta la puerta a prorrogar este horizonte, siempre y cuando recibiera el visto bueno de sus accionistas en Junta General, cita para la que ya está trabajando el equipo de Azora, gestora de Hispania, que ultima una nueva propuesta con la vista puesta en recibir el visto bueno de sus inversores en marzo, cuando se cumplirán los tres primeros años de vida del vehículo.

Según ha podido confirmar El Confidencial con varias fuentes conocedoras, la ahora ya socimi (adoptó esta forma societaria poco antes de verano) está negociando con sus principales accionistas, con George Soros a la cabeza, no sólo ampliar el periodo de vida de la compañía. sino toda una nueva propuesta de valor, basada en especializarse cada vez más en hoteles, en detrimento de oficinas y viviendas, y en modificar la política de gestión. Consultada por este medio, desde Hispania han declinado hacer ninguna declaración al respecto.

La confianza del magnate húngaro en Hispania quedó subrayada en la última ampliación de capital de la compañía, que suscribió en su parte proporcional, y en los mensajes que ha transmitido al equipo de Azora de estar dispuesto a seguir apostando por la compañía, pero a cambio también de una serie de modificaciones que afectan, directamente, a los intereses de la gestora.

Según afirman las mismas fuentes, Soros estaría interesado en que la gestión de Hispania se pudiera interiorizar de alguna manera, en vez de ser externa como ahora, y en modificar la política de honorarios, que el contrato de gestión divide en un parte fija, los honarios base, y otra variable, los honorarios de incentivo. La primera es una comisión comisión ligada al porcentaje de inversión de los fondos netos iniciales que se obtuvieron con la salida a bolsa; y la segunda, una comisión relacionada con el nivel de rentabilidad obtenida con las inversiones.

Giro estratégico

Desde su creación, hasta cierre del tercer trimestre de 2016, último periodo con cifras oficiales, Hispania ha invertido 857,1 millones de euros en hoteles,395,3 millones en oficinas y 177,9 millones en el sector residencial, lo que arroja un total de 1.430,3 millones, casi tres veces más de los 500 millones que levantó para salir a bolsa.

Ya entonces, Soros apareció como accionista de referencia e inversor ancla de la sociedad, papel que sigue teniendo, al controlar un 16,67% de las acciones. En cambio, el otro gran inversor internacional que apostó con fuerza por esta socimi cuando saltó al parqué, John Paulson, ha deshecho prácticamente toda su participación y, según los últimos registros de la CNMV -Comisión Nacional del Mercado de Valores-, apenas posee un 2,8%, frente al 18,37% que llegó a controlar.

La evolución de la compañía no ha sido como inicialmente se esperaba, ya que su primera gran apuesta fue dirigida a crear un gigante de oficinas, salto que intentaron dar lanzando una opa sobre Realia. Esta operación se preparó en paralelo a las conversaciones que mantuvo Soros con Esther Koplowitz, entonces dueña del grupo constructor, para entrar en la constructura, acuerdo que en el último momento le arrebató Carlos Slim, el mismo inversor que ganó la mano a Hispania en Realia.

La socimi volvió a intentar dar un salto de esta dimensión con Testa, patrimonialista que terminó adquiriendo Merlin. En cambio, sí ha logrado su objetivo de convertirse en la mayor socimi hotelera gracias a BAY, el vehículo que creó con Barceló a principios de 2015, y que desde finales del pasado ejercicio puede inyectarse en su totalidad.

Cuando lanzó la opa sobre Realia, Hispania abordó está operación con la vista ya puesta en la posibilidad de que sus inversores no le concedieran la prórroga que prevé solicitar en el primer trimestre de 2017, y sus planes contemplaban mantener inicialmente los dos vehículos independientes para que, llegado el día D, si tenían que desinvertir, poder hacerlo sólo en uno de ellos, y mantener el otro.

En los últimos meses, la compañía ha llevado a cambio una importante reorganización de su estructura, con la conversión en socimi de todas sus filiales y la absorción de las mismas, pasos todos dirigidos al mismo punto, de convencer a los accionistas sobre la conveniencia de seguir apostando por este vehículo. Eso sí, con una nueva hoja de ruta. En marzo llegará la prueba de fuego.