Valdebebas escenifica el quién es quién del nuevo tablero inmobiliario

Es uno de los desarrollos urbanísticos de Madrid más activos. De las 13.500 viviendas proyectadas se han entregado casi 4.000 y ya son más de 6.000 los vecinos que viven allí. Hay cerca de 1.300 pisos en construcción y otros 3.500 arrancarán en los próximos meses.

Ante la escasez de suelo, que ya es una realidad en algunos puntos del mercado madrileño, Valdebebas cuenta con una importante bolsa de suelo finalista y en venta en la ciudad. Desde que a principios de año se despejaran las dudas legales en torno a este nuevo barrio al norte de Madrid, las compras de suelo se han sucedido, y las especulaciones sobre grandes operaciones en este desarrollo, también.

En plena crisis, fue de los pocos barrios donde aterrizaron de nuevo las grúas y donde la construcción de viviendas, aunque a paso lento, siguió adelante. Hoy en día se ha convertido en uno de los tableros inmobiliarios más importantes de la capital, cuyas fichas reflejan a la perfección quiénes son los protagonistas y qué tipo de promociones se llevan a cabo en el nuevo escenario inmobiliario surgido tras la crisis. Las grúas están a pleno rendimiento.

"Valdebebas es el ámbito de Madrid con mayor número de promotores y mayor número de promociones, además de una demanda de compradores de vivienda muy activa", explica a El Confidencial Sammuel Población, director nacional de Suelo y Residencial de la consultora CBRE. "Además, es el desarrollo de mejor ámbito actualmente en la capital y el mejor ubicado en cuanto a suelo y viviendas a la venta".

A: Valdebebas, núcleo urbano

En Valdebebas, están los grandes supervivientes de la peor crisis inmobiliaria de nuestra historia reciente y también los nuevos 'players' del sector. Basta dar un 'paseo virtual' por el mapa para encontrar a promotores (Vía Célere, ACR, Amenábar, Monthisa, CP Inmobiliaria y un largo etcétera) y gestoras de cooperativas (Domo Gestora, Grupo Ibosa, Inmoglaciar, Serprocol, Vicopal...) que levantan y han levantado viviendas libres y protegidas, en régimen de cooperativas y comunidades de bienes o en promoción libre. Muchos de ellos acaparan los principales proyectos inmobiliarios de la capital. Es el caso de Domo Gestora, en el solar de Raimundo Fernández-Villaverde, o Grupo Ibosa, en las antiguas cocheras de Metro de Madrid en Cuatro Caminos, por poner solo algunos ejemplos. O auténticos supervivientes como Vía Célere o Pryconsa, muy activos también en la capital.

"Hemos observado un cambio de tendencia. Hasta hace muy poco, el 80% de lo que se promovía era en régimen de cooperativa. Sin embargo, ahora, los promotores vuelven a estar mucho más presentes", explica a El Confidencial Jorge Serrano, director gerente de la Junta de Compensación de Valdebebas. "Han cambiado el modo de financiar los proyectos. Antes lo hacían con capital propio y ahora buscan un socio", añade Serrano.

B: Zona de Las Cárcavas

Socios que, en muchos casos, llevan el sello de un fondo de inversión internacional, fondos presentes en muchas de las operaciones de suelo más importantes que se están cerrando en los últimos meses en Madrid y en algunos de los proyectos residenciales más exclusivos de la ciudad.

De hecho, todo el suelo en manos de la Junta de Compensación ha estado en el punto de mira de cooperativas, promotores y fondos de inversión sin que, por el momento, ninguno haya llegado a buen puerto. De hecho, la propia Junta convocó en verano la subasta de dos parcelas, consciente de este creciente apetito inversor, si bien, finalmente, solo encontró comprador para una de ellas.

El adjudicatario fue Esta Gestión 100, detrás de la que se encuentra el arquitecto Enrique Taboada, quien levantará una promoción de 64 viviendas en régimen de cooperativas. Por esa parcela, pagó 6,5 millones de euros, a unos 810 euros por metro cuadrado, sensiblemente por encima de los 700 euros del precio de licitación.

"Junto a Arroyo del Fresno, Valdebebas es el desarrollo urbanístico de la zona norte de Madrid que mejor acogida está teniendo entre los compradores de vivienda y que más interés está despertando a la hora de comprar terrenos. Y, a pesar de que el suelo se calienta solo con mirarlo, teníamos que estar aquí. De hecho, nosotros hemos tenido que pagar un 15% más en la subasta para poder hacernos con la parcela. Eso sí, ya tenemos vendidas el 85% de las viviendas", explica Taboada a El Confidencial.

Esta, sin embargo, no ha sido la última operación de suelo en Valdebebas. Poco después de esta subasta, la inmobiliaria Premier España compró a la Junta de Compensación una parcela de uso libre, poniendo de manifiesto ese renovado apetito comprador por parte del sector promotor. Por el terreno, la compañía pagó algo más de 1.000 euros el metro cuadrado.

El apetito comprador ha provocado subidas de los precios del suelo en esta zona de Madrid de entre un 15% y un 33% en las últimas subastas celebradas

Precisamente Premier y Construcciones Amenábar se adjudicaron recientemente varias parcelas propiedad de Parque Empresarial del Olivar, uno de los principales propietarios de suelo de Valdebebas, que se declaró en concurso de acreedores en marzo de 2011 y cuya liquidación de activos ordenó el juez en el mes de julio. El interés de promotoras y gestoras de cooperativas, en este proceso, fue más que palpable. Por las cinco parcelas, Parque Empresarial del Olivar obtuvo 50,3 millones de euros, cifra suficiente para cancelar su deuda con la Junta de Compensación (30 millones de euros) y el Ayuntamiento de Madrid (seis millones).

Este apetito comprador ha tenido, inevitablemente, un impacto sobre los precios. Enrique Taboada ha tenido que pagar un plus del 15% para hacerse con la parcela de la Junta -para vivienda protegida-, mientras que Construcciones Amenábar se impuso en la puja por algo menos de 1.200 euros frente a un precio mínimo de venta en torno los 900 euros el metro cuadrado -vivienda libre-, es decir, un 33% más.

El precio de Valdebebas tocó fondo hace un par de años, en torno a 800 euros el metro cuadrado, y actualmente está en torno a 1.100 euros. "Los precios, en los niveles actuales son aceptables pero todo hace pensar que por el interés que ha despertado acabarán subiendo", añade Samuel Población.

C: Zona de El Encinar de los Reyes

"Hay apetito por comprar suelo. Eso es evidente. Y no solo residencial, sino de cualquier tipo. Los costes de construcción son tan bajos y el precio del suelo es tan barato, que comprar ahora en buenas ubicaciones para construir en los próximos años tiene todo el sentido del mundo. Si un inversor compra hoy en día suelo en Valdebebas, donde se está vendiendo por debajo de 3.000 euros el metro cuadrado, y piensa que en dos años puede vender a 4.000, ¿por qué no comprar?", explicaban hace unos meses diferentes fuentes inmobiliarias.