AÚN HAY UN 'STOCK' MUY ELEVADO DE PISOS SIN VENDER

Seseña, cientos de viviendas en medio de la nada ocho años después

Seseña fue el enclave elegido por Francisco Hernando, 'El Pocero', para levantar su sueño inmobiliario. Un sueño que se frustró antes siquiera de haber nacido

Son las 10:30 de la mañana del martes 1 de diciembre. Montamos en el coche y conectamos el GPS. La pantalla nos indica que nos esperan por delante poco más de 42 kilómetros y media hora -si el tráfico lo permite- para llegar a la localidad toledana de Seseña, cuyo nombre ha quedado vinculado a los excesos de la burbuja inmobiliaria. Un estigma que la acompaña desde hace casi una década y que difícilmente logrará borrar, al menos a corto plazo. 

Seseña fue el enclave elegido por Francisco Hernando, 'El Pocero', para levantar su sueño inmobiliario. Un sueño que se frustró antes siquiera de haber nacido. En 2008 estallaba la crisis inmobiliaria y el macroproyecto residencial ideado allí se vino abajo. 

[Conozca en imágenes la situación actual de Seseña ]

Foto: Elena Sanz.
Foto: Elena Sanz.

El GPS no nos engañaba. Tras media hora al volante, en la A-4 distinguimos finalmente a nuestra derecha, a lo lejos, bloques de viviendas que nos recuerdan las macropromociones que se han levantado en la zona norte de Madrid en la última década. Pero esta vez, lo que observamos desde la ventanilla del coche se encuentra en medio de la nada. Bloques de viviendas que rompen la monotonía de un paisaje de caminos y tierras de cultivo. Buscamos, sin éxito, un acceso directo al desarrollo que estaba llamado a convertirse en la ciudad dormitorio de miles de madrileños. Tardamos 10 minutos más en localizar la entrada, donde nos encontrarnos con la firma en forma de monolito de El Pocero que nos da la bienvenida a 'su obra'.

Desde 2008 se han construido en Seseña cerca de 2.000 viviendas y aún faltan por vender el 25%

Desde 2008, año en que estalló la crisis, se han levantado en Seseña 2.000 viviendas. Todas ellas acabaron en manos de los bancos. En la actualidad, ocho años después, y tras las agresivas rebajas de precios del Banco Santander y Sabadell, el 'stock' se ha reducido en un 75%. Y, sin embargo, todavía quedan bloques enteros sin vender. Cerca de medio millar de pisos vacíos situados en medio de la nada, según estimaciones de la tasadora Tinsa.

Para que nos hagamos una idea, en el portal inmobiliario idealista, se anuncia la venta de 200 viviendas desde 73.000 euros, la más barata, hasta algo más de 300.000, la más cara. Muchas de estas viviendas están en manos de particulares, mientras que otras aún siguen en los balances de los bancos. Sabadell todavía cuenta con algunas unidades. 

"En su día, cuando Santander y Sabadell rebajaron tanto los precios para liquidar su 'stock' allí, hicieron mucho daño al resto de municipios del sur de Madrid", explica a El Confidencial Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. "Seseña se alimentó de Madrid, de la demanda que no podía permitirse comprar una vivienda en el sur de la comunidad y que encontró allí una alternativa con viviendas mucho más grandes y por menos precio. Sin embargo, la digestión de las viviendas que quedan por vender será lenta, especialmente si tenemos en cuenta la fuerte corrección de precios que se ha producido también en muchos municipios de Madrid", apunta Smerdou.

"No obstante, y a diferencia de lo que se puede pensar", concluye este experto, "la gente que vive allí está contenta y hay mucho movimiento. Hay un polideportivo, un pequeño estanque y pequeños comercios, además de un colegio público bilingüe". A pesar de ello, aún cuesta imaginarse Seseña como un desarrollo consolidado y lleno de vida. 

Un elevado 'stock' en toda la provincia de Toledo

Seseña es, sin duda, uno de los casos más llamativo de los excesos inmobiliarios, pero no el único. La locura constructora se extendió como una mancha de aceite por toda la provincia de Toledo, generando situaciones muy rocambolescas. Incluso en la capital se han construido más de 4.000 viviendas desde que estalló la crisis, de las cuales, el 25% aún busca comprador.

Entre los núcleos pequeños de provincias cercanas a Madrid, los municipios al norte de Toledo todavía mantienen una tasa de desocupación media del 40% sobre el parque construido desde 2008. Seseña, a diferencia de lo que pueda parecer, no presenta las tasas más preocupantes, puesto que el 'stock' está ligeramente por debajo del 25%, similar a la media metropolitana de Madrid.

Foto: Elena Sanz.
Foto: Elena Sanz.

En localidades como Camarena, Alameda de la Sagra o Yepes, el porcentaje de pisos sin vender oscila entre el 60% y el 70% del parque de obra nueva.  En estos municipios se pusieron en pie cientos de viviendas que ahora nadie quiere. Algunos proyectos se quedaron a mitad de camino, ensuciando el paisaje de estos pueblos. La inmensa mayoría de los pisos sin vender se encuentran en manos de los bancos. Viviendas fuertemente rebajadas que ya nadie quiere, en algunos casos, ni siquiera regaladas.

"En La Sagra, Ocaña o Torrijos, la situación para las viviendas sin vender es complicada. No solo no hay demanda sino que se construyen promociones con viviendas muy pequeñas, de uno y dos dormitorios. Se sobreprogramó mucha vivienda pequeña que hoy en día tiene una salida muy difícil en el mercado", añade Carlos Smerdou.

"La fuerte subida de precios que se produjo en mercados como el de Madrid y su área metropolitana más inmediata, produjo un complicado dilema en el comprador de vivienda, que se vio obligado a sacrificar en parte la calidad del inmueble adquirido en términos de superficie y/o antigüedad para permanecer en los núcleos urbanos principales, o, por el contrario, prescindir de la cercanía a los mismos en pos de una vivienda nueva y de mayores dimensiones", apunta Jorge Ripoll, director de servicio de estudios de Tinsa.

"Las sucesivas subidas de precio provocaron que el límite en el que se situaba el equilibrio entre el inmueble deseado y la distancia al núcleo principal se fuese ampliando progresivamente. En el caso del mercado madrileño, densamente poblado, el fenómeno llegó a traspasar los límites administrativos de la provincia. Es decir, que parte de la demanda de la provincia de Toledo en este caso procedía de Madrid. Con el cambio de ciclo, los mercados más cercanos fueron rebajando sus precios y, en la misma medida, la demanda potencial de este tipo de inmuebles fue abandonando las ubicaciones más alejadas, dejando tras de sí una gran cantidad de viviendas vacías de difícil salida como ha quedado reflejado en nuestro último informe de stock", añade Ripoll.

Llevamos ya ocho años intentando digerir este exceso de viviendas con un resultado muy dispar según la ubicación geográfica del 'stock'. Todo apunta a que en estos municipios, el proceso será lento, y no es para menos si tenemos en cuenta que con la caída de precios al sur de Madrid, ¿quién puede querer comprar ahora allí?

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