Valdebebas, en el punto de mira: el suelo se pone de nuevo en valor en Madrid

Fue el germen de la burbuja inmobiliaria, la semilla que sentó las bases de un sector inmobiliario basado en la especulación, provocó la escalada sin control de los precios de la vivienda y llevó a laquiebra a cientos de promotores. El suelo, el activo más tóxico y radiactivo, del quehasta hace apenas unos meseslos inversores huían como de la peste,se ha convertido recientementeen uno de los productos más codiciados del mercado.

Aunque sigue habiendoubicaciones donde el suelo vale cero y difícilmente encontrarácompradores, lo cierto es que, en los últimos meses, el apetito de inversores, promotores y cooperativasse ha centrado en solares dentro de la geografía madrileña.

Prueba de ello es el interés que ha despertado el suelo residencial que todavía queda por vender enValdebebas,uno de los desarrollos urbanísticos con mayor potencialde crecimiento al norte de Madrid. Una vez despejadas las incertidumbres judiciales yque las grúas han vuelto a trabajar a pleno rendimiento,la Junta de Compensación, propietaria de buena parte del suelo residencial, ha recibido media decena deofertasde compra por parte de varios inversores, según ha podido saber El Confidencial.

Estaríamos hablando de varias parcelas con un total de 113.000 metros cuadrados edificablesdestinadas a laconstrucciónde un millar deviviendas–900 protegidas y 100 libres–. Estasparcelas provienen de lareordenación urbanísticade la pastilla comercial de Valdebebas que inicialmente contemplaba un gran centro comercial y que, finalmente, combinaráunárea comercial (44.571 metros cuadrados, unos 56.000 edificables), equipamiento dotacional y privado –como la construcción de un colegio privado–, viviendasprotegidasy viviendas libres.

El interés por los terrenos de Valdebebas no es aislado."Hay apetito por comprar suelo, eso es evidente. Y no sólo residencial, sino de cualquier tipo. Los costes de construcción son tan bajos y el precio del suelo es tan barato que comprar ahora en buenas ubicaciones para construir en los próximos años tiene todo el sentido del mundo. Si un inversor compra hoy en día suelo en Valdebebas, donde se está vendiendo por debajo de 3.000 metros cuadrados, y piensa que en dos años puede vender a 4.000, ¿por qué no comprar?", explican fuentes inmobiliariasque prefieren mantener el anonimato.

Apetito de inversores internacionales

Algunos fondos internacionales, como el norteamericano Lone Star, han manifestado públicamente que están dispuestos a comprar suelo por toda la geografía española. A este respecto, Lone Staranticipaque se quiere convertiren el principal constructor de vivienda en España. Así dijo Juan Pepa,managingdirectordel fondo en Europa recientemente. "Casi se nos pasa el arroz en España ya que llegamos tarde, en 2013, y apostamos claramente por el mercado español y nos vemos como unplayer industrialreinvirtiendo nuestros dividendos en la compra de suelo para la construcción de vivienda no sólo en Madrid y Barcelona, sino en toda España. Queremos ser el primer promotor residencial y estamos yendo directos acomprar suelo”.

La Junta de Compensación de Valdebebas ha recibido varias ofertas para comprar el suelo residencial

Valdebebas es sólo uno de los puntos calientes de la geografía madrileña. "En El Cañaveral varios fondos de inversión nos han pedido estudios de mercado sobre el suelo en este desarrollo", explicaba recientemente Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, mientras que José Antonio Díaz Rosa, director técnico de la Junta de Compensación reconoce que a diario llegan interesados en comprar suelo en el desarrollo.

Tal es el renovado apetito comprador que los expertos alertan del 'calentón' del mercado en algunas zonas y en operaciones muy concretas. Eso sí, los expertosinsisten en que la gran diferencia respecto a lo que sucedió en pleno boomes que en esta ocasiónla banca ha aprendido la lección, y quien compra suelo debe hacerlo con recursos propios, es decir, sin apalancamiento. "El problema es que si el suelo se compra muy caro seacabará repercutiendo en el precio final de la vivienda y el inconvenientees que seguimos teniendo una tasa de paro muy elevada”, alerta Luis Corral.

El precio del suelo también sube

Una prueba clara de que el suelo ha salido del ostracismo más absoluto es el hecho de que el precio del suelo urbano subió un 5,2% en el cuarto trimestre de 2014 respecto al cierre del año anterior, un 9,2% en términos intertrimestrales, según datos del Ministerio de Fomento. Sin embargo, a diferencia de lo que sucede con las estadísticas de compraventas de viviendas o de precios, lo cierto es que las estadísticas de suelo todavía no reflejan ese cambio de tendencia o punto de inflexión, aunque sí cierta estabilización. Así por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, las ventas de suelo apenas superaron el millar de operaciones en 2014, cuando se alcanzó una cifra muy similar a la de 2013 y a años luz de las más de 6.000 operaciones que se cerraron en 2004.

El precio del suelo también parece estable. A cierre de 2014 se pagaba, de media, a 282 euros el metro cuadrado, un precio también muy similar al de un año antes, pero a años luz de los más de 560 euros de 2005.

La operación que ha marcado un antes y un después ha sido, sin duda, laventa del solarsituado en la madrileña calle deRaimundo Fernández-Villaverde, a escasos metros del Paseo de la Castellana. Un terrenopropiedad del Ministerio de Defensa que fueadquirido ensubasta públicapor 111 millones de euros por la gestora de cooperativas Domo en noviembre de2014.

Precisamente lascooperativashan sido las protagonistas de las escasas operaciones de suelo que han tenido lugar en los últimos tiempos. Otra cooperativa gestionada por Domo Gestora compró en el otoño de 2013 un solar en plena capital,en la calle Guatemala, también muy cerca del Paseo de la Castellana al Ayuntamiento de Madrid por 65 millones de euros, después de que el concurso de venta convocado por el consistorio quedara completamente desierto.En esta ocasión fue también unacooperativala que adquirió un terreno público –la antigua Gerencia de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid–.

Y es muy probable, según los expertos consultados, que las cooperativas entren en la fuerte puja que se espera por un solar que el Ministerio de Hacienda compró en los años 80 a unas monjas en la calle Padre Damián, también en pleno centro de Madrid. La subasta pública podría convocarse tras el verano, si bientodavía faltan los trámites administrativos para su cambio de uso. "Es muy posible que por este terreno se pague una cifra totalmente desorbitada", advierten los expertos consultados.