Sareb estudia inyectar 1.500 inmuebles a su nueva socimi y sacarla a bolsa en otoño

El ministro de Economía, Luis de Guindos, sorprendió ayer al mercado cuando anunció que Sareb está trabajando en constituir una socimi para sacarla a cotizar este mismo año. Una operación que sigue la senda estratégica marcada por el equipo de Jaime Echegoyen de buscar nuevas vías para poner en valor su cartera de activos inmobiliarios.

Actualmente, la sociedad está trabajando en la configuración del perímetro del nuevo vehículo, una labor contrarreloj, ya que los planes de Sareb pasan por intentar aprovechar la ventana de otoño para salir a cotizar, lo que significa que toda el proyecto debe estar listo para octubre o noviembre. El motivo de haberse fijado este horizonte es adelantarse a las futuras subidas de tipos y resultar así más atractivo para los inversores, cuyo actual apetito por el inmobiliario está muy condicionado por este factor, además de por la progresiva recuperación del mercado residencial.

Es dentro de este contexto donde Sareb se ha puesto a analizar qué inmuebles de los que tiene actualmente en alquiler cumplen los requisitos para formar parte de una socimi, y los primeros análisis arrojan que en torno a una cuarta parte de las 4.600 viviendas y 820 activos terciarios que tiene en renta podrían pasarse a este nuevo vehículo, según afirman fuentes conocedoras, lo que arroja una cifra cercana a los 1.500 inmuebles. Desde la compañía se limitan a señalar que, actualmente, está estudiándose qué activos se traspasarán.

Uno de los principales problemas a los que se enfrenta la sociedad es la atomización y dispersión geográfica de estos inmuebles, la mayoría de los cuales se ubica en Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana, lo que explica la importante criba que se está llevando a cabo. Otro es determinar si lo más conveniente es salir a cotizar al Mercado Continuo o en el MAB —Mercado Alternativo Continuo—, interrogante en cuya respuesta tendrá mucho que decir el tamaño final del vehículo.

Las mismas fuentes señalan que el precio medio de las viviendas que se traspasaron a Sareb ronda los 60.000 euros. Una parte de ellas ha sido vendida ya, tanto a través de los FAB —Fondos de Activos Bancarios— como en operaciones unilaterales, otras 4.000 han sido cedidas a comunidades autónomas y ayuntamientos para viviendas sociales, y las 4.600 restantes es sobre las que se está trabajando para la socimi.

Con estas medias, y tomando como referencia la criba de una cuarta parte de los activos, la pata residencial del futuro vehículo alcanzaría los 70 millones de euros, cantidad a la que deberían sumarse los bienes terciarios que se incorporen al vehículo. Además, la normativa permite que hasta un 20% de los activos de las socimis no sean en alquiler, lo que deja a Sareb la puerta abierta para nutrir también el vehículo con promociones, aunque desde la entidad insisten en que, por el momento, se está trabajando sobre los inmuebles que ya tienen en renta.

El porqué de la socimi

La lógica detrás de este movimiento es la misma que ya ha puesto en marcha la gran banca: la vehiculización. Ante la imposibilidad de vender de golpe miles de activos, Santander, BBVA y Banco Popular marcaron el camino el año pasado, cuando fusionaron las oficinas y centros comerciales de Metrovacesa con Merlin; mientras que las viviendas se integraron en Testa, plataforma que también han aprovechado para traspasarle posteriormente otros 3.387 hogares que tenían en sus balances. A esta jugada se suma otra similar que están diseñando dentro, Metrovacesa Suelo.

Con esta estrategia, las entidades ponen en valor sus activos, ya que pasan a estar cotizados, desconsolidan y se aprovechan de la curva de recuperación que se pronostica para los próximos años. El mismo razonamiento es el que ha hecho ahora Sareb, cuyo accionariado se reparte entre el Estado (49%) y la banca nacional (51%), con el añadido de que al sacar a cotizar la socimi ya está realizando una venta, lo que permite acelerar una desinversión que, por la vía tradicional, sería mucho más lenta.

No obstante, también es cierto que este vehículo es solo un canal más de los muchos que tiene en marcha Sareb para ir liquidando ordenadamente sus activos, con el añadido de que su peso dentro del total de activos de la entidad es mínimo.