Cuidado con el mantra de 'la vivienda como valor refugio': ¿y si no siempre es así?

El precio de la vivienda nunca baja, la vivienda es un valor refugio en tiempos de crisis y bajos tipos de interés, 'location, location, location' —ubicación, ubicación, ubicación—...

Son muchos los mantras que giran en torno al mercado residencial y, como ha demostrado la reciente historia económica, no siempre se cumplen. De hecho, como sucedió tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, en 2008, el primero de ellos saltó por los aires. ¿Qué sucede con el segundo de ellos? El mantra de la vivienda como valor refugio ha cobrado fuerza en los últimos dos años debido a la incertidumbre generada por la pandemia y a los bajos tipos de interés, y especialmente en los últimos meses, ante el fuerte incremento de la inflación.

Y es que, como explican los expertos, una de las pocas maneras, si no la única, de refugiarse de la pérdida de poder adquisitivo que provoca la inflación es invertir el dinero en activos cuya rentabilidad pueda neutralizar su efecto. Y la vivienda aparece en todas las quinielas debido a las escasas alternativas que ofrecen otros activos como la deuda pública o incluso la bolsa.

Desde 1985, la vivienda nueva ha crecido, de media, un 5,8% en términos anuales

Pero ¿actúa siempre como valor refugio? Si echamos la vista atrás, desde mediados de los años 80, a pesar de los altibajos en los precios de la vivienda y la inflación, la vivienda nueva ha experimentado una revalorización media anual cercana al 6%, según datos de la tasadora Sociedad de Tasación.

Es decir, quien en 1985 compró una casa como inversión, acertó en su decisión a pesar de los ciclos inmobiliarios por los que ha pasado el residencial desde entonces. Sin embargo, el 'track record' de la evolución de precios no implica, ni garantiza, que la media se vaya a mantener en el tiempo, mucho menos en el corto plazo. Además, en la actualidad hay una variable a tener muy en cuenta: la inflación, que presenta un gran impacto en inmobiliario, hasta el punto de que podría propiciar una subida de tipos de interés y neutralizar su posición como valor refugio, según esta tasadora.

Por eso, al igual que en cualquier decisión económica o de inversión, sea necesario coger lápiz, papel y calculadora o una buena tabla de Excel para analizar todos los escenarios y variables posibles. Dónde quiero comprar, a qué precio, con qué financiación contaré, necesitaré liquidez en el futuro, cuánto pagaré de impuestos, cuánto podré cobrar de alquiler si quiero arrendar la vivienda, qué gastos fijos tendré anualmente... Una larga lista de factores a tener en cuenta para no patinar en la inversión y en la que en los últimos meses ocupa un lugar especialmente destacado la inflación, que no ha dejado de aumentar hasta alcanzar el 6,5% en diciembre, su nivel más alto en los últimos 30 años.

De su evolución futura y del comportamiento de los precios de la vivienda dependerá en gran medida que el ladrillo actúe realmente como valor refugio o no. Es decir, que nos permita, ya no ganar dinero, sino no perderlo.

Antes de invertir, hay que hacer cálculos

Sociedad de Tasación ha elaborado un Excel que permite calcular el incremento anual de la vivienda necesario para compensar el efecto de la inflación y no perder dinero, tanto a nivel nominal de la vivienda —es decir, el valor que no tiene en cuenta la inflación— como a nivel real.

Como se puede apreciar en las tablas inferiores, Sociedad de Tasación analiza dos escenarios, uno con una inflación más moderada —2% anual durante cinco años— y otro, con la inflación disparada —6% anual—. El periodo de cálculo en ambos casos es de cinco años y se parte de un precio de compra de 200.000 euros.

En ambos escenarios, en el primer año de inversión, es decir, cuando se realiza la compra de la vivienda, se tienen en cuenta los mismos gastos o ingresos asociados a la operación de compraventa, gastos e ingresos que en los años sucesivos también se actualizan conforme a la inflación.

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EP

Así, por ejemplo, se tienen en cuenta los impuestos y gastos de la compraventa de la vivienda (un 10% sobre los 200.000 euros), los gastos de comunidad (250 euros al mes), IBI, impuesto de basuras, seguro (1.000 euros anuales), ingresos mensuales por arrendamiento (833 euros, o una rentabilidad anual del 5%), así como el IRPF (30%). Todas estas variables son las mismas en ambos escenarios y arrojan unos flujos que sí que varían sensiblemente a partir del segundo año dependiendo de la inflación.

Y, en ambos casos, si decidiéramos vender la vivienda pasados cinco años, ¿ganaríamos o perderíamos dinero? La respuesta dependerá de cómo se haya comportado el precio de la vivienda en esos cinco años.

Según los cálculos de Sociedad de Tasación, en un escenario con una inflación del 2%, incluso con una ligera caída de los precios (-0,2% anual, -0,9% acumulado en cinco años), no perderíamos dinero en términos nominales, mientras que, en términos reales, la vivienda tendría que haber subido, anualmente, a los ritmos de la inflación, es decir, al 1,9% anual (9,4% en cinco años), para poder compensar la pérdida de valor provocada por la inflación: 20.706 euros.

Y ¿qué sucedería en un escenario con una inflación disparada? De la misma manera que, en el primer escenario, en términos nominales, nuestra inversión soportaría incluso una caída anual de precios del 0,4% (-1,8% en cinco años); mientras que, en términos reales, la situación es muy diferente, puesto que sería necesario que la vivienda subiera un 5,8% anual (29,1% en cinco años) para compensar los 61.904 euros perdidos como consecuencia de la inflación.

Todo depende de la evolución del precio de la vivienda

Es decir, existe una variable clave en la inversión, en que la vivienda actúe realmente como valor refugio y nos haga no perder dinero: la evolución de los precios. Y, aunque es una variable imposible de determinar —nadie tiene la bola de cristal para saber qué pasará con los precios—, debemos tenerla en cuenta a la hora de decidir la ubicación, las características o el precio del inmueble que queremos comprar.

"Lo primero a tener en cuenta es si va a ser nuestra primera vivienda, es decir, si vamos a comprar una vivienda para vivir en ella o, si por el contrario, la queremos alquilar o vamos a tenerla vacía. Si vamos a vivir en ella, hay que computar los ingresos equivalentes a un alquiler, es decir, el beneficio implícito —o coste de oportunidad— de no tener que vivir de alquiler y pagar una renta. Asimismo, tenemos que tener en cuenta el plazo de nuestra inversión —cinco, 10, 15 años...— o las características de la vivienda, ya que no es lo mismo comprar en una ciudad que en otra, en un barrio que en otro —ya que de ello dependerá la liquidez de nuestra inversión si necesitamos vender o el alquiler que podemos cobrar—. También es importante la calidad de la vivienda, su antigüedad y un largo etcétera", explica Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación.

"Los precios de la vivienda aún tienen recorrido al alza, pero no creo vayan a volverse locos. Actualmente, no están creciendo a esos ritmos"

El plazo de inversión, de hecho, es muy relevante. Según Sociedad de Tasación, desde 1985, los precios de la vivienda nueva han subido un 5,8% en términos anuales. Sin embargo, a corto y medio plazo, esto no tiene, ni mucho menos, por qué ser así. "Los precios de la vivienda aún tienen recorrido al alza, pero no creo vayan a volverse locos. De hecho, actualmente no están creciendo a esos ritmos ni mucho menos", apunta Fernández-Aceytuno.

Según datos de la tasadora, durante 2021, los precios de obra han subido a un ritmo del 3% tanto en Madrid como en Barcelona capital, mientras que los mayores incrementos de precios, por distritos, en ambas ciudades, no superan en ningún caso el 5%. En el caso de Madrid, el máximo es el 4,6% anual del distrito de El Retiro y del 4,3% en San Sebastián de los Reyes, mientras que en el caso de la Ciudad Condal, Barcelona capital y Castelldefels son las zonas con mayores incrementos en los 12 meses, en ambos casos, del 3,1%.

En ambos casos, se trata de precios de obra nueva, una tipología sensiblemente más cara de la segunda mano y que, en los últimos años y con la pandemia, ha experimentado mucho mejor comportamiento en cuanto a precios, debido a su escasez.

"Pero ¿cómo puede evolucionar el precio de una vivienda plurifamiliar de segunda mano en Palencia mal orientada?", se pregunta el directivo de Sociedad de Tasación, quien alerta del peligro de tomar el mantra de la vivienda como valor refugio a pies juntillas.

"No es una ley divina. Además, si la vivienda va a estar vacía, los precios tendrían que subir mucho más para no perder dinero", añade. ¿Pero cuánto tendría que subir exactamente la vivienda?

En un entorno fuertemente inflacionista, sería necesario que la vivienda también subiera con fuerza para no perder dinero

En este supuesto, poniendo a cero los ingresos por alquileres y el coste de oportunidad, es decir, la compra de una vivienda que ni alquilarías ni utilizarías como uso propio ni que cederías a familiares, se necesitaría una subida anual del 4,1% —20,4% acumulada en cinco años— y del 6,4% anual —del 32,% en cinco años—, en términos nominales y reales, respectivamente, para no perder dinero en un escenario de inflación al 2%. Mientras que, si la inflación a cinco años es del 6% anual, sería necesario que la vivienda subiera un 4,3% anual —21,3% en cinco años— y un 11,2% anual —56,2% en cinco años—.

Es decir, especialmente en un entorno fuertemente inflacionista, sería necesario que la vivienda también subiera con fuerza para, al menos, no perder dinero con la venta de la vivienda y que esta realmente actuara como valor refugio.

"Para los próximos cinco, 10 o 15 años, el inversor tiene que hacerse la pregunta de si piensa que el crecimiento del precio de la vivienda se mantendrá o no. Hay que hacer los números y analizar pros y contras", insiste Juan Fernández-Aceytuno.

¿Fin del ciclo alcista en 2023?

Para ello, entre otros factores, hay que tener en cuenta la evolución futura de los tipos de interés, porque de ello dependerá el coste de la financiación, así como la evolución del empleo y los salarios, y un largo etcétera de variables que tienen relación directa con el mercado residencial. Un encarecimiento de la financiación, por ejemplo, limitará el ya de por sí limitado acceso a una vivienda, pero una elevada tasa de desempleo o unos salarios precarios condicionarán, asimismo, los precios de los alquileres.

Sociedad de Tasación tampoco dispone de la bola de cristal, pero sí de un agregador inmobiliario, una herramienta que reúne los datos actualizados, así como el histórico, de casi 170 indicadores macroeconómicos, inmobiliarios e hipotecarios. 84 de esas variables muestran una tendencia positiva, 24 neutra y 58 negativa.

"Si se cumpliera la tendencia habitual de ocho años consecutivos de crecimiento, el ciclo alcista del precio medio de la vivienda podría agotarse en 2023", señalan desde Sociedad Tasación.

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E. Sanz

Sin embargo, según Fernández-Aceytuno, "hay una serie de variables que podrían favorecer que el ciclo se alargue más en el tiempo, tanto en obra nueva como en vivienda usada. En el primer caso, los principales factores que se deben tener en cuenta son la falta de 'stock' disponible (sobre todo en las zonas con mayor demanda como Madrid o Barcelona), una demanda más acelerada que la oferta, el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada. En el caso de la vivienda usada, el impacto de los fondos Next Generation es la variable más determinante", añade este experto.

Por lo pronto, según destacan desde Sociedad de Tasación, España muestra una mayor estabilidad de precios de vivienda y transacciones que otros países de la Unión Europea o que Estados Unidos, que registran crecimientos de hasta doble dígito, mientras que la cotización de las empresas inmobiliarias con foco principal en el segmento residencial está creciendo a un ritmo interanual más alto que el propio Ibex 35 desde el inicio de la pandemia.

"La evolución de la inflación podría espolear una subida de tipos de interés y neutralizar la posición del inmobiliario como valor refugio"

"Una evolución que pone de relieve el empuje y la fortaleza que está mostrando el mercado residencial en el actual contexto de crisis pandémica", explican desde la tasadora.

Y, como telón de fondo, un amigo inesperado, la inflación, que podría tener un impacto directo sobre la intención de compra y/o inversión en inmuebles. "Su evolución alcista en 2022 podría espolear, a su vez, una subida de los tipos de interés y, al mismo tiempo, neutralizar la posición del inmobiliario como un valor refugio frente a otras alternativas de inversión", concluyen desde la tasadora.