La inversión inmobiliaria coge impulso, pero no consigue volver a niveles prepandemia

La inversión inmobiliaria coge impulso, pero no logra volver a los niveles prepandemia. 2021 se despide con 24.000 millones de euros de inversión, una cifra que supone un incremento del 28% respecto a las cifras de 2020, pero que se sitúa aún un 30% por debajo de los 35.000 millones de 2019, año récord para la inversión desde la crisis de 2008, y ligeramente por debajo de los 27.000 millones de 2017 y 2018.

Así lo recogen los datos de Addmeet, portal especialista en subastas y ventas privadas 'online', que recientemente cerraba la venta 100% 'online' de un activo a una socimi. Unos datos que incluyen transacciones de edificios e inmuebles ya construidos, así como activos en construcción a lo largo y ancho de toda la geografía española, no solo en los grandes mercados.

Año y medio después del confinamiento, en marzo de 2020, el mercado inmobiliario vuelve poco a poco a la normalidad, tras dejarse por el camino cerca de 12.000 millones de euros, una cifra que supone algo más del 1% del PIB.

Las cifras de inversión esconden dos caras de una misma moneda, puesto que, aunque el sector hotelero ha conseguido volver a las cifras de 2019, el segmento que sigue lastrando el volumen de inversión sigue siendo el comercial, con una caída del 49% en el volumen de las transacciones hasta situarse cinco veces por debajo de los máximos de 2017, cuando se alcanzaron cifras récord de inversión.

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La vuelta a la normalidad ha traído consigo de nuevo a los turistas, animando la inversión en los activos hoteleros —el segundo mayor 'deal' de 2021 está vinculado, precisamente a un activo hotelero—, o la progresiva vuelta a las oficinas, mientras que los centros comerciales, a pesar de haber recuperado sus niveles de afluencia previos a la pandemia, no han conseguido despegar, debido, en gran medida, al auge del comercio electrónico, que irrumpió con fuerza durante la pandemia y ya se ha instalado en la vida de los ciudadanos españoles, lo que ha puesto en serias dudas las inversiones en este segmento.

Unas dudas que han favorecido a otro tipo de activos muy vinculados al comercio electrónico como los logísticos —especialmente las ubicaciones de la última milla— o los centros de datos. No en vano, tres de las 10 mayores operaciones inmobiliarias del año tienen que ver con los centros de datos de Amazon en España.

El hotelero, el gran protagonista

El hotelero, con 6.300 millones de euros, más de 2.000 millones por encima de la cifra de hace un año, y el industrial, uno de los ganadores de la pandemia —junto con el residencial—, con otros 6.000 millones de euros, han acaparado el grueso de las inversiones. El primero arrancó con fuerza 2021. De hecho, en los seis primeros meses del año se superó la cifra de todo 2020, lo que da idea del apetito por un sector muy castigado por las restricciones impuestas por la pandemia y la práctica desaparición de los turistas.

Tres de las mayores operaciones de inversión inmobiliaria en España están, de hecho, vinculadas al sector hotelero. La compra del hotel Madrid Edition por 205 millones de euros en la plaza del Celenque por Archer Hotel Capital, el vehículo de inversión hotelera participado por el fondo de Singapur GIC y el fondo de pensiones holandés APG, ha sido la gran operación hotelera del año —dejando de lado las ventas de carteras de activos—.

Por volumen de inversión, detrás del hotelero se sitúa el industrial, uno de los grandes ganadores de la crisis junto con el residencial en alquiler, y que continúa en el radar de los inversores ante el 'boom' del comercio electrónico que ha impulsado la ocupación y los alquileres del espacio industrial y logístico, con especial interés en la última milla. El industrial ha incrementado un 60% su inversión respecto a 2020, multiplicando por cinco la inversión respecto a 2015, cuando inició su remontada.

Oficinas, por su parte, es un segmento que se mantiene estable, con la vuelta paulatina de los trabajadores a la oficina. De hecho, la mayor operación del año se enmarca dentro de este segmento. Se trata de la inversión de más de 300 millones de euros que realizará Colonial en su proyecto estrella en Madrid: el campus Méndez Álvaro, en el que la socimi, además de oficinas, levantará su primer desarrollo de viviendas en alquiler con más de 300 viviendas.

Los 4.200 millones de 2021 están en línea con la cifra de 2020 y algo por debajo de las de 2017 y 2016, aunque muy alejadas de la cifra récord de 2018 y 2019 cuando se produjo la venta y reventa de la Ciudad Financiera. Una operación que supuso una inversión de 3.000 millones de euros, aproximadamente.

El 'build to rent' sigue en auge

Por último, uno de los segmentos que, junto con la logística e industrial, sigue acaparando en interés de promotores y fondos de inversión es el residencial en alquiler, en especial los proyectos 'build to rent'. La inversión en residencial ha crecido con fuerza un 120% por encima de los 4.000 millones de euros, duplicando la inversión de 2020 y batiendo las cifras de ejercicios precedentes.

EY calcula que en España se construirán 504.000 viviendas nuevas durante los próximos cuatro años, de las cuales un 5,4% se destinará al alquiler. La práctica totalidad de las grandes promotoras españolas se han subido a la ola de la vivienda en alquiler de la mano de grandes fondos internacionales. Una de las grandes operaciones del año es la megaoperación a tres bandas entre Gestilar, Mapfre y el fondo DWS para levantar 1.000 viviendas en alquiler en Getafe y Vallecas. Una operación de 240 millones de euros.