El dueño de Los Nogales invertirá 7,7 M en un proyecto de 86 pisos turísticos en Madrid

El nuevo curso escolar arranca con novedades en el mercado inmobiliario de Madrid. Antes de marcharse de vacaciones, el Ayuntamiento de Madrid dio luz verde al proyecto de apartamentos turísticos promovido por Residencias Asistidas, sociedad propiedad de Lorenzo Berlanga Sarmentera, dueño asimismo de Los Nogales, compañía especializada en residencias y centros de día para la tercera edad.

En su pleno del pasado 21 de julio, el consistorio aprobó definitivamente el Plan Especial de Control Urbanístico Ambiental de Usos para el edificio que proyecta la compañía en el paseo de las Acacias 43, en el distrito de moda en Madrid, Arganzuela, en concreto, en el barrio de Acacias. Un proyecto que contempla la construcción de un edificio de 86 pisos turísticos y 53 plazas de garaje que supondrá una inversión de 7,7 millones de euros para la compañía, propietaria desde hace años del solar.

El futuro edificio contará con tres plantas bajo rasante destinadas a uso de garaje e instalaciones generales del edificio y ocho plantas sobre rasante destinadas a uso de hospedaje, con piscina comunitaria exterior y terraza en la última planta. El inmueble contará asimismo con medio centenar de plazas de aparcamiento, gimnasio, lavandería, bar, y se prevé una ocupación máxima de 451 personas.

Un edificio de 86 pisos turísticos, 53 plazas de garaje y una inversión de 7,7 millones

El solar, con una superficie de casi 1.000 metros cuadrados, albergó en el pasado una fábrica de harinas y posteriormente una residencia de la tercera edad, precisamente de Los Nogales, que fue demolida en 2013. Durante estos ocho años, el terreno ha permanecido en desuso y abandonado y es ahora, en pleno auge del alquiler residencial y turístico y de esta zona en concreto de Madrid, cuando la propietaria de los terrenos ha decidido darles un nuevo uso acorde con la nueva demanda del mercado residencial en la capital.

Para poder levantar este edificio de apartamentos turísticos, Residencias Asistidas ha tenido que redactar un Plan Especial que permita la implantación del Uso Terciario de Hospedaje en una zona eminentemente residencial. De hecho, los otros tres inmuebles que conforman la manzana donde estará integrado el futuro edificio tienen como uso característico el residencial con locales comerciales en planta baja.

En este sentido, para justificar la construcción de este edificio de casi un centenar de pisos turísticos, Residencias Asistidas argumenta: "La construcción de los alojamientos turísticos proyectados supondría facilitar la descongestión de la oferta de estos en la zona centro de Madrid (Anillo 1), para repartirla por el resto de la ciudad y buscar un equilibrio razonable entre uso residencial y uso de hospedaje. El barrio es claramente de uso predominante residencial y no se detecta ningún problema de saturación de oferta de hospedaje, como sí queda reflejado en otras muchas zonas de la ciudad. Por otro lado, la proximidad a la zona centro, unida a una excelente comunicación de transporte público, garantiza, bajo el punto de vista de la propiedad, una demanda activa".

En la memoria del Plan Especial remitido al Ayuntamiento de Madrid, la compañía recoge asimismo el estudio económico-financiero del proyecto, que supondrá una inversión total de 7.739.922 euros —sin IVA— que será amortizada en una década.

"Los retornos de la inversión están previstos mediante la explotación del proyecto, y, dada la evolución del sector, se cumplen las expectativas de cubrir y amortizar la inversión en un periodo de 10 años aproximadamente".

Precios en torno a 100 euros al día

Residencias Asistidas estima un precio medio por apartamento de 100 euros al día —por 12 meses—, que se traducirán en unos ingresos de 3.000 euros al mes y un nivel de ocupación del 65%. Asimismo, prevé ingresar 10 euros diarios —300 euros mensuales— por el alquiler de plazas de garaje y una ocupación del 50%, además de ingresos derivados de la prestación de servicios secundarios como bar, gimnasio o lavandería de unos 8.500 euros mensuales, algo más de 100.000 euros anuales. En total, prevé ingresar casi 2,2 millones de euros al año.

Se estima que generará unos ingresos anuales de 2,17 millones y gastos de un millón

Por el lado de los gastos, prevé un desembolso anual de poco más de un millón de euros —unos 87.000 euros al mes—, siendo la partida de la amortización de la deuda —774.000 euros anuales— la más abultada, seguida del coste de personal, 9.000 euros al mes —cinco personas con un coste medio de 1.800 euros mensuales—, 108.000 euros al año. Teniendo en cuenta la partida de ingresos y de gastos, prevé un objetivo de 'cash-flow' del 10% sobre las ventas, en torno a 1,1 millones de euros al año.

Arganzuela, un distrito en auge

El futuro edificio de Acacias 43 se levantará en un distrito en pleno auge a nivel residencial. A escasos metros, se levanta el proyecto residencial que promueve Gran Roque Capital, sociedad que controlan los venezolanos Miguel Ángel Capriles y su primo Áxel Daniel Capriles, sobre una antigua parcela de Prosegur, mientras que muy cerca se levantarán las futuras viviendas de Operación Mahou-Calderón.

Según datos recientes de CBRE, los alquileres se han disparado en la zona un 40%, aproximadamente, desde 2013. Sin embargo, Arganzuela es uno de los distritos del interior de la M-30 con las rentas más asequibles. De media, el precio se mueve en 15,6 euros el metro cuadrado al mes, frente a los 16 euros de media en Madrid o los 17,1 euros dentro de la M-30. Es decir, un 20% por debajo de la media de Madrid, y un 10% por debajo de la media de los distritos centrales.

Además, esta zona ha despertado especial interés entre promotores e inversores para la puesta en marcha de proyectos de viviendas en alquiler, el famoso 'build to rent', especialmente en Mahou-Calderón, con dos proyectos previstos, uno de Vivenio (140 viviendas) y otro de Aberdeen (160 viviendas), o en Méndez Álvaro de la mano de Axa (135 viviendas) o Vivenio (250 viviendas).