Guadalajara, Soria y Teruel construyen más casas por habitante que Madrid, ¿por qué?

Madrid es, con diferencia, la capital española en la que más viviendas se construyen en la actualidad. En 2020, se firmaron 7.882 visados, tres veces más que en Valencia (2.210), la segunda capital de España con mayor número de visados en 2020 y más de cuatro veces que en Barcelona (1.762). Y, sin embargo, si tenemos en cuenta el número de habitantes, lo cierto es que son capitales mucho más pequeñas como Guadalajara, Soria o Teruel las que presentan los mejores datos en cuanto a la construcción de viviendas por cada 10.000 habitantes.

Es decir, a pesar de que Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla concentran la actividad constructora del país, lo cierto es que hay vida inmobiliaria más allá de las grandes ciudades. Es decir, el mercado no está tan muerto como se podría pensar. O, al menos, así lo parece.

Guadalajara (40,92), Soria (40,68) y Teruel (38,36) lideran el ránking de capitales de provincia donde más se construye por cada 10.000 habitantes. Como se puede ver en el gráfico inferior, todas ellas, superan ampliamente la media nacional que se sitúa en 20 visados por cada 10.000 habitantes.

Soria y Teruel son las dos capitales con menor población de toda España

Estos nombres resultan muy llamativos, especialmente si tenemos en cuenta que Soria y Teruel son las dos capitales con menor población de toda España. Y si ampliamos el foco se observa, además, que ninguna de las grandes ciudades, aquellas que protagonizan los grandes titulares inmobiliarios, aparecen en el 'top ten' que se completa con Logroño, Pamplona, Almería, Córdoba, Granada, Albacete y Jaén.

Todas ellas, con tasas de visados entre 28 y 38 por cada 10.000 habitantes. En todos los casos, muy por encima de las grandes ciudades y de la media nacional, que se sitúa en 20 visados por cada 10.000 habitantes.

Se da la casualidad, además, de que tanto Guadalajara, Teruel y Soria también aparecían en 2007 entre las veinte capitales de provincias con mayor número de visados por cada 10.000 habitantes, en plena locura constructora. Así, por ejemplo, en Teruel se llegaron a firmar 165,9 visados por cada 10.000 habitantes frente a los 38,4 de 2020. En Guadalajara la cifra ha pasado de 115,8 a 40,9, mientras que en Soria en 2007 la cifra se situaba en 112,3 visados, frente a los 40,7 actuales. Cifras todas ellas muy llamativas, como lo son los 412 visados por cada 10.000 habitantes que llegó a firmar Badajoz, que en 2007 lideraba este ránking a gran distancia del segundo puesto, Murcia con 333,3 visados frente a los 13,4 actuales.

Al igual que sucedía en 2002, en 2007 ninguna de las grandes ciudades aparecía en los primeros puestos del ránking. De hecho, con 39,4 y 29,2 visados, Madrid y Barcelona se situaban a la cola de España, tal y como se puede consultar en el gráfico superior.

Y es que, en Madrid, a pesar de que es la capital en la que mayor número de viviendas se construyeron en 2020, la tasa de visados por cada 10.000 habitantes es de 23, prácticamente la mitad que en Guadalajara, Soria, Teruel. En Valencia, la segunda capital en el ránking por número de visados en 2020, la tasa es algo superior (27,6 visados por cada 10.000 habitantes) mientras que en Barcelona, la tercera gran ciudad a nivel constructor, la tasa cae desde 29 en 2007, hasta 10, una de las más bajas de España.

Y es que Barcelona pasó de firmar 5.700 visados durante el punto más alto de la burbuja inmobiliaria a algo menos de 1.800, es decir, la construcción se ha desplomado un 70% desde la época más activa del 'boom', aunque la Ciudad Condal tampoco ha sido la más castigada, ya que en Cuenca, Zamora, Murcia, A Coruña, León o Cáceres, por poner solo unos ejemplos, el desplome ha sido de casi el 100%.

La información extraída por El Confidencial a partir de datos facilitados por el Ministerio de Fomento, deponen de manifiesto cómo la actividad constructora no se ha visto paralizada por completo en mercados secundarios.

Falta de muestra, falta de suelo...

Pero ¿a qué se debe esta aparente incongruencia? Los expertos consultados por este diario hablan de errores estadísticos por falta de muestra, del gran aumento de la población en grandes ciudades o la falta de suelo en el centro de las mismas que habría desplazado la actividad constructora hacia zonas periféricas.

"Hay un sesgo en las estadísticas que puede deberse a la poca muestra existente en determinados mercados. No estamos ante mercados profundos ni sustanciales desde el punto de vista residencial, ni inmobiliario. No hay un mercado oculto en estas ubicaciones, sino más bien, los resultados arrojan un sesgo estadístico por falta de muestra", explica Antonio de la Fuente, 'managing director' de Corporate Finance de Colliers.

"Eso no quiere decir que en estos mercados no haya demanda para pequeñas promociones, pero es cierto que cuando salen varias promociones a la vez, como sucede en algunos de estos mercados, promociones de promotores locales, de pocas unidades, 10, 15 o 20 viviendas, sí pueden distorsionar el resultado de la muestra", añade de la Fuente.

Desde Tinsa, por su parte, Andrea de la Hoz, analista sénior de la compañía explica que "el ratio de visados por cada 10.000 habitantes refleja la actividad promotora en un determinado ámbito. Los datos están disponibles por ámbitos establecidos con una agregación administrativa, esto es, municipios, capitales, provincias, pero territorialmente estas agregaciones administrativas desdibujan sus límites y se producen transferencias cuando hay proximidad".

En este sentido, de la Hoz asegura que "las capitales, principalmente las de mayor tamaño, presentan una mayor colmatación y menores reservas de suelo urbano, por lo que extienden su crecimiento a los municipios limítrofes, en una configuración de coronas circulares articuladas en base a conexiones rodadas, funcionando como una gran área urbana".

Es decir, la falta de suelo en el centro de las ciudades, que es donde normalmente existe mayor densidad de población, provoca que la actividad constructora se desplace a localidades limítrofes.

La escasez de suelo en las grandes ciudades desplaza la construcción a zonas limítrofes

"Según un informe del Ministerio de Fomento con fecha de publicación 2018, en las grandes áreas urbanas de más de 50.000 habitantes habita el 68% de la población española y se concentra el 75% del empleo. Por lo que la relevancia de estas unidades urbanas radica en su función como polos de actividad. Así, el indicador de ratio de visados por población en una capital es más descriptivo de la realidad promotora que hay detrás cuanto menor sea el tamaño de dicha capital y menor número y peso relativo de municipios próximos operando como un área urbana presente".

"Estas unidades funcionales", tal y como explica esta experta, "presentan patrones territoriales muy marcados. Las grandes áreas urbanas han presentado en los últimos 40 años los mayores incrementos de población, concentrando el 80% del incremento nacional, constituyendo así el mayor receptor territorial del aumento demográfico, correlacionado con el aumento del parque inmobiliario a través de la actividad promotora".

Según Andrea de la Hoz, las mayores áreas urbanas con crecimientos más expansivos en las últimas décadas se han localizado en Madrid, litoral mediterráneo y en los archipiélagos, mercados todos ellos donde ha habido y sigue habiendo, una mayor actividad constructora que en el resto de España. Sin embargo, la falta de suelo para construir, ha provocado que esa actividad se haya desplazado a zonas limítrofes.

En el caso de Madrid, por poner un ejemplo, Alcalá de Henares, Alcorcón, Boadilla del Monte –hasta hace dos años– Getafe, Leganés, Majadahonda, Móstoles, Rivas-Vaciamadrid o Las Rozas, han experimentado en los últimos años un gran impulso constructor, precisamente por la falta de suelo en la capital y debido también a los elevados precios, que ha desplazado la demanda hacia zonas más 'asequibles'.

No todos los mercados se comportan igual

"Destacan también áreas urbanas vinculadas a una dinámica de deslocalización del área urbana de Madrid como Guadalajara, Toledo, Cáceres, Ávila y Cuenca, que han tomado impulso en determinados periodos de las fases expansivas de los sucesivos ciclos inmobiliarios", señala la directiva de Tinsa.

En definitiva, hay un claro factor de concentración de población en grandes ciudades, con efecto expansivo al área metropolitana, y también un factor de disponibilidad de suelo. Los municipios pequeños que lideran el ranking tienen mucho suelo disponible y lo que se construye se concentra allí, ya que apenas hay actividad en los alrededores. Por el contrario, en las grandes urbes, buena parte de la demanda no se queda solo en la capital, sino que se traslada a áreas metropolitanas.

No obstante, no todas las pequeñas ciudades tienen ratios de visados por habitante elevados, ya que, tal y como explican desde Tinsa, en la parte baja de la tabla también hay ciudades pequeñas que son cascos históricos y no tienen apenas suelo para seguir desarrollándose, de ahí que el número de visados por habitante sea también muy bajo, como puede suceder en Segovia, Zamora, Cuenta o Salamanca.

Sea como fuere, lo cierto es que ahora y hace algo más de una década, cuando la locura promotora y constructora se apoderó de toda España –en 2006 se llegaron a firmar más de 860.000 visados, doce veces más que en 2020– muchos mercados secundarios siguen mostrando, al menos a nivel estadístico, un mayor dinamismo que en las grandes ciudades si bien, las grúas siguen concentrándose en las grandes capitales.