Alerta en bancos y promotoras ante la fuga de los hipotecados a otras entidades

Un nuevo factor ha puesto en alerta a la banca. Desde la segunda mitad del año pasado, y especialmente en su recta final, las entidades promotoras de viviendas de obra nueva están sufriendo con fuerza una consecuencia de la nueva ley hipotecaria: la fuga de clientes hacia otros bancos. Desde el verano de 2019, cuando se aprobó esta normativa, los compradores ya no tienen que hacer frente a los gastos de registro, gestoría o notaría, ventajas que se suman al real decreto de 2018 que obliga también al banco a hacerse cargo del impuesto sobre actos jurídicos documentados.

La consecuencia directa de estos cambios es que, para los nuevos hipotecados, resulta mucho más fácil cambiar de entidad y negociar con otras un préstamo en mejores condiciones de las ofrecidas por la entidad promotora. De hecho, varias inmobiliarias y bancos han reconocido a este medio que se está desplomando el número de compradores que se subroga al préstamo con la entidad promotora hasta niveles de apenas el 40%, menos de la mitad de lo que venía siendo habitual, un golpe que viene dejándose sentir con especial virulencia desde la segunda mitad de 2020, es decir, un año después de entrar en vigor la nueva ley y tras las extraordinarias circunstancias que trajo el confinamiento la pasada primavera.

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La patronal inmobiliaria APCEspaña estima que el volumen anual de crédito promotor en España asciende a unos 12.000 millones de euros y que el 72% de los clientes necesitan de un préstamo hipotecario para financiar la compra de su vivienda. Esta cifra es muy superior a la media del mercado, que incluye la compra de hogares de segunda mano y que el año pasado se situó en el 53,4%, frente al 48,6% de 2019.

Hasta ahora, subrogarse a la hipoteca del promotor tenía importantes ventajas como el hecho de que no era necesario constituir un nuevo préstamo, ni abonar otros gastos como impuestos, lo que suponía ahorros de varios miles de euros, además de que era más fácil que el banco aceptara la operación. Para los bancos, el que la mayoría de los compradores de las nuevas viviendas fuera a subrogarse a su préstamo promotor compensaba el riesgo que asumían financiando la obra, ya que a cambio conseguían un perfil de cliente muy cotizado: un hipotecado a largo plazo, su nómina, la vivienda como garantía y, en muchos, tenedor de otros productos como seguro del hogar o vida. Ahora, en cambio, el premio se ha evaporado.

Aunque la fuga de clientes a otras entidades, en vez de quedarse con la promotora, era una de las consecuencias que el sector sabía que podía traer consigo los nuevos cambios legales, está produciéndose más rápido de lo esperado y, para colmo, llega en un momento especialmente delicado, en plena pandemia, con un sector financiero centrado en digerir su nueva ola de fusiones y con nuevos competidores como los neobancos, que están sabiendo aprovechar este cambio en las reglas de juego para robar hipotecas a las entidades tradicionales, estrategia que también está proliferando entre la banca tradicional para captar nuevos clientes.

Según los datos del Consejo General del Notariado, el año pasado, el número de subrogaciones de acreedor se dobló, pasando de 2.483 a 5.060 operaciones, cifras aún pequeñas en términos absolutos, pero que ya van marcando tendencia. Así, si se mira el detalle por semestres, la comparación de la primera mitad de 2020 frente a 2019 arroja un incremento de 42%, y eso que en este periodo se incluye el trimestre en el que se decretó el confinamiento del país, lo que desplomó las operaciones. Estas, por el contrario, se transfirieron al segundo semestre, triplicando así la comparativa frente al mismo periodo del ejercicio anterior.

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En cambio, la tasa agregada de compraventas de vivienda el año pasado se recortó un -15,2%, hasta situarse en 486.856 operaciones, y el número de nuevos préstamos hipotecarios para adquirir un hogar se redujo un -9,5%, lo que muestra que el incremento de las subrogaciones de acreedor responde a una apuesta del sector financiero por captar hipotecas de otros y no a que se hayan disparado las transacciones.

Este giro de los acontecimientos ha hecho temblar los cimientos del sector promotor. Desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, hace una década, poco a poco ha ido ampliándose la brecha entre bancos y promotoras, empujando a las segundas a la búsqueda de vías de financiación alternativas al préstamo promotor. El suelo fue lo primero que las entidades dejaron de financiar, lo que abrió la puerta a que grandes fondos como Castlelake, Lone Star o Värde se hicieran con jugosas bolsas de terrenos sobre las que han levantado compañías líderes como Aedas, Neinor o Vía Célere.

Para financiar la obra de los inmuebles (lo que en la jerga del sector se conoce como vuelo) con préstamo promotor, los bancos se han vuelto mucho más exigentes y están pidiendo preventas del 50% para conceder la financiación. A esto se une que, entre todos, apenas aspiran a financiar unas 60.000 viviendas anuales, apenas la mitad de los entre 100.000-150.000 hogares que las inmobiliarias aspiran conseguir transaccionar cada ejercicio para mantener su actividad.