La guerra hipotecaria se libra en la subrogación: un ahorro de hasta 30.000€

El mercado hipotecario está completamente parado. O casi. Al igual que ha sucedido con la venta de casas, prácticamente las únicas operaciones que han salido adelante durante el último mes y medio han sido aquellas que ya estaban en marcha antes de que se decretara el estado de alarma.

Sin embargo, en estas semanas de confinamiento, han sido muchos los hipotecados que han aprovechado para buscar ofertas para cambiarse de banco y mejorar las condiciones de sus préstamos, tal y como han constatado los expertos.

"No se han producido cambios en las condiciones de la oferta hipotecaria, pero sí hemos detectado que la mayoría de entidades están entrando en el mercado de cambio de hipoteca o mejora de las condiciones respecto a la competencia como forma de captación de nuevos clientes", señala Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator. "Hasta hace poco, eran pocas las interesadas en esta estrategia, pero con el freno de la solicitud de hipotecas de compraventa, la subrogación se convierte en una vía interesante de captación de clientes", añade.

Los bancos están entrando en el mercado de cambio de hipoteca o mejora de condiciones para robar clientes a la competencia

El interés por estos productos también se observa del lado del cliente. "Desde el inicio del estado de alarma, las consultas de mejora de hipoteca en nuestro comparador han pasado de representar un 10% del total a un 15%", señala este experto, quien destaca varias ventajas de este tipo de operaciones: el cliente cambia de banco para conseguir un mejor interés, menos vinculación o más seguridad.

Un ejemplo práctico

Según los cálculos de Rastreator, una persona que contratara una hipoteca hace cinco años podría ahorrar más de 30.000 euros si subrogara el préstamo con las mejores condiciones de este momento. "Imagina que en 2008 contrataste una hipoteca a 25 años por valor de 250.000 euros y con un tipo de interés fijo del 5,12%, que eran las condiciones medias del mercado en aquel momento. Tomando como referencia una cuota constante de 1.479,01 euros, cuando terminaras de pagarla, habrías abonado un total de 443.702,11 euros. De los cuales, 193.702,11 euros serían intereses", explica Carbajal.

Y continúa: "Sin embargo, en este momento, con la mejor oferta del mercado, podrías pagar un tipo de interés que quedaría en el 2,56% y que reduciría tu cuota mensual para el importe que te quedaría por pagar a 1.268,90 euros. Suponiendo que tuvieras que pagar unos 841 euros por la operación, entre comisión de subrogación del 0,5%, que en algunos casos corre a cargo de tu nuevo banco, y otros gastos administrativos, si subrogas tu hipoteca, al final, pagarías un total de 411.766,60 euros, de los que 29.720,63 euros serían intereses. En este caso, con la subrogación de hipoteca, ahorrarías un total de 31.935,51 euros".

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Debido al largo periodo que supone el pago de una hipoteca, el mercado hipotecario va evolucionando y hay momentos en los que las condiciones que ofrece son considerablemente más atractivas que las que se firmaron en su día. Dada la situación causada por el covid-19, son muchos los usuarios que consultan si es posible esa mejora en sus préstamos hipotecarios y cuáles son los pasos a seguir para conseguirlo. Pero ¿a quién compensa más cambiarse de banco?

Según MyInvestor, "las hipotecas formalizadas entre 2009 y 2017 se hicieron a tipos medios de interés más altos que los actuales, por lo tanto la subrogación les permite un ahorro potencial que varía, en función del importe que quede por pagar, el plazo y el tipo de interés de partida. Nuestros análisis internos calculan que el ahorro potencial en la vida del préstamo varía entre 10.000, 20.000 y más".

Estos expertos recomiendan que si el hipotecado "está pagando un tipo superior al euríbor + 0,69% en variable y un tipo fijo desde 1,09% a 15 años, 1,39% a 20 años y 1,49% a 25 años, le compensará el cambio. Además, las entidades cobran, de media, por los seguros ligados a hipotecas un 30% más que el precio, por lo que también es interesante simular el ahorro potencial eliminando este sobrecoste".

Los expertos consultados coinciden en señalar que el actual es un buen momento para subrogar hipotecas debido a los bajos tipos de interés tanto en hipotecas fijas como y variables. "Creemos que los precios de las hipotecas han tocado suelo —de no ser así, hay muy poco recorrido a la baja— y no es muy probable que veamos unos precios tan bajos como los actuales en el futuro. Y ya que estamos confinados y tenemos tiempo en casa, puede ser un buen momento para hacer todo el papeleo y empezar a ahorrar. Esperan tiempos complicados para muchas familias y rebajar la cuota de la hipoteca todos los meses sería una ayuda", señalan desde MyInvestor, que afronta los gastos de constitución y la comisión de subrogación.

Antes de nada, echa cuentas

El principal beneficio es que el cliente puede mejorar sus condiciones. Especialmente por la obtención de un mejor diferencial de tipo de interés (más bajo), una menor vinculación (quitándote productos que tenías contratados para poder obtener un interés más ventajoso) o menos comisiones.

"Esta operación, que puede ir acompañada de una ampliación del plazo de amortización, también te permite modificar la modalidad del tipo de interés, pasando de uno variable a uno fijo, ganando en seguridad y aprovechando que, en la actualidad, las entidades cuentan con ofertas muy atractivas en este sentido", reconoce Carbajal, quien asegura que "la subrogación es una opción más barata que la cancelación y suscripción de una nueva. Eso sí, hay que tener en cuenta que la subrogación tiene limitaciones y no se puede cambiar todo lo que quieras. Así, la hipoteca subrogada no puede incluir ni ampliación del capital del préstamo ni cambio de sus titulares".

La subrogación es una opción más barata que la cancelación y suscripción de una nueva, pero tiene limitaciones y no se puede cambiar todo

A pesar de las posibles ventajas, antes de tomar cualquier decisión, hay que echar cuentas. Hay que analizar si merece la pena económicamente. Es decir, si el ahorro que vamos a conseguir por la mejora de las condiciones compensa el gasto que vamos a tener que desembolsar por la operación. Porque el cambio de banco conlleva también una serie de gastos.

"En general, se dice que es más rentable subrogar la hipoteca en los primeros años de vida del préstamo hipotecario porque durante ese periodo se pagan mayoritariamente intereses y poco capital amortizado. Al contrario, al final de la vida de la hipoteca ya habrás pagado casi todos los intereses, por lo que amortizar los gastos de la subrogación será más difícil. Con todo, se trata de que hagas cuentas y si el ahorro que logras es superior a los gastos que va a suponer la operación, te interesa llevarla a cabo", asegura Carbajal.

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"Pero el precio no lo es todo", insisten desde MyInvestor. "Algunos clientes están pagando por seguros que no necesitan y podrían prescindir de este gasto. Otros sí necesitan esos seguros, pero están pagando un 30% más del precio que les ofrecemos nosotros. Otros clientes tienen fondos de inversión y planes de pensiones ligados a la hipoteca, pero conviene vigilar si son buenos productos. La banca tradicional tiende a colocar sus propios productos y no los de gestoras especializadas".

¿Qué trámites hay que realizar?

En primer lugar, los expertos señalan que para realizar una subrogación de hipoteca no se necesita el consentimiento de tu entidad financiera, ni que tenga que estar recogido en alguna cláusula de tu contrato, siempre que lo que tengas firmado sea una hipoteca y no un crédito ni otro producto. "Es más, puedes decidir cambiar de banco en busca de mejores condiciones en cualquier momento de tu vida".

Antes de la nueva ley hipotecaria, el cliente estaba obligado a quedarse en su entidad si esta le presentaba una propuesta igual o mejor

Eso sí, una vez elegido el cambio, los expertos aconsejan ponerse en contacto con la entidad financiera que la comercializa para ver si aceptan tu solicitud de subrogación de hipoteca y obtener una oferta vinculante de las condiciones de la operación de quien, de dar el visto bueno a la operación, deberá comunicarle a tu entidad actual que quieres subrogar la hipoteca. Esta última tendrá un plazo de siete días naturales para confirmar a la nueva el importe que se va a subrogar.

"Una vez entregada esa información, tu banco tendrá un plazo de 15 días naturales para presentarte una contraoferta. Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, estabas obligado a quedarte en tu entidad si esta te presentaba una propuesta igual o mejor a la del banco al que te querías marchar. Sin embargo, ahora no estás obligado a aceptarla y puedes escoger la opción que tú prefieras. Si, pasados los 15 días, tu banco no ha presentado contraoferta, o sí que lo ha hecho pero no la has aceptado, se procederá a efectuar la subrogación, que deberás formalizar mediante una escritura pública ante notario", concluye Carbajal.

¿Qué gastos implica?

Cambiar la hipoteca de banco no es gratis e implica una serie de costes que hay que tener en cuenta a la hora de calcular si compensa o no. Los principales son:

- Comisión de subrogación. Es uno de los gastos inevitables en este tipo de operaciones y se aplica sobre el capital pendiente de pago, siempre y cuando esta comisión esté contemplada en el contrato de tu hipoteca original. Eso sí, está limitada por ley y varía en función de cuándo se formalizó la hipoteca y de si tienes una hipoteca fija o una variable.

- Comisiones del nuevo banco. Cada vez se cobran menos, pero te puedes encontrar con que la entidad que subroga tu hipoteca (la nueva) establezca, por ejemplo, una comisión de apertura. Recuerda que son negociables y que, además, de acuerdo con la nueva Ley Hipotecaria, la comisión de apertura debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación, gestión o similares.

- Otros gastos. Con la nueva ley, en todos los préstamos hipotecarios es el banco quien asume los gastos de notaría, gestoría y registro, mientras que el cliente debe abonar los de tasación del inmueble. Este reparto de gastos también se aplica en las subrogaciones. Con lo cual, solo habría que abonar la tasación. No obstante, en el caso de las subrogaciones, este gasto no siempre es necesario, ya que podría servir la tasación original del préstamo que se va a subrogar sin necesidad de realizar una nueva.