Revolución inmobiliaria: Vía Célere salta al mercado de bonos y abre camino a Neinor y Aedas

Revolución en el mercado inmobiliario. Vía Célere se prepara para dar el salto al mercado de bonos y marcar así un hito en el sector promotor nacional, un mercado históricamente ligado a la banca, pero que desde el estallido de la burbuja, hace una década, está buscando nuevos cimientos financieros sobre los que levantar sus viviendas.

La compañía dirigida por Ignacio Morales está trabajado con JP Morgan con la vista puesta en emitir un bono de unos 250 millones de euros a un plazo de cinco años, movimiento que, si nada se tuerce, podría oficializarse en breve, según han confirmado varias fuentes conocedoras. En este reto, la promotora está siendo asesorada por Garrigues y Vinson & Elkins, mientras que el banco estadounidense va de la mano de Baker & McKenzie. Ninguna de las partes implicadas ha querido realizar comentarios.

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Si logra su objetivo, la promotora controlada por Värde Partners abrirá camino a Neinor y Aedas, que también están analizando la posibilidad de estrenarse en el mercado de bonos. Este tipo de financiación les permitiría obtener dinero a más largo plazo que los pagarés, que están limitados a un máximo de dos años, y con unas condiciones más ventajosas que las ofrecidas por los fondos de deuda, ya que la remuneración estaría, en todo caso, por debajo del 5%, frente al entorno del 10% que piden las firmas de financiación alternativa.

El momento, además, es único. Los mercados de capitales están muy calientes, debido a que hay una enorme liquidez combinada con tipos de interés negativos, lo que está empujando a los inversores institucionales a buscar desesperadamente nuevas ideas que les permitan conseguir algo de rentabilidad, y a los bancos de inversión como JP Morgan, a diseñarlas.

En este contexto, las promotoras se erigen como una oportunidad de conseguir rentabilidad para los inversores institucionales. No obstante, a la hora de analizar cuál podrá ser la horquilla final en la que se muevan los cupones de estas compañías, será clave si solicitan, y consiguen tener, 'rating' (calificación de su deuda), y de si este tendrá grado de inversión o no.

No obstante, el contexto es tan excepcional que las fuentes consultadas apuntan que, previsiblemente, para las promotoras primará la oportunidad de abrir una nueva vía de financiación a unos tipos interesantes, aunque sea sin 'rating', y que estos movimientos deberán ser rápidos, en el primer semestre del año, para aprovechar el auge de liquidez.

Mejorar deuda

Vía Célere mejoró su solvencia financiera el año pasado, al reducir su deuda corporativa en 216 millones de euros —amortizó un sindicado de 150 millones, líneas de crédito por 50 millones y repagó otros 16 millones—, pero las fuentes consultadas aseguran que continúa interesada en mejorar su posición de deuda, que asciende a 310 millones de euros, para lo cual aspira a contar con el futuro bono.

La promotora también acudió al MARF —Mercado Alternativo de Renta Fija— el año pasado, tras el estallido de la crisis del covid-19, para registrar un programa de pagarés por 100 millones de euros, cuyos plazos de emisión se sitúan entre los tres días y los dos años.

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La compañía lleva desde antes del estallido de la pandemia analizando cómo ampliar sus vías de financiación para rebajar su elevada exposición al sector financiero, que se enfrenta a un claro proceso de concentración.

A esto se une que las entidades, desde la pasada crisis, son mucho más estrictas a la hora de conceder financiación, y el número de nuevas promociones anuales que están dispuestos a respaldar los bancos difiere mucho del que aspiran a conseguir las inmobiliarias, empujándolas así a buscar alternativas.

Los bonos, al contar con plazos de vencimiento mayores, se erigen como la alternativa ideal, ya que los pagarés no cubren la totalidad de un proyecto (desde que se compra el suelo hasta que se venden todas las viviendas, pasan más de tres años). Pero, al tratarse de un terreno virgen para las promotoras nacionales, esta primera emisión es crítica, ya que si los inversores ven que la combinación funciona y cobran religiosamente su cupón, abrirán la puerta a nuevas y mayores colocaciones.