¿Por qué han aguantado mejor las hipotecas el impacto de la crisis que la venta de casas?

En 2020 se firmaron en España 333.721 hipotecas cuya finalidad fue la compra de una vivienda. Esta cifra supone un descenso del 7,6% respecto a la cifra de 2019 y supone la cifra más baja desde 2017. Por su parte, la venta de viviendas registró una fuerte caída del 17,7% en 2020, su mayor descenso en nueve años hasta apenas 415.000 unidades vendidas. Tanto el mercado hipotecario como el residencial han sufrido los efectos de la pandemia, pero ¿por qué ha sufrido menos el hipotecario que el de la compraventa?

La explicación radica, según llevan meses advirtiendo los expertos, en la desaparición de los inversores. Aquellos que compran una vivienda, pero que no necesitan financiación hipotecaria. Este colectivo ha desaparecido, por el momento, del mercado, debido a la crisis así como a la incertidumbre económica y jurídica, especialmente en lo que se refiere a la futura legislación en torno a los alquileres —buena parte de las viviendas adquiridas como inversión en los últimos cinco años se ha destinado al alquiler—.

En el gráfico inferior se puede apreciar cómo a partir de 2012, al calor de unos precios de la vivienda aún en caída libre y con el miedo a que España pueda ser intervenida, se produce una importante entrada en el mercado de la compraventa de los inversores. Inversores que afrontan la adquisición de la propiedad con muy poco apalancamiento o, directamente, sin necesidad de financiación.

Para que nos hagamos una idea, en 2021, cerca del 30% de las compraventas se pagaron al contado y, aún, a día de hoy, a pesar de que los tipos de interés se encuentran en mínimos históricos y conseguir una hipoteca es más barato que nunca, el porcentaje de viviendas compradas sin necesidad de financiación sigue siendo muy elevado.

Una situación completamente diferente a la vivida durante los años de burbuja inmobiliaria cuando, paradójicamente, se concedían muchas más hipotecas que viviendas vendidas.

Eran años en los que la abundancia de liquidez inundó el mercado, con hipotecas que cubrían más del 100% del precio de compraventa, la reforma de la casa, la compra del coche o el viaje de novios. Sin duda, según los expertos, una anomalía del mercado. Una situación que cambia radicalmente a partir de 2012. Con los precios de la vivienda aún a la baja y España pidiendo el rescate de la banca española en 2012, el pequeño inversor se refugia en el ladrillo y encuentra, en el alquiler tradicional, primero, y en turístico, después, rentabilidad mucho más atractiva que la que ofrece la deuda pública o, incluso, la bolsa.

En 2020 y debido a la pandemia, el inversor se encuentra rezagado y eso se refleja en las estadísticas, porque, aunque tanto la firma de hipotecas como la venta de casas se han resentido por culpa de la crisis, el mercado hipotecario ha sabido aguantar mejor el golpe. De hecho, incluso en el mes de mayo se firmaron más hipotecas que compraventas debido, probablemente, al cuello de botella que se generó durante los primeros meses del estado de alarma —marzo y abril—, y que provocó que muchas de las hipotecas que se tenían que haber firmado entonces llegaran de golpe a los notarios y registradores varios meses después.

Por lo pronto, los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestra que la pandemia ha puesto fin a seis años consecutivos de aumentos anuales en la firma de hipotecas, si bien sube el importe medio un 7,4% en 2020, hasta los 134.904 euros, su mayor cuantía en 12 años. Por el contrario, y en plena batalla de la banca por captar clientes, se produjo una reducción del 0,8% en el capital prestado por las entidades, hasta los 45.020 millones de euros.