¿Dónde buscan casa los ricos españoles?, ¿es demasiado caro el barrio de Salamanca?

¿Dónde están comprando casa las grandes fortunas españolas? Desde hace un año, con el estallido de la pandemia, la venta de viviendas a extranjeros se ha desplomado. Lo ha hecho en la costa, pero también en el centro de grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Las restricciones a la movilidad han frenado muchas las transacciones en el segmento del lujo, donde el protagonista, en un contexto como el actual, vuelve a ser el comprador nacional que, como vienen los expertos constatando desde hace meses, mira con lupa cualquiler transacción que supere el millón de euros.

Pero, ¿encajan los grandes proyectos de lujo del barrio de Salamanca o Chamberí en la demanda nacional o es un producto pensado fundamentalmente para comprador latinoamericano? Por ubicación, tipología y características, sí encajan. Por precio, en muchos casos, no, coinciden en señalar buena parte de los expertos consultados por El Confidencial.

"En los grandes proyectos de lujo como Canalejas, el 50% de los compradores han sido nacionales y el 50% internacionales", explica Carlos Zamora, director de residencial de Knight Frank, quien a pesar de que constata esa menor afluencia de compradores extranjeros, descarta que los proyetos de lujo actualmente en marcha estén pensados únicamente para una demanda internacional". "Los proyectos de lujo no se plantean pensando en que la demanda va a ser únicamente internacional o latinoamericana. De hecho, en muchos de los grandes proyectos residenciales de lujo, también han comprado nacionales".

En Canalejas, el 50% de los compradores han sido nacionales y el 50% internacionales

Luis Valdés, director de residencial de Colliers, comparte este punto de vista. "Al español rico, aquel que puede permitirse estar en Salamanca, compra en este barrio y desconecta los fines de semana en la casa del campo o de la playa. Es decir, mantiene su buena ubicación en Madrid, pero tiene una vía de escape en una segunda o tercera residencia. Hablamos del ultrarrico que se puede gastar 4 o 5 millones de euros en el barrio de Salamanca".

Valdés, no obstante, sí ha constatado cómo ha influido el incremento de los precios en el perfil del comprador. "En los grandes proyectos de lujo estamos observando cómo el comprador es un 60% internacional y un 40% nacional, y podríamos encaminarnos hacia un 70%-30%, si siguen subiendo los precios, al igual que sucedió en Londres".

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Y esta demanda nacional, 'expulsada' por motivos de precio de los grandes proyectos de lujo, se está trasladando hacia zonas más asequibles. No en vano, buena parte de los compradores e inversores del mercado residencial de lujo de la capital tiene un claro objetivo, las viviendas de un millón de euros. Un producto muy escaso en las zonas más demandadas y céntricas de la ciudad como son el barrio de Salamanca o Chamberí.

Españoles versus extranjeros

"En general, todos prefieren obra nueva o rehabilitación integral, pero el español está menos dispuesto a pagar el sobreprecio que representa “estrenar”. Por eso opta por comprar segunda mano y reformar", explica Elena Jori, CEO de Singular Living, firma 'premium' de asesoramiento inmobiliario residencial para clientes nacionales y extranjeros. En su día a día ha constatado que "el español que compra una vivienda de lujo quiere plazas de garaje en la propia finca, mientras que el extranjero, si se trata de un 'pied-à-terre' para pasar temporadas en España, no las valora tanto. Por el contrario, sí aprecia disponer de 'amenities' como gimnasio, piscina o servicio 'concierge'".

Una opinión que comparte Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, quien añade que "el cliente nacional valora, además, el posible beneficio a futuro. Puede renunciar a ubicación y a representación de edificio por tener más metros y garaje. El cliente extranjero, en cambio, busca ubicación y singularidad en el edificio y está dispuesto a renunciar al garaje".

"El cliente extranjero busca ubicación y singularidad en el edificio y está dispuesto a renunciar al garaje"

Desde Olisson Real Estate Club, un estudio de arquitectos e intermediación inmobiliaria encargado de la venta de viviendas de lujo en Madrid, también han detectado las diferencias en las prioridades entre el comprador español y el extranjero, principalmente latinoamericano.

"El comprador latinoamericano suele querer estar en Salamanca, no conoce otras zonas y quiere bajar y tener los restaurantes de Jorge Juan al lado, Serrano, etc. Prioriza zona respecto a otras variables como puede ser la propia distribución de la casa. El español, sin embargo, valora mucho la casa en sí, y también la zona, pero no solo entendiendo la zona como para disfrutarla sino para que sea cómoda para el día a día. Esto se traduce en que muchas veces nos van a pedir que la casa tenga garaje en finca, cosa que en Salamanca es complicado, y que tenga trastero, porque tienen niños y muchas cosas que guardar (cosa que no le pasa al latino ya que esta no es su casa principal). Hablo de un comprador tipo nacional de mediana edad, con buen presupuesto y familia", explica a El Confidencial Verónica Manrique Charro, CEO de la compañía.

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¿Comprar para vivir o para invertir? Según Óscar Larrea, experto del mercado residencial de lujo, este es un aspecto clave que diferencia al comprador nacional del extranjero. "La demanda extranjera, en su gran mayoría, tiene carácter inversor. En muchas ocasiones nos encontramos que buscan propiedades como segunda residencia o 'pied-à-terre' para, posteriormente, dar el salto definitivo e instalarse en Madrid. El comprador extranjero busca grandes espacios, seguridad del edificio y de la propiedad y portero en finca, ya que pasan largas estancias fuera, mientras que el nacional valora mucho las zonas comunes de calidad, como pueden ser jardines, piscinas y zonas deportivas".

En su opinión, "los dos perfiles se niegan a renunciar a garaje en finca y altos estándares en los acabados de la vivienda y cada vez valoran más las instalaciones de domótica y la eficiencia energética".

"Hay que entender el objetivo de compra de cada uno de ellos. Un comprador nacional, tanto si es para inversión como para uso propio, busca una casa en la que vivir permanentemente durante el año. Mientras que el comprador internacional en muchos casos busca tener una casa a la que venir por temporadas, estando sin uso durante gran parte del año", aclara Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto 'standing'.

Y destaca, por ejemplo, cómo "para un nacional tener una cocina más independiente y, desde el inicio de la pandemia, un espacio para trabajar y terraza, es esencial. Para un extranjero, en cambio, la cocina puede ser parte principal de la casa al tener una función más social y de reunión con amigos, pero no le dan un uso intenso, ya que aprovechan para pasear la ciudad y disfrutar de los restaurantes".

"Los clientes venezolanos o mexicanos están acostumbrados a tener cocinas abiertas, la zona de lavado y planchado separada del resto de estancias", coincide en señalar Larrea. Precisamente, y aunque los gustos entre el extranjero y el nacional están comenzando a converger, respecto a la tipología o distribución de las viviendas, aún existen diferencias entre las preferencias de los compradores españoles y extranjeros. Y no solo respecto a la cocina.

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"El comprador nacional suele pedir zona de servicio y acceso diferenciado. En muchos casos, también prefiere la cocina independiente, mientras que el cliente latinoamericano valora más los espacios abiertos y las cocinas integradas con el salón y el comedor", apunta Elena Jori quien destaca, por el contrario, que "el español está dispuesto a “soportar” un portal feo, unos patios poco cuidados o un edificio menos señorial de los años 50 y 60 si, a cambio, tiene una buena localización y 'parking' en la propia finca".

"El cliente latinoamericano, por el contrario", prosigue, "se fija mucho en la finca y quiere un portal señorial y edificios de principios del siglo XX con techos altos, suelos de pino melis y chimeneas de mármol, aunque esto implique renunciar al 'parking'".

Y muchos de estos edificios están protegidos, lo que limita y condiciona el diseño de los grandes proyectos de lujo de la capital. "Gran parte de las viviendas de alto 'standing'3026828 en distritos como Chamberí, Salamanca o Retiro de Madrid son rehabilitaciones de edificios catalogados donde la intervencion en fachadas se ve muy limitada y en muchos casos es complejo desarrollar amplias terrazas, cada vez más demandadas debido al coronavirus", apunta Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE, quien, no obstante, considera que "esta demanda de espacios amplios, luminosos, con generosas zonas comunes y terrazas, se aplica tanto al mercado nacional como extranjero”

En qué barrios se concentra la demanda nacional

El hándicap del precio –unido a otros factores como la falta de terrazas, plazas de garaje...-– ha provocado que la demanda con menor poder adquisitivo, la que maneja un presupuesto entre un millón o un millón y medio de euros se haya desplazado hacia distritos más 'asequibles'. "El cliente nacional amplía sus zonas de búsqueda para encontrar el mejor precio y más metros cuadrados. Y, en este sentido, los barrios más demandados son Chamberí y Chamartín", asegura Ana Calderón.

"El venezolano solo quiere barrio de Salamanca, mientras que el mexicano aprecia otros barrios como Almagro, Jerónimos o Justicia. La demanda nacional de lujo, por el contrario, no se concentra en un barrio en particular. Está bastante dispersa. El español tiene mucho arraigo y suele comprar en los barrios que conoce y donde ha vivido. El que es de Chamberí quiere seguir viviendo en Chamberí", añade Elena Jori.

"La demanda nacional de lujo no se concentra en un barrio en particular, está bastante dispersa"

"Esto es así salvo que por razones familiares busque más metros cuadrados o quiera estar cerca de los colegios de los hijos. En estos casos La Moraleja, La Finca, Pozuelo, el Parque del Conde de Orgaz,… son claramente barrios en alza", explica esta experta, al tiempo que considera que "la pandemia ha puesto en valor el lujo de vivir en una casa con jardín y ese proceso de vuelta a la ciudad pre-covid se ha paralizado".

De hecho, según ha constatado, "familias con hijos ya mayores y planes de vender sus chalets en la periferia para irse al centro, han dejado esos planes en stand-by. Además, con el teletrabajo, el mayor inconveniente de vivir en la periferia que es el tráfico y los desplazamientos, no lo están sufriendo. Veremos cómo evoluciona el mercado residencial prime nacional cuando todo vuelva a la normalidad".

Precisamente, por precio, la amplitud de las viviendas, terrazas y plazas de aparcamiento, uno de los distritos en el punto de mira del comprador nacional es Chamartín.

"Se dan varios factores para que el comprador nacional se decida a moverse allí. Por un lado, para el cliente que busca casa grande, hay mucha variedad, con más metros, garaje y zonas comunes. Además, en distritos como el de Chamartín, el precio está más contenido y, por el mismo presupuesto, se encuentran casas con más metros, donde poner, por ejemplo, un despacho para el teletrabajo. Estas casas, además, sí suelen contar con garaje -con una o varias plazas de aparcamiento- y trastero, y muchas veces tienen otras amenities como pueden ser zonas verdes o piscina, además de terrazas, un aspecto que, aunque ya se demandaba mucho antes de la pandemia, ahora se valora mucho más", apuntan desde Olisson.

"Se dan varios factores para que el comprador nacional se decida a moverse. Para el cliente que busca casa grande, hay mucha variedad"

En opinión de Óscar Larrea, por su parte, "es una cuestión de características de la propia comunidad o edificio. El comprador nacional necesita otro tipo de servicios ya que compra para vivir. En distritos como Chamartin o Chamberí pueden encontrar esos edificios o urbanizaciones que les ofrecen zonas comunes de calidad, pisos con grandes terrazas en amplias avenidas, etc".

Engel & Völkers también apuntaba recientemente en un informe sobre el mercado de lujo hacia ese incremento de la demanda nacional en torno a propiedades con terrazas, casas adosadas con jardín y unifamiliares, a raíz de la pandemia, "lo que ha impulsado el interés en otras zonas de Chamartín como Hispanoamérica y Nueva España. También en Ciudad Lineal y Hortaleza, donde se ha centrado en las zonas más premium como el parque de Conde Orgaz, Arturo Soria y Piovera".

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Un ejemplo, en el caso de Chamartín, es Bretón de los Herreros 44, un proyecto de la gestora AKM de 37 viviendas, con 1.000 metros de jardín en pleno corazón de la capital. El 80% de las viviendas fueron vendidas en tiempo récord en el verano de 2019, mucho antes de que estallara la pandemia. y, tras la irrupción del coronavirus destaca, por ejemplo, Rosa Jardón 16. "Son 4 viviendas muy exclusivas que van de 3 a 5 dormitorios y todas tienen terraza o jardín privado con piscina. Además, hay garaje, zona de gimnasio, sauna y una piscina común con zona verde. Es el producto típico del comprador nacional", explica Verónica Manrique Charro que destaca cómo este proyecto dio giro radical a su diseño tras como consecuencia de la pandemia.

Pero Chamartín no es el único polo de atracción. En su informe, Engel & Völkers destaca, por ejemplo, cómo "las viviendas en muchas zonas del norte de la capital han reunido las características más buscadas en la pandemia, mientras que Mirasierra, Montecarmelo, Puerta de Hierro, Fuentelarreina o Tres Olivos han mantenido una fuerte demanda".

No obstante, según aclara Ana Calderón, las preferencias de zonas también dependen del segmento de edad. "Las parejas jóvenes con hijos prefieren la periferia. Zonas como Aravaca, Valdemarin y La Finca en la zona noroeste y en la zona norte La Moraleja. Pero, también existen familias que han vivido por ejemplo en La Moraleja en casas demasiado grandes y con un alto coste de mantenimiento, que deciden cambiar para vivir en el centro, en pisos que les permite ahorrar y disfrutar de poder ir andando a cualquier sitio, algo que no puedes hacer en la periferia. Este cliente suele elegir barrio de Salamanca o Almagro".

Gran apetito inversor

De hecho, el cliente más excluviso, sigue prefiriendo las mejores zonas. "Dependiendo del perfil de búsqueda del cliente eligen una zona u otra, pero la demanda con mayor poder adquisitivo se sigue y seguirá concentrando en Recoletos, Castellana, el Viso, Jerónimos, Justicia y Almagro principalmente dentro de la capital, y en La Finca, Conde Orgaz, La Moraleja y Mirasierra para el extra radio", asegura Óscar Larrea.

"Hay demanda tanto para Madrid centro como en las afueras. Con la pandemia se pensaba que todo el mundo iba a querer irse a vivir fuera con jardín, pero vemos que no, ya que la demanda de casa grande en las mejores zonas de Madrid no deja de crecer y los clientes, incluso, han subido el presupuesto. Claro que hay demanda para la periferia, como siempre, y claro que los clientes prefieren que las casas tengan terraza si es posible y espacio para el teletrabajo, pero contrariamente a lo que pensábamos no hay una huida generalizada a las afueras. La gente, lo que está deseando de verdad es que le dejen bajar a tomar algo sin hora de vuelta", añade Verónica Manrique Charro.

La demanda con mayor poder adquisitivo se sigue y seguirá concentrando en Recoletos, Castellana, el Viso, Jerónimos, Justicia y Almagro

Sea como fuere, lo cierto es que, tal y como explica Gonzalo Robles, "existe un gran apetito inversor nacional tanto de particulares como de empresas que quieren invertir sus beneficios en ladrillo en Madrid. Hace unos años estaba más repartido entre Madrid y Barcelona, pero últimamente se están inclinando hacia la capital por una mayor estabilidad legal y política".

Y esta demanda, al igual que Larrea, considera que "se concentra en las zonas tradicionalmente buenas dentro de la M30 (Salamanca, Chamberí, Chamartín), y no busca tanto una gran rentabilidad como tener su dinero invertido en un activo seguro del que sacar algún rendimiento ajeno a otros mercados más volátiles".

"Los compradores tienen muy clara la ubicación donde quieren vivir. Únicamente el que quiere vivir en un barrio céntrico ahora es más exigente con la calidad de las zonas comunes, terraza, etc. Al final irse o no a las afueras depende más del momento vital y familiar del comprador que de la pandemia", concluye Robles.