Casas de un millón de euros, el activo más buscado en el mercado de lujo de Madrid

Compradores e inversores en el mercado residencial de lujo tienen un claro objetivo: las viviendas de un millón de euros. Así lo llevan constatando desde hace varios meses varios expertos del sector de lujo de la capital que, si bien reconocen que las transacciones han caído debido a la pandemia y se han alargado los tiempos de venta, destacan el renovado interés por viviendas de hasta un millón de euros desde el anuncio de la vacuna y el optimismo en torno a las previsiones de recuperación económica del sector inmobiliario de lujo.

El inversor ha salido al mercado en busca de chollos con una idea muy concreta del activo que quiere: viviendas de hasta un millón de euros, de segunda mano, a reformar y con plaza de garaje y terraza. Un producto relativamente escaso —especialmente si lo que se buscan son chollos— en las zonas más demandas y céntricas de la ciudad. Estamos, según los expertos, ante el momento dorado de las casas de un millón de euros.

“Si bien el número de visitas a inmuebles ha estado un poco más restringido por la segunda y tercera ola, y en el caso de Madrid por el temporal Filomena, el interés por los inmuebles de lujo ha crecido de forma espectacular”, explica Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto 'standing'. “El comprador nacional ha tomado el protagonismo, aunque los inversores internacionales están cerrando operaciones de uno o dos millones de euros por videollamada mientras esperan con ganas poder venir. Que hayan comenzado a reabrir los hoteles de lujo es un indicador básico para presuponer la recuperación plena y rápida del sector”, asegura este experto.

Es un producto escaso, por eso, cuando sale a la venta y está en precio, se vende muy rápido

El enorme apetito por las viviendas de un millón de euros es palpable, según Elena Jori, CEO & 'founder' de Singular Living, firma prémium de asesoramiento inmobiliario residencial para clientes nacionales y extranjeros. "Hay mucha gente con liquidez que no sabe dónde invertir en estos momentos y comprar una propiedad de hasta un millón les parece la mejor alternativa". Jori reconoce que tiene muchas peticiones de viviendas en torno a los 750.000 euros, con plaza de garaje y a reformar, pero, al igual que otros expertos, asegura que "es un producto escaso, difícil de encontrar, por eso cuando sale al mercado y está bien de precio, se señaliza en la misma visita porque, de lo contrario, lo pierdes".

Cuesta vender por encima del millón al nacional

Desde hace aproximadamente dos años, con la llegada del cambio de ciclo al mercado residencial de lujo, vender casas de más de un millón de euros se ha convertido en una ardua tarea para quienes se dedican a la venta de viviendas de lujo en la capital. De hecho, es una barrea psicológica que, según muchos de ellos, le cuesta romper al comprador nacional, el gran protagonista actualmente en el mercado, tras la desaparición del cliente latinoamericano por culpa de la pandemia.

"Los inversores nacionales están activos y quizás parte de esto sea debido a que Madrid está siendo un mercado seguro respecto a otras ciudades que dependían más del turismo", apunta Ana Calderón, CEO de A.Be.C. Realtor, firma especializada en la venta de pisos y propiedades de lujo. "Este inversor se centra en barrios 'prime' y su presupuesto ronda el millón hasta millón y medio de euros".

Gonzalo Robles coincide con Calderón en el dinamismo del mercado en este rango de precios. “El mercado de inversión está muy activo y casas de un millón de euros en ubicaciones de referencia se están vendiendo con mucha facilidad. Los bajos tipos de interés y los estímulos monetarios que se van a lanzar desde el seno de la Unión Europea para la recuperación de las economías están canalizando el ahorro hacia el inmobiliario, ante la falta de inversiones rentables en otros activos considerados seguros”.

Opinión que comparte otro experto en el mercado residencial de lujo, Óscar Larrea. "El pequeño y mediano inversor que compra para poner en valor con una posible reforma y posteriormente venderlo se está fijando cada vez más en propiedades por debajo del millón de euros debido a una mayor oferta y a una demanda mucho más estable frente a pisos por encima del millón, un tipo de activos que escasean y que prácticamente no solo no han sufrido descensos de precios, sino que incluso estamos observando pequeños incrementos. Si a esto le sumas la práctica inexistencia de clientes extranjeros, sobre todo latinoamericanos, tanto mexicanos como venezolanos y colombianos debido a la situación actual, hace que la tendencia en este tipo de inversiones esté cambiando".

"Además", al igual que Robles, Larrea opina que "con los tipos de interés negativos y la actual crisis, la inversión en vivienda gana puestos, ya que todavía a día de hoy puede dar rentabilidades medias en torno al 5%. Estas cifras hacen de este activo el más atractivo frente activos de inversión como la bolsa o la renta fija".

"La inversión en vivienda todavía puede dar rentabilidades medias en torno al 5%"

"La búsqueda de este tipo de viviendas está siendo muy habitual entre compradores españoles y latinoamericanos, que están recurriendo a este tipo de activos, no solo para vivir, sino como inversión. Además, hay quienes ya tienen casa en propiedad y tienen algo de dinero ahorrado y buscan una vivienda, para ellos o para sus hijos, en torno a 700.000-750.000 euros, de segunda mano, con terraza, plaza de garaje y a reformar. Un activo realmente muy demandado", explica Elena Jori quien destaca cómo la demanda de este tipo de producto se está dirigiendo hacia Chamberí, y en concreto hacia las zonas menos céntricas del barrio (Ríos Rosas, Alonso Cano...) donde, aunque los edificios no son tan clásicos como en Almagro, por ejemplo, sí tienen plazas de aparcamiento.

Chamberí concentra la demanda

"Quien dispone de liquidez se ha dado cuenta de que la mejor inversión sigue siendo el inmobiliario. Y, debido a la escasez de producto en el barrio de Salamanca, tanto en obra nueva como de segunda mano, los inversores se han desplazado hacia Chamberí y, en concreto, hacia zonas secundarias, ya que con un presupuesto de un millón de euros, no se encuentra producto en las mejores calles del barrio".

Jori destaca, asimismo, cómo la búsqueda se está centrando en la segunda mano, debido, en gran medida, a que el producto de obra nueva que queda a la venta es escaso. "Buena parte de las promociones de lujo de Chamberí están vendidas y quedan las unidades menos atractivas. Además, en muchas ocasiones, el cliente español prefiere comprar segunda mano y reformar una quinta planta, con buena orientación y luz ya que por un menor precio puede comprar una casa más grande. Eso sí, la gente quiere chollos y no son fáciles de encontrar".

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De hecho, Jori asegura que el producto realmente atractivo no sale en los portales inmobiliarios. "A diario hay inversores ojeando el mercado, pateándose las calles, mirando portales y hablando con los porteros de las fincas para identificar esas viviendas en venta. Por su parte, las agencias con este tipo de producto, no lo sacan al mercado, sino que se lo ofrecen directamente a los inversores que son quienes tienen la capacidad económica de señalizar al momento y bloquear la venta de esa vivienda. Un particular mira mucho, se lo piensa mucho y, cuando se decide a comprar, el activo de estas características ya se ha vendido".

"Oportunidades en el mercado siempre han existido", apunta Óscar Larrea. "Tenemos activos que provienen de la banca, que en muchas ocasiones hay en el mercado con un descuento superior al 25% sobre el precio real y también existen las subastas de pisos con descuentos parecidos". Sin emabrgo, al igual que Elena Jori, este experto destaca cómo "los inversores profesionales cuentan con un conocimiento del mercado superior que el comprador normal y también con más información del mercado debido al exhaustivo seguimiento de este".

"El producto realmente atractivo o los chollos no salen en los portales inmobiliarios"

Encontrar producto a buen precio no es tarea sencilla. Según los cálculos de Larrea, "la oferta actual en el municipio de Madrid, a día de hoy, en viviendas por debajo 500.000 euros supera las 20.000 unidades frente a las 8.000 entre 500.000 y un millón de euros, y las poco más de 5.000 por encima del millón de euros". Y asegura que "los distritos de Salamanca, Chamberí y Chamartín acaparan más del 40% de la oferta por encima del millón de euros y esos mismos, junto con el distrito de centro, acaparan más del 60% de las propiedades entre 500.000 y el millón de euros". "Por lo que se refiere a obra nueva", prosigue, "de las más de las 400 promociones a la venta a día de hoy, más del 70% tiene precios por debajo de los 600.000 euros".

Se duplica el tiempo de venta y se triplican las visitas

No obstante, el segmento de lujo no ha sido completamente inmune a la crisis. A pesar de este apetito comprador, los plazos de venta de una vivienda se han alargado. “Los compradores ahora dedican más tiempo a ver casas y a comparar mucho más que antes. El tiempo de comercialización se dilata algo más, pero se siguen cerrando ventas cuando el producto es bueno, está en precio y, sobre todo, cuenta con despachos, terrazas grandes y espacios verdes, los nuevos 'must' sobrevenidos de la pandemia”, apunta el CEO de Uxban.

Este experto calcula que el tiempo de venta se ha duplicado (hasta cuatro o cinco meses de media actualmente), al tiempo que se ha triplicado el número de visitas que se hacen antes de tomar la decisión (hasta 20 en algunos casos).

Robles asegura que el mercado solo se ha contraído un 6%, si bien se han moderado las expectativas precovid

A pesar de ello, Robles asegura que el mercado solo se ha contraído un 6%, si bien se han moderado las expectativas precovid demasiado altas en los precios de ofertas. “Si tenemos en cuenta los precios en notarías y que el ritmo de vacunación es más lento del esperado, no está suponiendo una bajada mayor del precio. El mercado ya ha descontado la recuperación y poca incidencia va a tener si se alarga un poco más en el tiempo”, afirma Robles.

Por su parte, Larrea ha constatado como "el número de contactos sigue siendo el mismo frente al aumento del número de visitas por parte de los compradores debido a la incertidumbre inseguridad que se vive en estos momentos, que durante los meses de febrero y marzo se están traduciendo en ventas. A día de hoy los compradores se lo piensan más y el tiempo medio de venta ha aumentado en más de 30 días, pero eso no quiere decir que la demanda haya descendido".

Ana Calderón destaca el mayor parón en "la vivienda de entre 400.000 y 600.000 euros que estaba más destinada al alquiler turístico" y asegura que "al repuntar el presupuesto más elevado, permite tener buenas expectativas para 2021 frente a 2020".

Optimismo para 2021

A corto y medio plazo, las perspectivas para vivienda de lujo son, en general, bastante optimistas según los expertos consultados. "Ninguna de las previsiones de precio se han cumplido, ya que se pronosticaban caídas incluso de dos dígitos debido a la pandemia. Las previsiones actualizadas para el 2021 apuntan a un leve crecimiento del precio en las transacciones, recuperando una parte del casi 4% que se dejó durante las peores fases del confinamiento y se estima que al menos recupere el 50% del valor perdido interanual de los últimos 12 meses".

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"Estoy muy positiva", añade Elena Jori. "Los precios no han bajado como se anticipaba. Casi todo el producto de obra nueva en el barrio de Salamanca se encuentra vendido y, aunque es cierto que hay menos compradores porque hay menos inversores latinoamericanos, lo cierto es que muchos extranjeros están comprando por videoconferencia, eso sí, cuando lo tienen muy claro y tienen una persona de confianza en España. Además, una parte de estos inversores ha comenzado a vacunarse y creo que a partir de abril comenzarán a viajar provocando una reactivación de las grandes operaciones en la capital", añade Jori.

Óscar Larrea, por su parte, reconoce la ralentización de los ritmos de ventas en el segmento de lujo, tanto de segunda mano como de obra nueva, debido a la situación actual, pero descarta que estemos ante un escenario comparable al de la anterior crisis. "El volumen de transacciones ha tenido un descenso cercano al 30% en este tipo de activos, pero creo que es coyuntural y puntual y que a lo largo de este año esas cifras mejorarán incluso a las del 2019. Todo apunta a una estabilidad en los precios durante este año 2021, incluso a subidas cercanas al 4%-5%, eso sí, siempre y cuando la economía y la apertura hacia el exterior vayan mejorando".