Cláusulas 'covid-19' en los contratos de alquiler, ¿son legales? Lo que debes saber

Su uso no se está generalizando, pero algunos caseros han decido incluir 'cláusulas covid' en los contratos de alquiler. Con el estallido de la pandemia han sido muchos los hogares que vivían de alquiler que se han visto obligados a negociar con sus caseros condonaciones de varios meses de alquiler, moratorias o incluso rebajas de precio.

Pero también, antes de que se decretara el estado de alarma fueron miles los estudiantes que hicieron las maletas y dejaron los pisos en los que vivían, en muchos casos, pisos compartidos, dejando a cientos de arrendadores sin ingresos y sin la posibilidad de rescindir los contratos y recuperar sus viviendas, que quedaron durante meses vacías, pero con los enseres de todos esos estudiantes.

Durante los meses de verano y ante el comienzo del nuevo curso universitario, tanto inquilinos como propietarios, ante el temor a que la situación vivida hace unos meses pueda repetirse, tienen muchas dudas a la hora de firmar un contrato de alquiler y si este puede incluir algún tipo de cláusula que incluya algún tipo de cobertura en el caso de que los rebrotes de coronavirus que se están viviendo en estas semanas den lugar a nuevos confinamientos o a un estado de alarma que obligue a las personas a cambiar sus rutinas, modos de vida e incluso su lugar de residencia.

Prácticamente ningún contrato incluía ninguna cláusula referente a las condiciones del arrendamiento en el caso de una pandemia, pero hoy en día ese escenario ya no es descabellado

Desde Alquiler Seguro o Alfa Inmobiliaria aseguran que este tipo de cláusulas, al menos por el momento, no se están incluyendo de manera generalizada. No obstante, ante su posible proliferación recomiendan a ambas partes dedicar el tiempo suficiente a revisar el contrato con detenimiento.

"Antes de la irrupción de la pandemia de la covid 19 en el mundo, prácticamente ningún contrato de alquiler incluía ninguna cláusula referente a las condiciones del arrendamiento en el caso de una pandemia, pero hoy en día ese escenario es todo menos descabellado", señalan desde Legálitas".

Su uso no es generalizado, pero existen

Un colectivo especialmente vulnerable a los posibles efectos de una pandemia en cuanto a su alquiler es el de los estudiantes; en concreto, aquellos universitarios que se mudan a otra ciudad para sus estudios y que, de implantarse un nuevo estado de alarma o confinamiento para frenar el virus, probablemente se verían obligados a abandonar de nuevo sus clases y volver a sus respectivos domicilios habituales que tengan fuera del curso académico.

Ante el temor a que esta situación vuelva a repetirse, tal y como explica Antonio Carroza, CEO de Alquiler Seguro, "pocos se atreven a alquilar a estudiantes y prefieren alquilar la vivienda a una familia por lo que puede pasar, lo que está provocando, al igual que sucedió con trasvase del alquiler turístico al tradicional, que esté aumentando la oferta".

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Carroza asegura que la inclusión de este tipo de cláusulas no es generalizada y apuesta, "en lugar de llenar los contratos de cláusulas, por el diálogo entre las partes. De hecho, lo que quiere el arrendador en una situación como la que hemos vivido es poder tener acceso a la vivienda, para poder dejar en algún sitio los enseres del estudiante y poder alquiler de nuevo la vivienda. No es tanto el hecho de que el estudiante deje de pagar como que se pueda resolver el contrato y el propietario pueda recuperar la vivienda".

No obstante, y a pesar de que estas 'cláusulas covid' no se han generalizado en los contratos, lo cierto es que están presentes en alguno de ellos y algunos despachos de abogados están recibiendo cada vez más consultas sobre ellas. "Hemos comenzado a percibir un interés por parte de los clientes en estas cláusulas, que es un anexo al contrato de alquiler que especifica las condiciones en caso de un rebrote o un nuevo estado de alarma que llevara al confinamiento", explican los abogados de Legálitas.

Desde este despacho aseguran que en las últimas semanas se está experimentando un aumento de las consultas sobre estas cláusulas, con dudas que van desde ssu legalidad o casuísticas diversas, tales como, en caso de confinamiento, qué hacer si existen varios compañeros de piso y uno abandona la vivienda en el confinamiento, si se debe seguir pagando la mensualidad del alquiler o, por parte de los propietarios, cómo hacer para reclamar el impago de la renta.

Asimismo, los clientes hacen preguntas como si es recomendable, como inquilino, exigir una 'cláusula covid'; si, como propietario puede negarse a incluir esta cláusula si se lo pide un inquilino o, por ejemplo, cómo se incluye esta cláusula en un contrato. Inquietudes tanto arrendadores como arrendatarios que quieren saber si esta modificación en el contrato les beneficiaría o, por el contrario, si les sería más bien perjudicial.

¿Las ‘cláusulas covid’ son legales?

Desde Legálitas aseguran que este tipo de cláusulas son legales y el objetivo de llevarlas a cabo es para tener claro cómo se actuaría en esta situación hipotética de un nuevo confinamiento y esclarecer el mayor número de dudas al respecto. Antonio Carroza, sin embargo, asegura que "pueden rozar la legalidad".

¿Cómo se debe elaborar una ‘cláusula covid’?

Según los abogados de Legálitas, "siempre será beneficioso que un contrato de alquiler sea lo más detallado posible. De este modo, cuanto más se comuniquen ambas partes para abarcar todos los supuestos posibles, más claro tendrán a qué atenerse en cada situación".

En este sentido, explican, una 'cláusula covid' se elabora a petición de la parte interesada, dependiendo de las circunstancias que puedan afectarle. "Por ejemplo, el inquilino, ya sea un estudiante universitario, trabajador, turista, etc., podría pedir que el contrato se rescindiera en caso de un nuevo confinamiento que le obligara a volver a su domicilio previo en su localidad de origen. Por su parte, el propietario puede pactar con el inquilino una cantidad a percibir en caso de un nuevo estado de alarma que le garantizara seguir cobrando las rentas en lugar de rescindir el contrato completamente, pudiendo evitar asimismo la morosidad. Son ambas partes las que deberán negociar un acuerdo para poner ese anexo por escrito en dicho contrato de alquiler. No obstante, ante la duda, el asesoramiento de un experto puede ser de utilidad para ambas partes a la hora de definir y redactar un anexo o ‘cláusula covid’".

Opinión

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¿Es legal alquilar un piso solo por unos meses?

Otra de las consultas que está recibiendo Legálitas es respecto al alquiler solo por unos meses. Esta opción se puede dar, por ejemplo, si un arrendador no consigue alquilar el piso por una temporada larga, debido a la situación actual, y opte por alquilarlo por unos pocos meses o incluso semanas. ¿Es este cambio legal?

"Pues bien, aunque sí lo sea, deben de cumplirse una serie de requisitos para hacerlo con todas las de la ley. Es una creencia común pensar que los alquileres deben de ser de una corta duración para que sean considerados “de temporada”, y viceversa, es decir, que, si un alquiler es de corta duración, significa que es de tipo turístico o de temporada. Tal como indica la ley, esto no es más que una leyenda urbano-jurídica. Lo cierto es que la duración del arrendamiento se pacta libremente entre ambas partes y si, por ejemplo, un estudiante, trabajador o local comercial decide alquilar un piso por unos meses, eso no se traduce en que sea un alquiler de temporada", explican desde Legálitas.

Y añaden que "es importante destacar que la temporalidad, tal como indica nuestra Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), debe darse de nuevo por una cláusula que así lo indique, donde se explique la razón de dicha temporalidad (si el inquilino se desplaza de su domicilio habitual por trabajo, educación, etc.)".

Por último, Carroza insiste en "la libertad de las partes y por el diálogo en caso de conflicto". E insiste, no obstante, en que los contratos están para que se cumplan".

Cómo es la 'cláusula covid'

¿Cómo es esta 'cláusula covid'? Desde Legálitas aseguran que no existe una cláusula única y genérica que pueda aplicarse a todo tipo de contratos, "porque en todo caso, dependerá de otras posibles cláusulas que se hayan podido pactar entre arrendador y arrendatario. Es más, en función de si eres arrendador o arrendatario, la cláusula podría variar en su redacción".

"En cualquier caso, nuestra recomendación es que en los contratos firmados en esta época de incertidumbre, se haga una mención expresa y se tenga en cuenta la posibilidad de que puedan producirse circunstancias que afecten a este contrato que estamos a punto de firmar".

A modo de ejemplo y para un contrato básico, desde Légalitas recomienda enfocarlo de esta manera si se es el arrendador:

"La parte arrendataria conoce y es consciente de los efectos sanitarios, jurídicos y económicos que puede generar la actual pandemia del coronavirus y asume sus obligaciones recogidas en el presente contrato”.

También sería válida la que haga esta referencia:

"En el supuesto caso de entrada en vigor de un estado de alarma o situación de confinamiento dictado por las autoridades competentes, la parte arrendataria podrá resolver este contrato sin ningún tipo de penalización.”

También estaría la versión: “….podrá resolver el contrato haciendo efectiva una penalización equivalente al pago de dos meses de renta”. Por ejemplo.

Todos ellos son ejemplos sencillos, "ya que entre medias existen un montón de casuísticas distintas si queremos dejar bien recogido y defendido nuestros intereses". 

E insiste que, "aunque no existe un modelo tipo, lo que sí aconsejamos es que se recoja en el contrato y se pacte entre las partes qué hacer llegado el caso".