ESTUDIO DE CBRE

De Madrid Central a Vallecas: dime dónde vives y te diré cómo teletrabajas

No solo nuestros hogares deben estar adaptados al teletrabajo, sino que también es fundamental tener cerca de ellos todos los servicios necesarios para nuestro día a día

Foto: Pau de Vallecas. (Enrique Villarino)
Pau de Vallecas. (Enrique Villarino)
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Desde el 14 de marzo, tras decretarse el estado de alarma que ha supuesto una limitación en la libre circulación de las personas, imponiéndose fuertes restricciones a la movilidad, millones de personas han quedado confinadas en sus hogares, muchas de las cuales se han visto obligadas, de la noche a la mañana, a teletrabajar en unos hogares que, en muchos casos, se han mostrado poco adecuados para dicho desempeño, ya sea por sus dimensiones, sus características o por el número de personas que conviven en dicho hogar.

El obligado confinamiento y el tan deseado teletrabajo no han sido o no se han vivido igual en todas las zonas de Madrid, donde la tipología de las viviendas y las dotaciones de cada zona son muy diferentes.

"Si algo nos ha enseñado la situación derivada del covid-19, es que no solo nuestros hogares deben estar adaptados al teletrabajo, sino que también es fundamental tener cerca de ellos todos los servicios necesarios para nuestro día a día", añade Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de la consultora CBRE España. "El covid-19 nos ha situado en un contexto desconocido hasta ahora. Pasarnos la totalidad del tiempo o una gran parte de él metidos en casa. De la noche a la mañana, nuestra casa ha pasado de ser una infraestructura diseñada para descansar y convivir a convertirse en el sitio en el que hacemos prácticamente todo. ¿Y están preparadas para ello? En muchos casos, quizá no", opina Población.

Existen grandes diferencias entre las tipologías de de viviendas y hogares que han influido en el confinamiento y en el teletrabajo de los mismos

En este sentido, la consultora CBRE ha analizado cuatro zonas residenciales representativas de Madrid, atendiendo al perfil del hogar que predomina en la zona ('people'), a la tipología de vivienda ('properties') y a la dotación del barrio en el momento actual ('places'), que representan las diferentes tipologías de barrios que podemos encontrar en la mayoría de ciudades españolas. Y concluye que las condiciones del confinamiento y del teletrabajo varían mucho de unas zonas a otras.

1.- Centro histórico. Madrid posee uno de los cascos históricos más importantes de Europa y uno de los más deseados para vivir. Al menos hasta ahora, puesto que las viviendas, de media, no son excesivamente grandes, lo que suele dificultar el teletrabajo, especialmente si hay menores en el hogar. Además, tampoco suelen contar con grandes zonas exteriores que, en muchas otras zonas, han aliviado el confinamiento de muchos hogares. Eso sí, dispone de todo tipo de servicios (supermercados, farmacias, tiendas de alimentación y un largo etcétera) y muy cercanos.

Las fuertes inversiones en su renovación y revitalización, con zonas verdes y un gran abanico de opciones de ocio, hacen esta zona muy atractiva para vivir, según CBRE. De hecho, en la actualidad se encuentran registrados 67.296 hogares que suman una población de 127.543 habitantes. El tamaño medio del hogar en esta zona de la capital es de dos personas, y únicamente en el 25% de los mismos viven menores, con el consiguiente impacto que esto ha tenido sobre el teletrabajo y la mayor o menor facilidad para compatibilizar el cuidado de los hijos con el teletrabajo.

Fuente: CBRE.
Fuente: CBRE.

La renta media por hogar es de 33.473 euros, mientras que si se tiene en cuenta la ocupación laboral de los habitantes de la zona, el 23,78% tiene empleos compatibles con el teletrabajo. Pero ¿cómo son las viviendas del centro histórico? No destacan por su gran tamaño. Según los datos recopilados por esta consultora, las viviendas en venta tienen un tamaño medio de 69 metros cuadrados, disponen de dos habitaciones y su precio medio es de 353.408 euros (5.096 euros el metro cuadrado), mientras que la vivienda media en alquiler es algo más grande, con una superficie de 82 metros cuadrados, una habitación y su renta mensual es de 1.457 euros.

2.- Arganzuela. La fuerte transformación urbanística que esta zona ha experimentado en los últimos años con Madrid Río la ha convertido en un área de alto interés residencial. Asimismo, ha atraído multitud de comercios. A día de hoy, hay registrados 65.005 hogares y una población de 145.150 habitantes. El tamaño medio del hogar es de 2,3 personas, y únicamente en el 39% de los mismos viven menores.

La renta media por hogar es de 42.088 euros, mientras que del total de habitantes de la zona, únicamente el 24,53% desempeña ocupaciones laborales compatibles con el teletrabajo. ¿Y las viviendas de la zona? Las casas en venta tienen un tamaño medio de 71 metros cuadrados, dos habitaciones y su promedio de precio es de 283.390 euros (3.983 euros el metro cuadrado), mientras que en el mercado de alquiler, la vivienda media tiene una superficie similar, de 73 metros cuadrados, una habitación y una renta mensual de 1.117 euros.

CBRE.
CBRE.

3.- Fuencarral. Como consecuencia de la expansión de la ciudad de Madrid hacia el norte, este barrio ha vivido una gran transformación residencial, llegando a convertirse en un potente foco de atracción de familias. En las áreas estudiadas (Las Tablas, Montecarmelo y Tres Olivos) están registrados un total de 38.983 hogares con una población que roza los 80.000 habitantes. En el 50% de los hogares viven menores (el 60% en el caso de Montecarmelo) y la renta media por hogar supera los 55.000 euros en Las Tablas y Montecarmelo y llega casi a los 33.000 euros en Tres Olivos.

Del total de población activa en esta zona, un 19% desempeña ocupaciones laborales compatibles con el teletrabajo, mientras que en Montecarmelo y Las Tablas, el porcentaje se amplía al 40%. Y si hay un área que destaca sobre las demás respecto al tamaño de sus viviendas es Montecarmelo. En torno a los 160 metros tanto en venta como en alquiler, dimensiones que, 'a priori', parecen indicar unas mejores condiciones para el teletrabajo que pisos más pequeños. No obstante, no todo el mundo se puede permitir comprar en esta zona. El precio medio de venta en este barrio roza los 680.000 euros (4.110 euros al mes), el doble que en Las Tablas, por ejemplo, si bien sus casas son el doble de grandes.

4.- Ensanche de Vallecas. Esta zona de Madrid se posiciona como una expansión de la ciudad hacia el sur. Las características de los nuevos desarrollos residenciales y su buena comunicación con el centro de la ciudad la han dotado de un gran atractivo para vivir en los últimos años. En la actualidad, hay 18.461 hogares registrados con una población de 32.256 habitantes y un tamaño medio de 2,5 personas. En el 48% viven menores y la renta media por hogar es de 31.294 euros.

En Montecarmelo, las viviendas destacan por su tamaño, en torno a los 160 metros cuadrados, si bien el precio medio de venta roza los 680.000€

De la población activa en la zona, CBRE calcula que únicamente el 26% desempeña ocupaciones laborales compatibles con el teletrabajo. La vivienda media en venta tiene un tamaño de 75 metros cuadrados, dos habitaciones y un precio medio de 201.317 euros (2.695 euros por metro cuadrado), mientras que la vivienda media en alquiler posee unas dimensiones y características similares y un coste de 838 euros al mes.

Montecarmelo, el barrio mejor adaptado

"Las viviendas que sobre el papel parecen mejor adaptadas al teletrabajo son las que encontramos en Las Tablas y Montecarmelo, con una mayor superficie de media y un mayor número de habitaciones. Además, son las más nuevas del parque inmobiliario", apunta Fernando Fuente, director nacional de CBRE Valuation Advisory. Asimismo, son los barrios donde existe un mayor de porcentaje de hogares que teletrabajan.

En su opinión, "a nivel demográfico, en estos barrios predominan las familias con menores. El nivel formativo es notablemente más alto que en otras zonas, siendo también la renta per cápita más elevada. Igualmente, hay una mayor predisposición al teletrabajo, considerando la ocupación laboral de sus habitantes. Sin embargo, estos barrios no son los mejor preparados en cuanto a servicios", apunta Fernando Fuente, quien destaca, por contra, cómo en el centro de Madrid, "la vivienda media no se encuentra tan bien preparada para el teletrabajo, pero se beneficia de una mayor oferta de servicios, que permiten una menor dependencia de los desplazamientos".

¿Hora de cambiar de casa?

La situación vivida en los últimos dos meses ha llevado a muchos hogares a plantearse qué tipo de vivienda se comprarían ahora teniendo en cuenta que en el futuro la situación de confinamiento podría repetirse.

Según el estudio de CBRE, factores como la luz natural en el hogar, el tamaño de la vivienda, la existencia de terrazas o zonas exteriores —no se piensa si la casa es grande o pequeña hasta que hay que hacer todo en ella: trabajar, comer, hacer ejercicio, jugar con los niños, descansar…—, además de la sostenibilidad o la eficiencia —quizá ya no se gaste dinero en ir a la oficina, pero el consumo de electricidad, energía y aire acondicionado, entre otras cosas, se ha disparado—, han cobrado gran importancia. Además, el coronavirus ha puesto de manifiesto las desventajas que puede tener vivir en el centro, con mucho más tránsito de gente, automóviles y aglomeraciones.

"La casa ideal que teníamos muchos en mente ha cambiado a lo largo de estos últimos meses y seguramente en una dirección opuesta a lo que pensábamos", apunta Fernando Fuente. De hecho, tal y como explica Samuel Población, "la máxima del inmobiliario residencial por excelencia, 'location, location, location', ha disminuido su protagonismo frente a la demanda de vivienda con mayores superficies, terrazas, jardín, luz natural, zonas comunes amplias, espacio interior para el teletrabajo, ausencia de contaminación, zonas verdes, etc".

Y concluye, "observamos también una demanda que, a igualdad de precio/presupuesto, optará por vivir en zonas más alejadas del casco urbano, pues ya no tendrá que trabajar cinco días a la semana en su centro de trabajo u oficina. El teletrabajo ha venido para quedarse y esto impacta en el residencial y en la localización del hogar".

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