¿Han impulsado el precio de la vivienda los extranjeros? Sí, y no, según el BdE

"No se encuentra evidencia estadística que apoye la hipótesis de que la inversión de los extranjeros no residentes ha contribuido por sí misma y de manera decisiva al aumento de los precios de la vivienda. Sin embargo, la elevada correlación entre el crecimiento de la población y el aumento de los precios de los inmuebles sugiere que el incremento de la población extranjera residente en determinadas provincias (en especial, las insulares) habría contribuido a elevar los precios de la vivienda a través de su efecto sobre la demanda de inmuebles".

Así se desprende del artículo analítico 'La inversión extranjera en el mercado residencial español entre 2007 y 2019', elaborado y publicado este miércoles por el Banco de España tras analizar la inversión extranjera en el mercado residencial español entre 2007 y 2019. En este documento concluye que aquellos extranjeros que no viven en España y han comprado casa en los últimos doce años no han provocado la subida de precios, si bien, aquellos que sí viven en España y deciden comprar sí han tenido un impacto directo sobre los mismos.

No hay evidencia que sustente que la inversión de los extranjeros no residentes haya contribuido por sí misma al aumento de los precios de la vivienda

Según el organismo supervisor, "parece que no se sustenta la hipótesis de que la inversión de los extranjeros no residentes ha contribuido al aumento del precio de la vivienda en España durante los últimos años", señala el organismo supervisor. No obstante, matiza, los resultados hay que tomarlos "con cautela", ya que las compras netas de los no residentes se concentran en unas pocas provincias y, además, existe una elevada correlación entre el crecimiento de la población total y el volumen de esas compras netas, lo que "dificulta la identificación del efecto".

Correlación entre población y precios

Además, señala que en el análisis no están incluidas las operaciones realizadas a través de personas jurídicas, como las sociedades de inversión, si bien la actividad de este tipo de vehículos se concentra fundamentalmente en el mercado no residencial.

En la última década, el peso de los extranjeros que compran casa en España ha ido en aumento. Y lo que constata el Banco de España es que el impacto del crecimiento de la población en los precios ha sido mayor en las provincias con mayor densidad demográfica. Si bien, distingue en todo el documento de análisis entre los extranjeros residentes, es decir, aquellos que vienen a España a vivir durante largas temporadas, y aquellos no residentes, focalizados en zonas más turísticas y cuyas compras se centran en la compra de segundas residencias y en inmuebles como inversión.

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E. Sanz

En el caso de los residentes, las transacciones han pasado de representar el 4,2% al 10,9%. Durante el período de recuperación económica (2014-2019), estas compras se distribuyeron de forma desigual a lo largo del territorio español, si bien se concentraron en mayor medida en los archipiélagos y en zonas del litoral mediterráneo. El destino donde los extranjeros residentes representaron el peso más elevado (19% de las compras de vivienda totales de la provincia) fue Santa Cruz de Tenerife, seguido de Illes Balears (16%), Alicante (15%) y Las Palmas (14%).

Los no residentes, compraron más caro que los nacionales. "El precio promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por extranjeros residentes en el período de 2014 a 2019 fue un 4% superior al de las efectuadas por compradores nacionales en el mismo período, cifra muy próxima a la diferencia de precios media entre ambos grupos entre 2008 y 2013, durante la crisis financiera (3%)", constata el Banco de España que, sin embargo, destaca la gran disparidad por provincias.

"Así, mientras que, en la mayoría, el precio promedio por metro cuadrado pagado por los extranjeros residentes en el período de recuperación económica se situó por debajo del pagado por los nacionales, en las provincias de Santa Cruz de Tenerife, Barcelona e Illes Balears los precios promedio por metro cuadrado de las operaciones realizadas por extranjeros residentes fueron más de un 10% superiores a los de las realizadas por los inversores nacionales".

Según el Banco de España, "estas diferencias son probablemente reflejo del diferente perfil inversor en las distintas provincias. En las de la costa mediterránea y en las islas tienen seguramente un peso más elevado los inversores extranjeros con rentas altas, que demandan viviendas de mayor calidad y situadas en mejores zonas".

Extranjeros no residentes en España

Por lo que se refiere a las compras de vivienda por parte de extranjeros no residentes sobre las compras de vivienda totales en España, que representaban, en promedio, un 3,3% entre 2007 y 2010, se incrementaron hasta alcanzar un máximo del 10,5% en 2014. Desde entonces, este porcentaje ha disminuido gradualmente, hasta situarse en el 7,8% en 2019.

Este menor peso en la compra de vivienda durante la recuperación por parte de los no residentes contrasta con la evolución positiva observada anteriormente en el grupo de extranjeros residentes. Los países europeos de rentas elevadas concentran el grueso de estas compras.

En el período de recuperación económica, las compras de viviendas efectuadas por no residentes también fueron muy heterogéneas en términos de localización por provincias y se concentraron, en mayor medida que las realizadas por extranjeros residentes, en las islas y en la costa mediterránea. De hecho, el destino donde las compras de extranjeros no residentes representaron el peso más elevado fue Alicante (un 38% de las compras totales de la provincia), seguido de Málaga (28%) y Santa Cruz de Tenerife (25%). En contraposición, en 35 de las 50 provincias las compras de no residentes no alcanzaron el 2% de las compras totales de vivienda de la provincia.

Los extranjeros no residentes pagaron, de media, en el período de recuperación económica un 46% más que los compradores nacionales

Por lo que se refiere a los precios, el precio promedio por metro cuadrado de las operaciones efectuadas por extranjeros no residentes en el período de recuperación económica fue un 46% superior al de las realizadas por compradores nacionales, aumentando sustancialmente la brecha existente entre los precios medios de ambos grupos en comparación con el período de crisis (de 2008 a 2013, el 19%).

La heterogeneidad regional observada en el número de transacciones también se refleja en los precios promedio por metro cuadrado pagados por extranjeros no residentes con respecto a los asumidos por nacionales. En particular, en 26 provincias estos se situaron por encima de los precios promedio de las compras efectuadas por nacionales, y en el resto, por debajo.

Según el Banco de España, el comportamiento de las compraventas de los extranjeros no residentes son más procícliclas, es decir, dependen tanto de la situación económica de España como de la de sus países de origen puesto que, a diferencia de los extranjeros residentes, adquieren las viviendas como segundas residencias o inversiones, y no como primera residencia.

Según las nacionalidades, "los británicos, que en 2007 constituían la nacionalidad con una proporción más elevada de compras netas de extranjeros no residentes en España, disminuyeron sus tenencias de vivienda en España durante la crisis económica, en un contexto de devaluación de la libra, registrando entre 2009 y 2013 compras netas negativas -es decir, vendieron más que compraro-. Aunque con la recuperación económica las compras netas británicas -diferencia entre compras y ventas- presentaron de nuevo un signo positivo, factores como la incertidumbre en torno a la salida de su país de la Unión Europea, que también se ha reflejado en la devaluación de la libra, han podido propiciar que, entre 2017 y 2019, las ventas de vivienda de los británicos no residentes hayan superado de nuevo a sus compras en España", señala el Banco de España.

Además, en el período de recuperación económica, a diferencia de lo que ocurrió con las compras netas de los extranjeros residentes, que fueron positivas en todas las provincias en el período de recuperación, las ventas de los no residentes superaron ligeramente a las compras de estos en 29 provincias.

"Parece que no se sustenta la hipótesis de que la inversión de los extranjeros no residentes ha contribuido al aumento del precio de la vivienda en España durante los últimos años", señala el organismo supervisor. No obstante, matiza, los resultados hay que tomarlos "con cautela", ya que las compras netas de los no residentes se concentran en unas pocas provincias y, además, existe una elevada correlación entre el crecimiento de la población total y el volumen de esas compras netas, lo que "dificulta la identificación del efecto".