El decreto ley del alquiler no frena la subida de precios ni los abusos de los caseros

Cuatro meses después de que se aprobase el decreto ley de medidas urgentes para el alquiler, las repercusiones en las ciudades donde más han subido las rentas son prácticamente nulas. Los precios siguen su escalada sin tregua —cerca de un 3,5% al mes en toda España— y las condiciones para los inquilinos, aunque reguladas por el texto legal de marzo, continúan sin cumplirse ante la falta de mecanismos que controlen su puesta en marcha.

El caso más claro es el de las fianzas, que se limitaron a un mes como máximo en uno de los puntos más aplaudidos: "Había muchos inquilinos que se quejaban de que pedían cifras astronómicas para poder acceder a un alquiler", explica Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa. "Hay que tener en cuenta que el alquiler está muy ligado a la movilidad y es una manera de independizarse para muchos, pero no pueden asumir esos costes".

Sin embargo, el cambio legal no ha tenido ninguna incidencia real en las condiciones que piden a los futuros inquilinos. Pamela, una niñera de República Dominicana, lleva desde febrero buscando un piso en Madrid con su sobrina y su hija, poco antes de que se aprobase el actual decreto. Con el cambio no ha notado ninguna diferencia ni en los anuncios de alquiler ni en la veintena de viviendas que lleva visitadas: "Hace poco vimos uno que nos pedía dos meses de fianza, otro de agencia y el mes entrante. Vamos, cuatro mensualidades, unos 3.800 euros que pierdes ya para empezar".

Hemos tenido que aportar tres nóminas, el aval de mi jefe y el de una amiga, dos meses de fianza y el mes entrante

Con tres nóminas tiene de sobra para pagar un alquiler de 900 euros —lo normal ahora mismo por un piso estándar en la capital—, pero las condiciones que le piden para firmar un contrato le han cerrado la puerta de muchas viviendas. "Al final nos hemos decantado por tramitarlo con la comunidad de Madrid, pensando que las cosas serían más cómodas, pero ni con esas. Hemos tenido que aportar tres nóminas, el aval de mi jefe y el de una amiga de mi sobrina, dos meses de fianza y el mes entrante. Y todavía no nos han contestado", explica desesperada porque en dos meses tiene que dejar su casa actual: "Ya no sabemos qué más hacer, está todo fatal. Llevo doce años aquí, me he mudado tres veces y nunca he visto nada igual. Y no tiene pinta de cambiar".

Propietarios e inmobiliarias continúan exigiendo varias mensualidades aprovechando el resquicio que contemplaba la misma ley, tal y como cuentan desde el Sindicato de Inquilinas: "Legalmente solo te pueden pedir un mes en concepto de fianza, pero pueden pedir otros dos de depósito o de aval… así que al final es igual", explica Marco Fernández, miembro de la asociación. Ambos conceptos —el de aval y depósito— están contemplados como "garantías" en el decreto por lo que básicamente solo ha cambiado el concepto, pero no las mensualidades a pagar. "Cuando se aprobó ya denunciamos que era un parche mínimo y es lo que ha sido. Además, se sigue sin regular que te obliguen a contratar seguros o que te pidan tu nómina y datos bancarios para ver que eres solvente…. Ahora mismo buscar casa sigue siendo como un casting".

Algunos caseros y agencias ni siquiera disimulan y siguen pidiendo tres mensualidades en concepto de "fianza". Es lo que le ha ocurrido a Inma (nombre cambiado) que acaba de mudarse a un piso al norte de Madrid previo desembolso de 3.400 euros: "Al principio de la búsqueda no piensas en pagar tanto de golpe, pero después de tantos meses, cuando ves que hay tantos pisos que son caros para lo que son, empiezas a bajar tus exigencias. Al final o bajas presupuesto o adelantas mucho dinero".

Al principio no piensas en pagar tanto de golpe, pero después de tantos meses o bajas presupuesto o adelantas mucho dinero

Mientras deshace cajas hace inventario de todos los anuncios abusivos con los que se ha encontrado desde marzo, cuando empezó a buscar. Los únicos que ha evitado son los que pedían un aval bancario: "Ya bastante que te piden que les mandes tus nóminas y tu contrato para darte simplemente una visita. La última moda es que ahora no te elige el casero o la inmobiliaria, si no que se lo pasan a aseguradoras para que te pongan una puntuación por tus características y tu trabajo, y en función de eso eligen quien 'gana'", cuenta indignada.

Conscientes de que la demanda supera con mucho la oferta y ante la subida de los años de contrato de 3 a 5, muchos caseros están pidiendo más requisitos para garantizarse el pago de los alquileres y tomar una decisión más informada sobre su futuro arrendatario. "La ampliación en la duración de los contratos, la limitación de las garantías adicionales y las medidas protectoras hacia los inquilinos han multiplicado las dudas entre los propietarios a la hora de alquilar su vivienda", señala Sergio Cardona, director de estudios y calidad del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM).

Según un informe reciente de esta institución, tres de cada cuatro propietarios están preocupados por sufrir un caso de morosidad en su vivienda de alquiler, lo que ha provocado un endurecimiento en los requisitos a los inquilinos. Así, un 59% de los propietarios pide antecedentes de morosidad y un 27% informes de riesgos, seguidos de laborales, 11%, y personales, 3%. Todo un escrutinio que hace que encontrar piso sea una yincana: "Llega un punto en el que no sabes qué hacer para ganar un piso: uno se prepara para una entrevista de trabajo y sabes lo que tienes que ofrecer, pero en la de un piso no: ¿Me disfrazo formal o no?, ¿hablo, o no? Porque lo que está claro es que lo que no va a cambiar es tu contrato", se queja Inma.

Los precios siguen subiendo

A Leandro Escobar, economista experto en mercado inmobiliario de la Universidad de Comillas, no le sorprende que ahora mismo se estén pidiendo condiciones que están fuera del marco normativo: "Hace falta que las medidas legislativas vayan acompañadas de medidas ejecutivas y eso está pendiente porque todavía no se ha formado Gobierno, y porque la modificación normativa ha sido confusa y ha costado a todo el sector entender lo que decía la ley, saber cómo aplicarlo y actualizar los nuevos contratos a lo que dice la norma".

El Gobierno aprobó un primer decreto a finales de 2018 que fue tumbado en el Congreso de los Diputados por no contar con el apoyo de Podemos. Sin embargo, hubo un limbo de 32 días donde los contratos sí se regían por el texto aprobado. Después, se derogó hasta que en marzo se aprobó el actual decreto que sí apoyó la formación morada a pesar de que contaba con unas diferencias mínimas. Este incluía medidas como el aumento de los contratos hasta los cinco años, la subida de los meses de preaviso de fin del contrato de uno a tres, la limitación de los pisos turísticos por parte de las comunidades de propietarios y una mayor protección a los hogares vulnerables ante los desahucios.

Hemos tenido tres decretos diferentes en tres meses y eso ha generado inseguridad

"Hemos tenido tres decretos diferentes en tres meses y eso ha generado inseguridad, sobre todo por parte de los propietarios que no saben a qué atenerse", coincide Beatriz Toribio, de Fotocasa. "Pero no solo por las medidas aprobadas, también por todo ese ruido sobre si hay que limitar los precios o no".

Esta semana, la secretaria general de Vivienda, Helena Beunza, aseguró que el decreto del alquiler no ha hecho subir los precios. Lo cierto es que tampoco los ha bajado ni los ha paralizado, sino que han seguido subiendo al mismo ritmo que antes de tomarse estas "medidas urgentes". Según el índice Arca (elaborado por el grupo ENACOM —Alquiler Seguro, Arrentum y el Fichero de Inquilinos Morosos—), que toma como referencia las rentas de contratos en vigor, la de los nuevos que se firman, y los anuncios de Idealista, los alquileres han subido de un 3,5% a un 4,4% cada mes desde marzo hasta junio.

El gobierno de Pedro Sánchez decidió dejar finalmente fuera del texto la regulación de las rentas, uno de los grandes debates en materia de alquiler, y por lo que se han decantado ciudades como Berlín, que hace unas semanas aprobó congelar las rentas durante cinco años para combatir su burbuja.

A pesar de la insistencia de Unidas Podemos a limitar las rentas en los barrios donde más ha crecido en los últimos años, finalmente el PSOE se decantó por castigar solo fiscalmente a los caseros que se salgan de un índice de precios de referencia. Ese índice todavía no ha visto la luz, ya que se comprometieron a hacerlo en ocho meses, a pesar del carácter "urgente" del decreto. Igualmente, por su ambigüedad tampoco será vinculante.

El 42% de los españoles está a favor de que se regulen los precios

Según el último CIS, publicado esta semana, el 42% de los españoles está a favor de que se regulen los precios del alquiler. Hasta un 36% considera que los pisos en su zona son "caros" y un 16% "muy caros", debido, sobre todo, a la especulación y actualización de los precios.

La falta de medidas concretas es la que ha hecho que el decreto ley haya tenido, en la práctica, pocas consecuencias hasta la fecha: "Hay que aterrizarlo. Es difícil llegar a la capilaridad de todos los mercados con un decreto ley, porque una misma medida no es adecuada para todos los mercados. Hay barrios de Madrid o Barcelona donde los incrementos de renta están siendo de dos dígitos, y eso hay que estudiarlo para darle una solución acorde", explica Escobar. Según datos de Idealista, los alquileres en Barcelona han subido un 2,3% de octubre de 2018 a mayo de este año, mientras que Madrid lo ha hecho en un 4% en el mismo periodo, pero hay zonas como Usera, Moncloa o Centro en la capital, o Sant Andreu y Gràcia en la ciudad condal, que rondan el 10% de subida interanual.

Sin embargo, aunque el decreto dejaba la puerta abierta para que comunidades autónomas creasen sus propios índices de referencia, ninguna lo ha hecho hasta la fecha. La única comunidad en intentarlo ha sido Cataluña, pero fue tumbado por el Parlament a finales de junio.

"Si se incentiva a que alquilen dentro de unos precios, eso puede ayudar a mitigar las subidas, pero si no se hace bien también puede tener sus riesgos. Además, estamos viendo que, aunque siguen subiendo, se está suavizando, se está autorregulando", explica Toribio. "El problema es que la demanda es muy superior a la oferta, y que el grueso de la población no puede acceder porque su poder adquisitivo no ha mejorado al ritmo de la vivienda. Y para eso hay que llevar a cabo una serie de medidas, más allá de regular los precios, y una de ellas es poner vivienda asequible y mayor colaboración público privada".

"Si se incentiva a que alquilen dentro de unos precios, eso puede ayudar a mitigar subidas, pero si no se hace bien, puede tener sus riesgos"

La secretaria de Vivienda también señaló esta semana que no se ha producido ninguna contención de la oferta, una de las alarmas que lanzaron agencias inmobiliarias y caseros, porque el texto alargaba de nuevo la duración de los contratos de 3 a 5 años (siete en caso de que el casero sea un fondo de inversión).

En vista de los datos que manejan los principales portales inmobiliarios, es cierto que el número de anuncios no se ha reducido: "No se ve que haya provocado una contracción de la oferta, pero la razón es esta, que aumenta o disminuye de manera estacional, es un mercado muy dinámico", explican desde Fotocasa.

"Es cierto que no se han contraído", reconocen también desde el Sindicato de inquilinas. "Pero porque los que mantienen las viviendas vacías son los bancos y fondos de inversión, no los particulares, por eso pedimos que se castigue más a los primeros", cuentan desde la asociación que se reunió hasta en tres ocasiones con el gobierno mientras redactaban el texto. "El decreto se cumple sí, pero es que no ha servido de nada".