Mañana entran en vigor los nuevos contratos de alquiler: duración, fianzas, garantías...

Hoy se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real decreto-ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. A partir de mañana, todos los contratos de alquiler que se firmen en España deberán asumir los cambios introducidos por la nueva norma y, aunque no tiene carácter retroactivo, contempla que en los contratos anteriores, y siempre que las partes estén de acuerdo, "podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley".

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Cambian algunas reglas del juego a nivel contractual y fiscal que tanto arrendador como arrendatario deben tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler y que se refieren, fundamentalmente, a la duración de los arrendamientos y a las fianzas y garantías adicionales que el casero puede exigir a su futuro inquilino.

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Tal y como anunció el ministro de Fomento el pasado viernes tras el Consejo de Ministros que aprobó el real decreto-ley, el Gobierno no ha querido limitar los precios de los alquileres en las zonas más tensionadas, como exigía Unidos Podemos dentro de su acuerdo presupuestario y como inicialmente se planteaba el propio PSOE mediante exenciones fiscales a aquellos propietarios que respetasen determinados precios de referencia. Una decisión que ha provocado un enorme malestar dentro de la formación morada, cuyo líder, Pablo Iglesias, amenazaba el pasado viernes con votar en contra del real decreto si el Ejecutivo no rectifica. Si dentro de 30 días el Congreso no convalida el real decreto-ley, volveríamos a la situación anterior.

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¿Cuáles son, a grandes rasgos, los principales cambios?

Contratos de tres a cinco años

Se amplía de tres a cinco años la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, tal y como sucedía antes de la reforma del Partido Popular de 2013. Además, se eleva la prórroga tácita de uno a tres años, mientras que en caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, la prórroga obligatoria de los contratos será de siete años, con una prórroga tácita de tres.

Limita la fianza a una mensualidad

"A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda", recoge el documento publicado hoy en el BOE.

No obstante, el arrendador podrá exigir una garantía adicional al arrendatario de hasta un máximo de dos mensualidades. Es decir, en total, el futuro inquilino podría tener que desembolsar hasta tres mensualidades para poder acceder a un alquiler. Por ejemplo, para un alquiler de 700 euros, estaríamos hablando de 2.100 euros.

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"Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico. En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta", dice el texto.

El esfuerzo económico inicial de los futuros inquilinos también se reducirá si su casero es una persona jurídica, que será quien deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. En la actualidad, quienes acuden a una agencia inmobiliaria para encontrar un piso en alquiler deben abonar a la misma una mensualidad, lo que encarece sensiblemente la factura inicial para poder acceder a una vivienda en alquiler.

Fuera los alquileres de más de 4.000 €/mes

Los propietarios con viviendas en alquiler de más de 300 metros o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual —alquileres de más de 4.000 euros al mes— y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda, quedan al margen de esta ley.

Los vecinos pueden prohibir el alquiler turístico

Si eres propietario y quieres destinar el inmueble a alquiler turístico, debes saber que el resto de propietarios puede prohibir que lo hagas. La norma excluye los alquileres turísticos de la LAU, al tratarse de una actividad económica, y en lo que respecta a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), si los vecinos logran una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad, podrán prohibir ese uso turístico. Hasta ahora se necesitaba unanimidad. Por otro lado, dicha vivienda deberá contribuir a los gastos de la comunidad hasta cierto límite.

Cómo se actualiza el alquiler

Otro de los puntos clave del texto es cómo van a poder los arrendadores actualizar las rentas a sus arrendatarios. La revisión solo se podrá realizar de manera anual, "en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas en los contratos".

En los contratos de renta reducida —aquella que se encuentra por debajo de lo establecido para el conjunto del Estado—, la actualización de la renta no podrá ser superior al IPC, lo que, en opinión de los expertos, desincentivará a los propietarios a alquilar sus viviendas a precios reducidos.

Sin ventajas fiscales significativas

El Gobierno ha decidido no incluir, por el momento, medidas que permitan, por ejemplo, las desgravaciones fiscales por vivir de alquiler o por tener arrendada una vivienda debido, según fuentes del Ministerio de Fomento, a que estas medidas requerirían modificar la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), pero no descarta que se incluyan en una futura ley.

El Gobierno ha decidido no incluir medidas que permitan, por ejemplo, las desgravaciones fiscales por vivir de alquiler o por tener la casa arrendada

El real decreto-ley reconoce que "resulta conveniente mejorar la fiscalidad del arrendamiento de viviendas, a fin de facilitar a los ciudadanos las condiciones de acceso a las mismas". La principal, la exención para determinados arrendamientos de vivienda en el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos. Es decir, ningún inquilino en toda España deberá pagar el ITP cuando firme un alquiler. Sin embargo, esta medida tendrá un escaso impacto en los bolsillos de los afectados, ya que hasta hace apenas un año, la inmensa mayoría de los arrendatarios desconocía la existencia de este impuesto y las administraciones tributarias autonómicas apenas controlaban su recaudación.