EL CONSEJO DE MINISTROS APRUEBA UN REAL DECRETO-LEY

Ni límites de precio ni ventajas fiscales: la ley del alquiler deja frío a Podemos

El miércoles entra en vigor el real decreto ley que incluye varios cambios a nivel contractual y fiscal que tanto arrendador como arrendatario deberán tener en cuenta

Foto: Atención si vas a firmar un alquiler a partir de hoy: algunas reglas han cambiado. (Foto: iStock)
Atención si vas a firmar un alquiler a partir de hoy: algunas reglas han cambiado. (Foto: iStock)

El próximo miércoles entrará en vigor el real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Un documento que supone varios cambios a nivel contractual y fiscal que tanto arrendador como arrendatario deberán tener en cuenta si firman un contrato de alquiler al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), el próximo martes, puesto que el documento no tendrá carácter retroactivo. Es decir, todos aquellos que firmaron antes no se verán afectados.

Lo más relevante, es que, por el momento, el Gobierno no ha querido limitar los precios de los alquileres en las zonas más tensionadas, como exigía Unidos Podemos dentro de su acuerdo presupuestario y como inicialmente se planteaba el propio PSOE mediante exenciones fiscales a aquellos propietarios que respetasen determinados precios de referencia. Una medida muy criticada dentro del sector inmobiliario y por el propio Fondo Monetario Internacional (FMI), y que el Gobierno no descarta que puede acabar incluyéndose en la futura Ley de Vivienda que está preparando. La decisión de no incluir dichos límites ha provocado un enorme malestar dentro de la formación morada, cuyo líder, Pablo Iglesias, ha amenazado con votar en contra del real decreto si el Ejecutivo no rectifica.

Hay que recordar que el Gobierno ha aprobado este real decreto ley para poder "adoptar medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible", pero el Congreso de los Diputados tiene un plazo de 30 días para convalidarlo desde su aprobación por el Ejecutivo. Si finalmente no lo convalida —sucedió ya con la reforma de la estiba—, volveríamos al punto de partida, si bien, los contratos firmados tras la publicación en el BOE hasta esa fecha, estarían sujetas al contenido del real decreto.

Una urgencia que algunos expertos consultados por El Confidencial nIegan que exista. "El mercado no está sufriendo situaciones de extrema necesidad ni de urgencia, excepto en lo que concierne a los desahucios. Se firman más contratos que nunca y lo que va a provocar este real decreto es que en lo que queda de mes no se firme ni un solo contrato de arrendamiento más", reconoce Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

Pablo Iglesias ha amenazado al Gobierno con votar en contra del real decreto si el Ejecutivo no rectifica y limita el precio de los alquileres

"A nosotros ya nos han llamado muchos propietarios preocupados con la intención de retrasar la firma de contratos hasta ver si el decreto es finalmente ratificado por el Congreso o no", añade Carmona, quien no esperaba una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino solamente de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para poder frenar los desahucios de familias en situación de vulnerabilidad.

Por su parte, para Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, el hecho de que el documento no incluya los planteamientos iniciales orientados a limitar el precio de los alquileres en zonas tensionadas es una noticia muy positiva. "El precio de los alquileres se está normalizando en buena parte del país y algunas de las medidas que se habían planteado para controlar los precios no eran las más convenientes para mejorar la oferta de vivienda en alquiler, el principal problema que tiene este mercado".

Y aunque el Ministerio de Fomento no ha descartado que esta medida se incluya más adelante, "el hecho de que no se recoja en este real decreto es un paso y puede deberse a la complejidad y riesgos que tiene. El precio medio del alquiler ya está dando claros signos de estabilización. Si hace un año subía en todas las comunidades autónomas, ahora solo lo hace en cuatro y cerraremos 2018 con un incremento interanual en torno al 1% que contrasta con el 9% de 2017, año en el que registramos la mayor subida de todo nuestro histórico".

Contratos de tres a cinco años

La nueva norma jurídica recoge varias medidas que, aparentemente benefician al inquilino. Así por ejemplo, se amplía de tres a cinco años de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, tal y como sucedía antes de la reforma del Partido Popular de 2013. Además, se eleva la prórroga tácita de uno a tres años, mientras que en caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, la prórroga obligatoria de los contratos será de siete años, con una prórroga tácita de tres.

"Volver a los contratos de una duración mínima de 5 años, es muy positivo ya que no solo da mayor estabilidad al arrendatario, sino también al arrendador que busca seguridad y tranquilidad, sobre todo en el caso de tener un buen inquilino", apunta Toribio.

Limitar las fianzas a dos mensualidades

Por otro lado, se limitan a dos mensualidades la fianza que se podrá exigir a los arrendatarios, salvo que se trate de contratos de larga duración y se prohíben las garantías adicionales que puede exigir un arrendador para alquilar una vivienda. En muchas ocasiones, las fianzas son tan elevadas que impiden el acceso a una vivienda en alquiler a buena parte de la población. Así, por ejemplo, si la mensualidad del alquiler es de 750 euros, la fianza no podrá ser superior a 1.500 euros.

El esfuerzo económico inicial de los futuros inquilinos también se reducirá si su casero es una persona jurídica, que será quien deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. En la actualidad, quienes acuden a una agencia inmobiliaria para encontrar un piso en alquiler deben abonar a la misma una mensualidad, lo que encarece sensiblemente la factura inicial para poder acceder a una vivienda en alquiler.

"Sobre el papel, la decisión de limitar las fianzas parece muy positiva para el futuro inquilino, sin embargo, en la práctica echará del mercado a todos los jóvenes. El propietario solamente va a querer inquilinos solventes y fiables y sin estas garantías adicionales, muchas familias que cubrían su falta de solvencia con estas garantías extra, no podrán alquilar", asegura Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

Beatriz Toribio, por su parte, valora positivamente que se limite por ley que la fianza "ya que aunque es cierto que esta es la principal herramienta que tienen los propietarios en caso de impago o desperfecto, en los últimos tiempos se estaba convirtiendo en una importante barrera de entrada para acceder a una vivienda de alquiler debido a las fuertes subidas de precios".

No obstante, recuerda que nuestro mercado del alquiler necesita "una mayor seguridad jurídica para inquilinos y propietarios" y "las medidas aprobadas hoy están orientadas a proteger sobre todo a los primeros. Necesitamos un mercado del alquiler más estable y profesionalizado y para ello este tiene que ser atractivo y seguro. Los propietarios, ya sean profesionales o particulares, tienen que tener garantías de que su inversión o ahorro no corre riesgos, porque si no la oferta se contraerá", concluye.

Los vecinos pueden prohibir el alquiler turístico

Si eres un propietario y quieres destinar el inmueble a alquiler turístico, debes saber que el resto de propietarios puede prohibir que lo hagas. La norma excluye los alquileres turísticos de la LAU al tratarse de una actividad económica, y en lo que respecta a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), si los vecinos logran una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad podrán prohibir ese uso turístico. Hasta ahora se necesitaba unanimidad. Por otro lado, dicha vivienda deberá contribuir a los gastos de la comunidad hasta cierto límite.

Ventajas fiscales

El Gobierno ha decidido no incluir, por el momento, medidas que permitan, por ejemplo, las desgravaciones fiscales por vivir de alquiler o por tener arrendada una vivienda debido, según fuentes del Ministerio de Fomento, a que estas medidas requerirían modificar la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), pero no descartan que se incluyan en una futura ley.

No obstante, el nuevo decreto exime a los inquilinos de pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD). Es decir, ningún inquilino en toda España deberá pagar el ITP cuando firme un alquiler. Sin embargo, esta medida tendrá un escaso impacto en los bolsillos de los afectados ya que hasta hace apenas un año, la inmensa mayoría de los arrendatarios desconocían la existencia de este impuesto y las administraciones tributarias autonómicas apenas controlaban su recaudación. Ha sido a raíz de sus enormes necesidades de liquidez cuando las Comunidades Autónomas han comenzado a reclamar el cobro de esta tasa, con efectos retroactivos de los ejercicios no prescritos y con intereses de demora. Por lo tanto, la eliminación de este impuesto afecta más directamente a las arcas autonómicas que a los arrendatarios.

Por otra parte, se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos, mientras que los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública o a ejercer su derecho de tanteo y retracto en la venta de edificios enteros con inquilinos dentro. A nivel fiscal, los ayuntamientos también tendrán la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.

Medidas directas sobre los desahucios

Las familias vulnerables en riesgo de desahucio tendrán, gracias a este real decreto ley, más tiempo para conseguir una alternativa habitacional.

La normativa recoge una mayor coordinación con los servicios sociales de los ayuntamientos para conseguir alternativas habitacionales a los desahuciados antes de que se produzca el lanzamiento de la vivienda. En este sentido será modificada la Ley de Enjuiciamiento Civil.

"Cuando el juez notifica a los servicios sociales el lanzamiento de una familia, estos deberán realizar un informe y remitirlo al juzgado y una vez que el juez lo reciba alertando de la situación de vulnerabilidad de esa familia se interrumpirá el desahucio durante un mes si el propietario es persona física y dos meses si es jurídica", señalan desde Fomento.

El ministro de Fomento ha recordado los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) que muestran cómo el 65% de los desahucios se produjeron como consecuencia del impago del alquiler y cómo están creciendo a un ritmo del 5% anual.

"Muchas familias están sometidas a un enorme estrés económico ya que destinan más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler y gastos asociados, casi veinte puntos por encima de la media europea", ha dicho el ministro.

Vivienda

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