El Gobierno actúa sobre el alquiler con nuevas reglas pero sin limitar los precios

El Consejo de Ministros ha aprobado este viernes un real decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), entrará inmediatamente en vigor. Es decir, a partir de este sábado cambian algunas reglas del juego que hasta ahora regían la relación entre arrendador y arrendatario.

Se trata de la primera medida efectiva del Gobierno en materia de vivienda desde su llegada a La Moncloa y forma parte de su compromiso con Podemos para que la formación morada apoye los Presupuestos Generales del Estado (PGE) de 2019.

El decreto tiene como objetivos prioritarios incrementar la oferta de viviendas en alquiler, ofrecer mayor seguridad jurídica al arrendatario y arrendador y conseguir un alivio financiero a los hogares más vulnerables en situación de desahucio a través de diferentes medidas entre las que no figuran ni la limitación de los alquileres, la mayor exigencia de Unidos Podemos en materia de alquiler, ni desgravaciones fiscales ni para el arrendador ni para el arrendatario, como inicialmente contemplaba el PSOE, aunque ambas medidas podrían figurar en una futura ley Fuentes del Ministerio de Fomento señalan que "se está hablando del control de precios y se consensuará durante 2019. Ahora se abre la vía parlamentaria, con un periodo de enmiendas y si el acuerdo conn Podemos está avanzado de podría incluir eventualmente una limitación en los precios de los alquileres".

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El real decreto-ley supondrá, por otra parte, modificaciones en cinco normativas: Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley de Enjuiciamiento Civil, Ley Reguladora de Haciendas Locales y Ley de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Los puntos claves del real decreto ley son:

1.- Ampliación de tres a cinco años de la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler "retrotrayéndonos a la reforma anterior del Partido Popular de 2013", ha dicho el ministro de Fomento, José Luis Ábalos tras la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros. "Una reforma que pretendía aumentar la oferta de vivienda en alquiler y controlar los precios y que ha conseguido todo lo contrario", ha dicho. Asimismo, se eleva la prórroga tácita de uno a tres años, "otorgando mayor seguridad al arrendador". En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica, la prórroga obligatorio de los contratos será de siete años, con una prórroga tácita de tres.

2.- Limitar a dos mensualidades la fianza que se podrá exigir a los arrendatarios, salvo que se trate de contratos de larga duración. Tanto PSOE como Podemos han dejado claro en sus respectivas propuestas de ley que quieren limitar las finanzas o los avales adicionales que exige un arrendador para alquilar una vivienda. En muchas ocasiones, las fianzas son tan elevadas que impiden el acceso a una vivienda en alquiler a buena parte de la población.

3.- En los casos en que el arrendador sea una persona jurídica, deberá asumir los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. En la actualidad, quienes acuden a una agencia inmobiliaria para encontrar un piso en alquiler deben abonar a la misma una mensualidad, lo que encarece sensiblemente la factura inicial para poder acceder a una vivienda en alquiler. Quedan excluidos aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

4.- Se excluyen los alquileres turísticos de la LAU al tratarse de una actividad económica. Si bien, en lo que respecta a la LPH, aquellos propietarios que quieran destinar su vivienda a alquiler turístico necesitará una mayoría cualificada de 3/5 partes de la comunidad y deberá contribuir, eso sí, con un límite, a los gastos de la comunidad. asta ahora, aquellos vecinos que querían prohibir la presencia de alquileres turísticos en sus edificios necesitaban unanimidad.

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5.- Por lo que se refiere a los desahucios, Ábalos ha anunciado una mayor coordinación con los servicios sociales de los ayuntamientos para conseguir alternativas habitacionales a los desahuciados antes de que se produzca el lanzamiento de la vivienda. En este sentido será modificada la Ley de Enjuiciamiento Civil.

"Cuando el juez notifica a los servicios sociales el lanzamiento de una familia, estos deberán realizar un informe y remitirlo al juzgado y una vez que el juez lo reciba alertando de la situación de vulnerabilidad de esa familia se interrumpirá el desahucio durante un mes si el propietario es persona física y dos meses si es jurídica", señalan desde Fomento, quien recuerda que para que esto sea posible.

El ministro de Fomento ha recordado los últimos datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) que muestran cómo el 65% de los desahucios se produjeron como consecuencia del impago del alquiler y cómo están creciendo a un ritmo del 5% anual. "Muchas familias están sometidas a un enorme estrés económico ya que destinan más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler y gastos asociados, casi veinte puntos por encima de la media europea", ha dicho el ministro.

6.- Por otra parte, siempre que haya acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.

7.- Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente estarán exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es decir, ningún inquilino en toda España deberá pagar el ITP cuando firme un alquiler. Hasta hace apenas un año, la inmensa mayoría de los arrendatarios desconocían la existencia de este impuesto y las administraciones tributarias autonómicas apenas controlaban su recaudación.

Sin embargo, las necesidades de liquidez de las Comunidades Autónomas ha llevado a muchas de ellas a girar liquidaciones a los arrendatarios para el cobro de esta tasa, con efectos retroactivos de los ejercicios no prescritos y con intereses de demora. Es decir, la eliminación de este impuesto afecta directamente a las arcas autonómicas.

8.- Por otra parte, se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos, mientras que los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública o a ejercer su derecho de tanteo y retracto en la venta de edificios enteros con inquilinos dentro. A nivel fiscal, los ayuntamientos también tendrá la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.