El tipo fijo en las hipotecas no consigue triunfar ni con ofertas por debajo del 2%

El tipo fijo en las hipotecas no acaba de despegar en España a pesar de la intensa campaña de 'marketing' puesta en marcha por las entidades financieras desde hace algo menos de un año. En la actualidad, apenas 10 de cada 100 hipotecas se firman a tipo fijo, por lo que siguen siendo residuales, básicamente, porque el cliente no puede acceder a ellas.

“Es lo triste de la situación. Para una familia media con poca capacidad de ahorro, sería la hipoteca perfecta, ya que evitaría sustos en caso de subidas de los tipos de interés. Sin embargo, la familia media no dispone de los ahorros suficientes ni del colchón económico necesario para que el banco dé luz verde a la operación al no superar sus filtros de riesgo”, explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, economista y director editorial de iAhorro, portal de finanzas personales y CEO de Futur Finance.

En el último año, la banca ha centrado el foco en el tipo fijo con ofertas por debajo del 3%, y en algunos casos por debajo, incluso, del 2%. Sin embargo, esta fuerte apuesta no se ve reflejada en las estadísticas. Aunque actualmente nos encontramos cerca del 10% sobre el total de hipotecas concedidas, y el año pasado representaba algo menos del 7%, lo cierto es que los porcentajes no han experimentado fuertes fluctuaciones al alza. De hecho, en 2013, mucho antes de que la banca iniciara su ofensiva hipotecaria a tipo fijo, también se rozaba el 10%.

Es un gran gancho publicitario ofrecer hipotecas por debajo del 2%, pero son pocos quienes las consiguen

“Es un gran gancho publicitar hipotecas a tipo fijo por debajo del 3%, incluso por debajo del 2%, pero entre quienes las solicitan son muy pocos los que acaban pasando los filtros de riesgo de la banca. Pasa como con las ofertas del supermercado, nos llaman la atención cuando vamos a hacer la compra pero a la hora de pagar nos damos cuenta de que nos ha salido más caro de lo que pensábamos y que debemos dejar algo”, añade Monserrat.

Para Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista y uno de los socios fundadores del portal, “hoy en día, poder hipotecarse por debajo del 2% es como si te tocase la lotería. Nadie en su sano juicio debería rechazar una oferta así. Sin embargo, los clientes siguen prefiriendo las hipotecas a tipo variable, pensando más en el corto plazo y el ahorro en cuota e intereses que esto supone, frente a la seguridad y tranquilidad de una protección ante posibles subidas futuras del euribor”.

Y es que, según Pau A. Monserrat, “desde el punto de vista del comprador de casa tampoco hay mucho interés en este tipo de hipotecas. Básicamente porque el cliente va buscando cuota. Es decir, cuando ha encontrado la casa que quiere comprar, empieza a buscar hipoteca y suele descartar las de tipo fijo porque la cuota se dispara. La gente no hace el ejercicio prudente de buscar primero una hipoteca y luego la casa que se puede comprar con esa hipoteca, sino al revés, primero busca la casa y luego la financiación. Ya encontrará una hipoteca que le permita pagarla”.

¿Por qué no despegan las hipotecas a tipo fijo?

"Una de las ventajas es que permiten conocer de antemano la cantidad a pagar en todas las cuotas. Este hecho da una tranquilidad financiera a la persona que la suscribe, ya que no tendrá cambios en sus cuotas aunque el tipo de referencia marque niveles muy elevados. Por contra, tampoco podrá beneficiarse de las bajadas cuando esté a niveles muy bajos, como el mínimo histórico actual", apunta Maica López, responsable de prensa del portal financiero Bankimia.

En su opinión, "uno de los motivos que han frenado históricamente la firma de hipotecas a tipo fijo es que se ha considerado que eran más caras que las de interés variable, ya que los diferenciales que añadían las entidades al tipo de referencia, antes de la crisis, estaban a niveles muy bajos. Con todo, a día de hoy, están ofreciendo unos intereses competitivos",

A grandes rasgos, dos son los principales obstáculos que juegan en contra del fijo en España.

1.- Constituyen un reclamo muy interesante pero en la práctica no se las conceden a casi nadie. Los plazos de amortización suelen ser mucho más cortos que las hipotecas a tipo variable, lo que supone que, o bien quien necesita la financiación puede aportar una cifra importante de ahorros o bien el inmueble o propiedad no puede ser muy caro. “Al ofrecer plazos de amortización tan cortos, inevitablemente la cuota mensual suele ser muy elevada, de tal manera que el cliente medio no puede acceder a ellas porque no cumple los ratios de endeudamiento que exige el banco", apunta Monserrat.

2.- Incluyen importantes comisiones. Este tipo de hipotecas suelen contar con todo tipo de comisiones. De apertura, amortización parcial o total o comisión de compensación por riesgo de tipos de interés. Esta última, explica Monserat, aunque se ha reducido significativamente en los últimos tiempos, suele representar el 5% sobre la deuda pendiente.

Pero veamos un ejemplo práctico. En la actualidad, la hipoteca más atractiva -aparentemente- en el mercado es la que ofrece Bankinter. Un 1,95% a 10 años -al 2,25% y 2,65%, respectivamente, si el plazo de amortización se amplía a 15 y 20 años-.

Para una hipoteca media de 110.000 euros -según los últimos datos del INE- y una financiación del 80%, podremos acceder a una vivienda de 137.500 euros, con lo que necesitamos disponer de unos ahorros de 27.500 euros. Supongamos que es a 10 años, estaríamos hablando de una cuota mensual de 1.000 euros al mes. A 15 años, 720 euros mensuales -el interés sería del 2,25%-, y a 20, 590 euros a un tipo fijo del 2,65%.

La comisión de apertura, en este caso del 1%, supondría 1.100 euros adicionales, mientras tendríamos también una comisión de amortización parcial o total del 0,5% en los cinco primeros años de vida y del 0,25% en adelante, y una comisión de compensación por riesgo de tipos de interés del 0,75%, un porcentaje bajo si tenemos en cuenta, tal y como asegura Monserrat, que suele situarse en el 5%. "Este tipo de comisiones dificultan el cambio de entidad financiera".

Todas estas circunstancias provocan que quien realmente se puede permitir este tipo de hipotecas sean clientes muy solventes, que llegan holgados a fin de mes y disponen de ahorros. "Generalmente, a este tipo de clientes lo que les interesa es una hipoteca variable porque evitan muchas de estas comisiones y cuando los tipos de interés comienzan a subir pueden optar por amortizar. Es lo triste de esta situación. Quien lo necesita no puede acceder a ellas, y quien puede acceder al tipo fijo no está interesado", concluye este experto.