A LAS PUERTAS DE LA FASE EXPANSIVA

Tictac, tictac... el reloj inmobiliario marca ¿la hora de comprar casa?

Los astros parece que se han alineado para que comprar casa vuelva a ser una opción atractiva tras el fuerte ajuste de precios y unos tipos de interés en mínimos históricos

Foto: Reloj inmobiliario. Fuente: Caixa Bank.
Reloj inmobiliario. Fuente: Caixa Bank.

Los tipos de interés se encuentran en mínimos históricos, los precios de la vivienda han realizado la mayor parte de su ajuste y la banca ha abierto de nuevo el grifo del crédito. Los astros parece que se han alineado para que comprar casa vuelva a ser una opción atractiva, tal y como recordaba hace apenas unos dias en su columna S. McCoy haciéndose eco del último informe de Arcano. Desde que estalló la crisis, son muchos los ciudadanos que, a pesar de contar con la capacidad económica para afrontar la compra, decidieron esperar a que el ajuste de precios se completara para poder comprar lo más barato posible. 

Hoy en día, y a grandes rasgos -tal y como muestran las principales estadísticas-, dicho ajuste prácticamente se ha completado, si bien el mercado inmobiliario español ha salido muy fragmentado de la crisis. Mientras en algunos puntos de la geografía española el goteo a la baja de los precios sigue estando a la orden del día y se mantendrá durante varios meses o años, en otros han comenzado a registrarse movimientos al alza. 

Foto: Banco de España.
Foto: Banco de España.

Las grúas han vuelto a hacer acto de presencia y, sobre el papel, volvemos a ver promociones enteras vendidas sobre plano en solo unos meses. Las transacciones, lejos aún de los máximos, han cogido impulso. En 2013 apenas se vendieron en España 300.000 viviendas, menos de la mitad que en el conjunto de 2007, y este año, la cifra rozará las 400.000 unidades y sumando.

Los expertos cifran en torno a ocho años la duración del ciclo inmobiliario -ver el gráfico del Bando de España-. En 2014, se cumplieron siete desde el estallido de la crisis, de tal manera que es cuestión de meses o de apenas un par de años que volvamos al ciclo expansivo. ¿Ha llegado pues el momento de comprar casa antes de que, tal y como muestra el gráfico, se generalice la subida de precios?

"Hoy en día es un momento muy bueno para comprar casa. Pero no a cualquier precio", señala Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista y uno de los socios fundadores del portal inmobiliario. "Si quieres ser propietario, encuentras la vivienda de tus sueños, puedes aportar el 20% y consigues un tipo fijo, cómprala, es un buen momento para hacerlo", apunta. "Nadie en su sano juicio debería rechazar un tipo fijo por debajo del 2%".

Eso sí, como apunta Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, "nuestra decisión de compra no se puede basar solo en unos tipos de interés bajos o en la caída de la vivienda, e independientemente del análisis de riesgo que realice la entidad financiera, debemos hacer nuestro propio análisis sobre la capacidad que tendremos de pagar la casa ante un cambio de ciclo", añade. 

Si encuentras la vivienda de tus sueños, puedes aportar el 20% y consigues un tipo fijo, cómprala

Ambos expertos coinciden en que el mercado residencial en España se encuentra en un momento de estabilización previa a la recuperación, y para que el mercado entre en fase expansiva todavía habrá que esperar. "Si antes de la crisis el número de hipotecas superaba a las compraventas de viviendas porque muchas de ellas se dedicaban al consumo, estas dos variables se cruzaron en 2011 y actualmente los créditos hipotecarios son algo más de las compraventas que se realizan. La evidencia de que el sector estará en crecimiento llegará cuando estos dos números se igualen", apuntaba hace unos días Fernández-Aceytuno durante la jornada 'Perspectivas económicas 2016 y tendencias del sector inmobiliario', organizada junto a Asprima.

Fuente: Caixa Bank.
Fuente: Caixa Bank.

También coinciden en que el sector inmobiliario está más cerca todavía de la estabilización que de la recuperación. "Por primera vez desde que estalló la crisis, podemos decir que estamos en una fase de normalización del mercado, las ventas de casas han comenzado a normalizarse, también el acceso al crédito... Por primera vez en ocho años hay gente que vende y gente que compra casa y tiene acceso al crédito, pero tenemos un mercado muy heterogéneo. Después de ver entre 2001 y 2007 cómo los precios subieron en todas partes, y entre 2009 y 2014 caídas generalizadas, ahora observamos subidas en ciertos mercados y ajustes en otros. El titular de que la vivienda sube o baja es, a día de hoy, totalmente irreal, puesto que depende de dónde se encuentre ubicado el activo", añade Encinar.

Según los expertos, también nos encontramos ante un buen momento para invertir en ladrillo. "El alquiler ofrece hoy en día mejores rentabilidades que activos más seguros como la deuda pública", reconoce Encinar. Una situación que ha provocado, de nuevo, la entrada de inversores en el mercado. Eso sí, con un perfil muy distinto al del 'boom'. 

"A diferencia de lo que sucedió en plena burbuja inmobiliaria, el inversor, hoy en día, es mucho menos especulativo. Entonces, el inversor compraba para vender en año, año y medio y conseguir una rentabilidad del 15-20%. Hoy en día, aunque no deja de ser especulativo, puesto que es intrínseco a él, busca rentabilizar su inversión a través del alquiler y a más largo plazo", añade Encinar. 

Cómo saber si una casa es barata o cara.
Cómo saber si una casa es barata o cara.

Eso sí, lo que preocupa a ambos -ya sea inversor o un particular que busca casa para vivir- es no comprar caro. Para averiguarlo, hace un par de meses Bankinter elaboró una interesante tabla para conocer el precio definitivo de una vivienda.

Para su elaboración, la entidad tuvo en cuenta dos variables. La rentabilidad bruta por alquiler -el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta- y el PER -número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta-. Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2015 era del 4,7%. Esto equivale a decir que el PER es de 21,3 años o 256 meses. 

De esta manera, cuando queremos comprar una casa es importante echar un vistazo a inmuebles similares tanto a la venta como en alquiler. Imaginemos que una vivienda muy parecida a la de nuestros sueños se alquila por 900 euros al mes, si multiplicamos ese precio por 256 meses (PER), obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 230.400 euros en las condiciones actuales del mercado. .

Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 179.200 euros, bastaría con dividir entre 256 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 800 euros mensuales.

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