Ares capta 3.300 millones de dólares para invertir en fondos inmobiliarios

Ares Management ha concluido la recaudación de fondos para su último programa dedicado a la adquisición de participaciones en vehículos de inversión inmobiliaria privada y pretende aprovechar las crecientes necesidades de refinanciación de los gestores de activos del sector.

La empresa cotizada de activos alternativos, más conocida por sus operaciones de crédito privado de aproximadamente 268.900 millones de dólares, recaudó 3.300 millones de dólares para su Landmark Real Estate Fund IX y vehículos relacionados. El programa secundario centrado en fondos inmobiliarios es el primero captado por Ares desde que entró en el mercado con la compra de la firma secundaria Landmark Partners por 1.080 millones de dólares en 2021.

La cantidad recaudada coincide con el tamaño del octavo fondo inmobiliario de Landmark, que la empresa cerró en 2018. Ares se había fijado un objetivo de 3.500 millones de dólares para el fondo más reciente, según un documento preparado para los Planes de Jubilación y Fondos Fiduciarios de Connecticut. El estado destinó hasta 150 millones de dólares para el programa el año pasado, incluido el capital para coinversiones.

Este año, incluso los mayores patrocinadores de fondos han tenido dificultades para cumplir sus objetivos de captación de fondos, según informa el proveedor de estudios PitchBook Data. Carlyle Group, de Washington, cerró la última campaña de su fondo principal de adquisiciones con 14.800 millones de dólares, después de buscar al menos 21.000 millones, y se espera que su homólogo TPG no alcance su objetivo de 15.000 millones para su noveno fondo principal, según indicó PitchBook en un informe la semana pasada.

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Con este nuevo capital, Ares pretende realizar operaciones inmobiliarias en las que un gestor de fondos ofrezca a todos los inversores de un determinado grupo la posibilidad de vender sus participaciones a compradores secundarios o de seguir invirtiendo en el vehículo. La empresa también pretende adquirir participaciones de fondos de segunda mano directamente de los inversores.

Las operaciones dirigidas por el socio general de un fondo, también denominadas operaciones dirigidas por el GP, ofrecen a los gestores de un fondo de inversión tiempo y capital adicionales para conservar los inmuebles en lugar de venderlos. Según Michelle Creed, socia de la empresa y codirectora de operaciones secundarias inmobiliarias de Ares, estas transacciones son una herramienta cada vez más útil cuando es necesario refinanciar la deuda a un tipo de interés mucho más alto que el de los préstamos originales.

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"Podemos ser ese proveedor de liquidez amistoso", afirma. "Realmente, ayuda a superar ese momento en el que los mercados de capitales empiezan a descongelarse y hay un comprador al otro lado que puede adquirirlo bien capitalizado". Añade que los activos implicados en operaciones lideradas por GP suelen tener un buen rendimiento a pesar de la necesidad de refinanciarse a tipos más altos.

Aproximadamente 2,75 billones de dólares de deuda inmobiliaria comercial de EEUU llegarán a su vencimiento entre este año y 2027. Al mismo tiempo, la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) prevé que los préstamos para inmuebles comerciales caigan un 38% interanual, lo que creará una necesidad de refinanciación que empresas como Ares esperan satisfacer.

Ares también espera invertir en centros de datos, residencias de estudiantes en Europa y viviendas de alquiler a través de su nuevo fondo, según añade James Sunday, socio de la firma y codirector de activos secundarios inmobiliarios. Indica que las perspectivas de la firma sobre el espacio de oficinas en EEUU siguen siendo desfavorables, por lo que es poco probable que invierta en este tipo de oportunidades, a menos que una cartera altamente diversificada incluya el activo como un componente pequeño.

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El número de operaciones inmobiliarias secundarias cerradas o contratadas aumentó un 17%, hasta alcanzar la cifra récord de 12.400 millones de dólares el año pasado en comparación con 2021, según datos de Ares. La empresa es el segundo gran actor del sector en cerrar un nuevo fondo recientemente, después de que Blackstone concluyera la recaudación de fondos para su octavo programa en noviembre.

A finales de septiembre, Ares gestionaba activos secundarios por valor de 23.300 millones de dólares, incluidos fondos de capital riesgo, inmobiliarios, de infraestructuras y de crédito.

*Contenido con licencia de The Wall Street Journal.